最近我们不是写了《刚需房迎来暴击》和《学区房暴跌》两篇文章，回顾和展望了这两类房产可能发生的变化嘛。
没想到评论里面大家讨论还挺热烈的，而且讨论中还发现个挺有意思的事情。
那就是很多人都在争论一件事，一个是房地产现在有没有见底，另一个后面价格到底还会不会继续崩。
大家有这个想法也不奇怪，毕竟人的情绪总是在贪婪和恐惧中交织。多数人总是恐惧的时候更加恐惧，贪婪的时候更加贪婪。
这就是为啥我们在房地产领域会看到一个有意思的现象，上涨无房源，下跌无刚需。
因为上涨的时候人们往往更加看涨，所以舍不得卖没房源。下跌的时候更加看跌，没人敢买也就没啥需求了。
01
可以看出在2023年之后，全国的房地产行业都迎来了一场寒冬，大部分城市的房价出现了明显的调整。
如果观察格隆汇的这张价格指数图，会发现除去深圳平均跌幅更大之外，其他几个一线城市差不多从高点平均回调了两成多的样子。

记得两三年前房地产最火的时候，我们也曾经多次讨论过这个问题，那就是如果这个阶段非要买房，那么就要去打倒挂的新房。
新房限价以后的价格和周边二手房比较的话，至少要低两成以上才有出手的价值，不然后面大概率是要亏钱的。

记得那时候还总有人问一个好笑的问题，这种倒挂20%以上的限价新房都是万人摇，摇不中怎么办。

摇不中当然是继续摇了，反正摇不中不买也不会亏钱。当时如果直接出手去买旁边高价二手，后面铁定是要亏钱的。
要知道这个两成以上的倒挂，是给你后面回调留的安全垫，并不是说你摇中未来就能赚到这两成差价。
现在时间已经来到了2024年，在持续下跌的趋势面前，很多人变得越来越迷茫。
因为随着各个房地产市场各种限制的逐步放开，这种持续下行的趋势不但没有发生逆转，反而出现了进一步向下的状况。
虽然宏观上这块没有明确的统计数据，但是不管在一二三线城市，大家都能明显感受到自己城市房产价格都出现了一定程度的下跌，只是跌幅大小的问题。
以一线城市为例，可能很多好地段的次新改善回调幅度还在两成之内的样子。
但是很多品质没那么好的小区就比较惨了，不少都出现了超过三成以上跌幅的情况。
那些四五六七八九线城市就不用说了，有不少相比高点下跌都超过了四成，即使这样也是有价无市。
未来很多人担心的是，房子作为大类资产会出现长期下跌一蹶不振的情况。
个人觉得这种情况未来在人口流入的一线强二线城市，好地段的好房子上面不会发生。
但其他三四五六七八线城市的房产，大概率会像汽车一样变成入手就贬值的消费品。
就像我们几年前在《未来三四线以下的房子必然是消费品》以及《大多数城市，未来都很难靠房产保值了》里面说的一样。
02
其实关于房地产的观点，最近几年我们写的都非常明确，而且回头看思路基本还算是准确。
首先房产这类资产作为吉芬商品，一直都是个上涨无房源，下跌无刚需的东西。

上涨的时候就是很多人追，下跌时候就是无人问津，这就是四五年前我们讲《为啥你总做接盘侠
》这篇文章的核心逻辑。

上涨的时候，往往短期最大的影响是因为国家调控和信贷政策松动之后，开始新一轮加杠杆周期了。
因为价格是资金和成交量推起来的，没有货币的放松，没有居民部门加杠杆价格就起不来。

下跌的时候，往往短期最大的影响还是因为国家调控和信贷政策紧缩，开始新一轮去杠杆周期了。

去杠杆，加杠杆，都是在历史的进程中不断前行的，从来没有一直加的杠杆，也没有不停在去的杠杆。
可以说在过去二十年的房地产上行周期里面，我们看到的都是类似这样的故事。
所以作为普通老百姓，过去二十年你的使命就是在加杠杆到来之前上车，在去杠杆的时候下车，这个操作一直都没有错。
其次这些年房产走出多年的长期牛市，是有着外贸出口高速增长带来的财富积累、国内在高速推进城镇化、和人口红利下低线城市人口进城三大因素支撑的。

到目前阶段和以前有啥不一样呢？出口的高速增长见顶了，人口红利这个大背景结束了，城镇化也走到了尾声，人口出生率下滑和老龄化都来了。
这意味着对很多三四五六七八线城市来说，在人口红利和城镇化背景下不断涌入高一级城市接盘的人少了。
这也是为啥几年前我们会说，《为啥三四线以下的房子在未来会是消费品》。
本质上当初做出这个判断，也是因为房产这类资产的价格也是受供需决定的。
以前人口红利叠加城镇化，我们看到人口流动是从村里到镇里，镇里到县里，县里再到低线城市，低线城市再到省会，省会可能再流动到一线城市。
这个人口流动在人口红利和城镇化加持的背景下，是逐级往上传导的，这也意味着每一级城市其实都会有新来的人做接盘侠。
现在不一样的是，过去的人口红利没了。很多村里都没啥人了，自然镇里就没人接盘了，下一步就会传导到县里和低线城市。
而且这里还有个因素是社交媒体发达以后，信息传播速度很快，那些村里镇里的人也会很快意识到这个问题。
之前他们买房的时候，可能是考虑会从村里镇里买到县里或者省里的地级市。
现在可能会跨过中间所有环节，一步到位直接买到省会。那些有能力县城的婆罗门，甚至会一步到位买到一线城市。

这也是为啥我们过去两年会说，《大多数城市，未来都很难靠房产保值了》。
本质上从供需的角度看也很简单，过去那些一级级接盘的人没有了，自然那些低线城市的房子就没啥价值了。
所谓房地产周期长期看人口，中期看土地，中期看金融，其实就是这个道理。
03

虽然说一线和强二线省会一直都能吸引来人进入，是因为本身具备产业和就业的优势。
但即使这样，在过去两三年时间里，我们都不认为一线强二线是非常好的买点，尤其是在房地产行业被调控去杠杆的背景下。

这个阶段相对比较好的策略就像我们文章开头说的，如果你是在一线或者强二线城市当时那个时间节点非要买的话，你们城市有价格倒挂20%以上的新房，你可以去打新。

前两年这种情况其实在不少一线强二线都出现过，一些新楼盘由于政府限价的缘故，比周边二手会低20%以上。

当时有人说这种楼盘根本都打不到，因为当时要么就是要高额茶水费，要么就是社保巨子才有资格，要么就是万人摇中签率很低。

我们的观点一直都是打不到就继续打，不要头脑发热去买那种容易买的新房或者周边的二手房，后面大概率是要亏大钱的。
打这种有两成以上折价万人摇的房子不是说你就能赚钱，而是打到以后你有两成的安全垫在那边，下行的时候可能不会亏什么钱。
等到房地产市场整体反弹的时候，这种类型的房产因为品质相对高房龄也比较新，大概率是反弹最快的那个。
不过这轮房地产调控去杠杆周期，中长期基本面最大的变化在于人口因素的变化。
下面村镇里的年轻人越来越少，剩下的都是点老人，基本该进城的都进城了，没进城的都是点老人。
在大背景变化之后，三四五六七八线城市的人口流入必然是减少的，这意味着接盘的人少了。
所以这个阶段即使一线强二线城市，也并不是所有房子都具备居住以外的保值价值的。
那些房龄超标，尤其是超过15-20年的老房子，还有那种只具备学区属性的房子未来都会价值回归。
这批高位接盘老破小尤其是老破小学区房的人，即使是在一线强二线城市也要被套在山顶上了。
其实我们最近在写这篇《学区房暴跌》的时候，就已经回顾过这件事情的来龙去脉了。
这里面不少观点，也不过是4年前《学区房是不是智商税》的再次回顾，现在只不过是当时的判断应验了而已。
04
除了价值回归，未来在一线强二线城市，拉长时间我们可能更多的会看到，不同类别的房产会出现明显分化。
这个情况我们两三年前也早就写过，当时说的是《未来楼市会出现明显分化》，写这篇文章还是疫情刚开始不久的时候。
而分化中最大可能是：很多刚需房的金融属性大概率会被拿掉，也就是刚需房的保值增值能力会变得越来越差。
原因我们之前也说过，《新房改可能要开始了
》，新房改之后我们会变成保租+保障+商品房的形式。

事实上在2024年3月结束的国常会上，也提出了加快完善“市场+保障”的住房供应体系改革商品房相关基础性制度。
这意味着未来政策引导的方向，大概率也是支持我们的这个思路的。
这里面保租+保障房的供应量会很大，这部分房子会对刚需房以及老破小市场产生极大的冲击。
而且从整体供需情况看，即使是一二线城市的小面积住宅的供给也处在过剩状态、
这部分住宅供给恰好又是和保租+保障房的供应重合的，这也是为啥我们会写这篇《刚需房迎来暴击》。
在这种情况下，大部分普通住房未来可能有个很明显的趋势，就是去掉金融属性完全回归到居住属性。
那些能够保值增值的那些房产，只剩下好城市好地段的商品房，只有这些房产还依然具备金融属性。
因为房价的涨跌本质是供求关系决定，未来如果保租+保障房大量上市供应，优质改善商品房就成为相对紧俏的房产类别了。
所以在发达城市、优质区域的那些优质改善性房产，依然是能够拥有保值增值的投资属性。
可以说到了现在这个阶段，买房已经不像以前随便买就可以保值增值了，还是需要点判断能力和水平的。
也就是因为发生了这样的变化，很多人在判断未来趋势的时候会比较迷茫。
其实在迷茫的时候，以史为鉴是个比较好的选择。因为历史上曾经出现过的事情，往往可能在类似的背景下再次出现。
拿我们隔壁的日本为例，在90年代资产泡沫破裂的时候，东京核心地段和郊区地段的房价下跌幅度差不多，这时候大家看起来一样惨。
但是当日本坚持实施宽松货币政策刺激经济和需求之后，核心地段优质房产价格回升速度，远超于其他地方。
可以看出日本东京23区的新房名义市场价格，在泡沫破裂开始下跌之后，实际上仅仅用了4年多时间就基本见到底部。
然后又在底部盘整了8年左右的时间，然后价格开始逐步回升。当然这种情况只发生在东京，大部分地方是下去就起不来了。
所以我们才会看到，现在东京核心地段的价格已经基本回到甚至超过了之前的高点，但是很多小城市就是永远回不去了。
05

其实房产这东西是如果你手上有闲钱，在好城市好地段遇到价格合理的好房子，那么把这笔钱当做是财富载体其实是不错的选择。
毕竟因为总体发行量不可控的缘故，纸币这东西是没办法长时间做财富载体的。
历史上能够长时间相对保值的东西一定那种没办法人为扩大产量，但是人们都认可其价值的东西，比如黄金。
黄金的储量和开采难度决定了产量增长很难，最近100年每年增长也就不到2%。
而我们最常见的纸币，在人类历史上属于政府为了稀释债务，每年存量都在缓慢增长的东西。
因为纸币不太一样的是，政府可以控制其发行速度，所以我们会看到纸币的存量几乎年年都在新高。
所以拉长时间看，纸币的购买力随着存量增多一定是贬值的，也是没办法长期储存价值的。
这就是为啥上世纪九十年代万元户还算有钱人，但如果你把这点纸币放到现在已经变成了穷人。
除了黄金以外，数字时代可能还多了个东西叫加密货币。这玩意按照白皮书的说法也是控制产量的，这里也就不展开说了。
另外多数普通人能接触到的，其实就是核心地段的房产。要知道人类消费的衣食住行里面，对多数人来说住才是花钱的大头。
核心地段的房子之所以供应量少，也是因为这个地段土地就那么多，土地是没法变出来的。
每年能新增的那点量，基本都是拆迁旧改来的。这意味着能新建的高品质商品房，其实也就那么多。

而且核心大城市和中小城市不一样的是，这些城市还聚集了大量的医疗教育资源，还有更多更好的就业机会和更高的工资。
你想要享受大城市的医疗教育资源，想在大城市拿到更高的工资，就得把家安到这些地方去。
因此这些核心城市除了本地购买力支撑，还有全国各地涌入的土豪们在购买。
也就是全国有钱人的购买力，决定了这些核心城市核心地段优质房产的价格水平，而不是本地人的收入。
所以我们才会看到在这些内外部购买力综合作用下，核心城市的那些房子多少和本地老百姓的收入是脱钩的。
也就是因为购买力不断涌入，才导致我们会看到，全世界大多数国家大城市好地段的好房子的价格，都会比较稳定的曲折上涨。
说曲折是因为任何资产价格都不可能一直涨，短期总会遇到各种问题出现价格的回调，但上涨这个长期趋势拉长看依然是持续的。

所以未来即使中国经济增速慢下来了，哪怕是伴随着经济体量越来越大回落到1-2%的增速，国内的整体财富也是在持续增长的。
要知道衣食住行这几个东西几乎涵盖了人一辈子主要花钱的领域，这里面除了住房其他基本都花不了太多钱。

毕竟小钱和大钱不一样，日常开支确实是花不了什么大钱。多数人赚了钱以后首先就是买房改善居住，之后可能就是给自己换个车。
在这种情况下，未来国内有钱人的购买力大概率会进一步向核心城市核心地段的好房子集中。
所以只要买到的房产品质不错，而且没买在特别高的高点，那么基础的保值增值大概率是没啥问题的。
06
有意思的是，很多人觉得房价和经济强相关，但其实和货币本身的关系可能会更大一点。

你说美国经济好房价上涨，土耳其阿根廷经济又有多好呢？但是伊斯坦布尔这种地方房价按照本币计价，一样涨了一倍。
当然代价也不是没有，就是这些国家本币对美元贬值很厉害，物价一天一个样。
所以从世界范围看的话，只要是一个正儿八经的国家，在持续发展的背景下那些核心城市核心地段的好房子，轨迹和路径基本都是一样的。
如果这个国家的经济很好，我们会看到核心城市的房产拉长看是升值的。

如果这个国家经济不咋好，政府不断宽松刺激经济，这时候汇率贬值房子也会升值。

我们国家拉长时间看，其实那些核心城市的房产和全球主要国家也是一样的。
另外现在国内房地产市场持续低迷，也并不是缺钱。要知道M2已经300万亿了，这个数量已经远高于2015年的时候。
主要还是大家的预期比较差，很多人都比较悲观。导致钱都在金融系统里面空转，趴在那边不动。
这情况有点像房间里地上都是汽油，但没一个人身边有点火的工具，能够点燃这些汽油。
如果想要扭转预期就需要强刺激发力，就像是往现在的满是汽油的上扔一根火柴，才能让现在市场上这些天量货币转起来。
而这些天量的货币一旦流转起来，爆发出来的能量是非常吓人的，就看后面会不会做这个动作了。
这里可能有人要问了，为啥一定要让市场上天量的货币转起来，转起来以后不是拉高资本市场就是拉高楼市，不是贫富差距又会变大么。
因为房地产和资本市场持续低迷还有个问题，那就是一个国家必须有合适的投资产品或者说财富载体，来承载经济发展以后增长出来的货币。
因为只要你是个有钱人，就会考虑现在赚到了钱之后，手里这些货币的购买力怎么保值。
从过往上百年的历史经验看，基本就是黄金和好城市好地段的好房子可以做这个事情，当然现在又多了个加密货币。
不过黄金这东西虽然拉长时间看能保值，但是囤在那里却没有法产生什么现金流。
所以多数时候你会看到那些西方发达国家的百年豪门，会选择房产加指数基金的方式来为自己的货币购买力保值。
拿美国来说，核心城市核心地段的房产和标普指数基金换算到每年差不多有3-5%的增值幅度，这足够对抗政府印钞带来的购买力损失。

换个角度想，既然这些大资金是这么配置保值的，那么也会随之衍生出一个问题。
如果一个国家核心城市房产和资本市场都没有合适的投资产品，大资金可能就会跑到别的国家做配置。

这等于说在本国创造出来的财富，在不断的外流配置其他国家的资产，其实这也不是什么特别好的事情。
我们一直说核心城市的好房子是曲折上涨的，上涨说的是长期趋势是上涨的，曲折说的还是短期可能会有价格下跌。
这种现象不光发生在我们国家，就是那些美国大城市也会因为遇到金融危机啥的出现类似的情况。
所以这里盲目看空房产并没有什么意义，还是要用分化的眼光，多去市场里面走走看看。
争取在好城市好地段买到合适的产品，毕竟这个位置还在持续看空已经没啥意义了，盈亏比也不算高。
尾声：
写了这么多最后做个总结吧，不想看前面那些分析的直接看结论就好了。

首先是房地产齐涨齐跌的黄金时代过去了，大多数城市的房子未来会像车子一样变成消费品。
这也是为啥我们三年多以前就会说，《大多数城市，未来都很难靠房产保值了》。
不过即使是大城市内部不同地段，不同房龄和档次的房子，后续在保值增值能力上都会出现明显分化。
那些能够买来以后保值增值的好地段好房子，基本是那些贵到大多数人根本买不起的房子，普通人能买起的基本不保值。
其次是房地产本质上是资产价格，而且是居民财富的资产构成里面最大的一块。
如果资产价格下跌持续太长时间，即使在国家层面压力也是比较大的，因为会面临很大的资本外流压力。
要知道资本是全球流动的，那些有钱人赚钱以后也需要一个购买资产，保值增值的渠道。
如果资产价格持续下跌很多钱就会跑出去，流入到那些能够让自己财富保值增值的地方去做配资。
财富持续外流，对流出国并不是一件好事。想要遏制这个外流趋势，就必须给这些有钱人提供合适的标的。
现在比较成熟的领域，要么是资本市场，要么就是房地产市场，其他也没啥能容纳这么大规模资金的地方。
最后是虽然人们短期都不看好房地产市场，但是大概率在未来的某个时间点，好城市好地段的房子会突然触底反弹。
从供需的逻辑看也非常简单，现在房地产新开工面积下降了很多，意味着在未来某个时间节点新房短期供应是跟不上的，尤其是那些好城市好地段的次新房。
如果说这个阶段的需求略微出现恢复，那么价格出现快速回升就不可避免。
因为再建成一批新房需要差不多两年时间，这样供需缺口短期根本没法补上。
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