最近，美联储加息带来的一系列连锁反应也影响到了楼市，不管是一手还是二手市场，买家们入市态度都多了些犹豫，成交量也有所下跌。
近期的媒体报道
这个报道里蚀让的例子，其实在我之前的文章中也有提及过类似的风险组合：高呎价（大角咀地段、离地铁站远都去到了25K）、楼距近等导致的居住体验平平的房子。
经济上行的时候大家不差钱问题并不明显，但在经济环境不稳定的当下，越多风险因素的物业自然是受到冲击更大的那一波，怎么买房就更需要审慎作出决定（土豪请忽略，请任性请随意！）。
在这样的形势下，我也赶紧查了自己的物业，同户型单位依然成交稳定，且记录相比一年前又上涨了10%-20%不等。可以说，挑剔的选房过程带来的是此后长时间的内心踏实。
之前和大家说过，为了买到我现在这套房子，我看了100多套小户型上车盘。
上次和大家分享了优缺点同时突出的小户型上车盘，这次接着盘点那些总体优越到令我心动、几乎就要给票，但因为某个原因反复思量后放弃的单位。
惯例说明，因为个人喜好，相关的小户型多位于港岛/九龙且楼龄较轻。
01
房子不错，必须有车
在我看房的大半年中，足迹可谓遍布港岛九龙所有楼龄较轻的小户型，多数交通极其便利，就在地铁站步行几分钟范围内。而在跑马地看过的房子，虽然交通不太便利，需要打车或者地产经纪驾车前往，却让我印象尤其深刻，反复思量要不要递票。
原因很简单，你敢相信动辄几千万乃至上亿的跑马地低密度高尚豪宅区东半山，竟然有600万以下的小户型？
司徒拔道东山台
图：网络
而且综合条件还不错，楼龄20年，呎价不到2万，开放式单位接近300呎有梗厨，开则方正没有露台等浪费面积的设置，足以满足家私摆放所需甚至可以隔出一房。地段格外幽静，从东半山驾车去到湾仔市区不过10分钟，去到下跑马地的超市餐厅等也是10分钟的事儿。
下山就是养和医院、港安医院等知名私家医院，回家路上俯瞰跑马地赛马场，坐拥四大名校网之一的12校网（虽然这巨大优势对丁克家庭/单身一族没用），还在这么传说中的豪宅地段，对有车一族来说，简直性价比天花板。
养和医院
图：头条日报
有local朋友同我闲谈时就提起过，很多时候港人的第一态度建立在你住哪里，如果办手续留资料、聚会回家说跑马地半山，那绝对印象极深，瞬间不敢小觑。
人皆有虚荣心，在香港这个寸土寸金、此寸土和彼寸土相差还极大的地方，我相信的确是这样的风气，location对房产影响不说决定性的，那起码也是极为重要，即便我们本人的priority不是这样，也得正视这个现实。
我打车去实地看房时，一报地址，的士师傅的态度都变得严谨不少，还忐忑说自己对路线不熟。
那么这个小户型性价比天花板的物业是什么呢？
位于东山台一号的摘星阁，就是这样一个神奇的物业。
东山台摘星阁
图：网络
摘星阁拥有上述提到的那些优点之余，整体环境十分幽静，回家路上都是郁郁葱葱的树木和超低密度豪宅，如果是喜静一族，高尚安宁的周边环境可谓不可多得。而且没有露台，使用率很高，哪怕是不到300呎的上车盘，观感相比同等小户型都是比较阔落的。
以我对房子这么挑剔的人来看，它的缺点就是lobby（大堂）的物业显得式样老旧，并且小户型的楼层低，望出去的景色对着内园不够好，但在前述那么明显的优点对比下，这些缺点也不算什么。
摘星阁老式的物业管理处
图：网络
真正让我彻底打消念头的是东半山住宅的交通必须要有车！
因为是东山台1号，几乎就是山上最顶处位置，去到住宅门口要经过私家路段，日常公共交通方式几乎不可行。
我尝试过打车和公车，巴士只能去到司徒拔道东山台的入口处，接下来需要自己爬上山，这个距离步行需要10-15分钟，白天自己走走，只要不穿高跟鞋也不是太大问题，但晚上我试过七八点再走一次，路上一个人没有，仅有偶尔路过的一两辆私家车，周边全无人影还有点怕，如果去超市买些日常用品提上去也很累；而打车则是大多数师傅都不清楚路线，如果目的地太近，也很少有师傅愿意绕一大圈来接。
观星阁两房户型望出去的景观
图：网络
我也设想过自己开车租一个车位的可能性，但问过经纪周边车位非常非常紧张，现在根本租不到，而如果上班开车还得操心市区停车问题，不管从经济还是精力来说，都不值得考虑。

总的来说，如果自己开车且有车位（然而我没有），摘星阁就是我首选的上车盘。思来想去又看了好几次观星阁，想到出行没有车的麻烦，我就果断放弃了。
摘星阁近期的成交记录涨幅也不错
从摘星阁近期的成交记录来看，涨幅也是不错的。我当时看的时候是500万出头，现在已经涨到550万。
一句话概括就是：必须要有车不是它的缺点，是我的缺点。
02
房子不错，但区域差
地产商们的特色各有千秋，不知道大家对于各地产商家的风格有没有特别的偏爱，我自己很喜欢信和的审美，信和家的物业从单幢到屋苑都是一以贯之的欧式宫廷风，典雅优美，布光柔和，审美十分突出。
信和的欧式宫廷风，即便在单幢御汇也风格明显
我曾经单独筛选过信和系列，符合600万以下预算、20年以下楼龄、市区、一房这几个硬性条件的物业都查过资料，首先筛掉了红磡大酒店附近的信和小户型，接着又实地看过其他地铁站附近的信和系列，次数最多的就是御汇，在看房前期就动过递票念头。
信和的单幢御汇
图：网络
信和的审美自是不必多说，这个物业虽不到300呎，但一房户型设计极为巧妙：有梗厨、有带浴缸和阳台的洗手间、有落地窗还带露台的客厅、有带飘窗和山景的卧室，楼底高视野开阔，居住幸福指数高。
周边餐厅多商铺多，且靠近长沙湾政府合署，离地铁站步行三五分钟，交通生活也不可谓不便利。
小户型的洗手间还带浴缸，开窗有偏山景，极为少见
图：网络

御汇的厨房虽小，却是梗厨甚至配了某些三房都未必带的烤箱
图：网络
御汇带露台的高楼底客厅，有的业主会做阁楼
图：网络
御汇望出去的视野极为开阔，采光通透且有对流风
图：网络
可以说在小户型里，这样的设计、景观真的是小而美典范了，面积小却构思巧妙，一进门的感觉就很温馨舒适，何况还是呎价不到2万的半新楼，从物业本身极高的性价比来说，挑剔如我都找不出什么毛病。
但令我犹豫的唯一原因，就是它位于深水埗。
虽然从地铁站出口上到地面就是大马路，步行三五分钟路过的也都是正常商铺店面，而非在之前的文章中提到的某些新楼需要穿过人流复杂的市场、距离地铁站十来分钟且路过很多僻静地段的情况，但每天需要到达的地铁站就是深水埗。
御汇
图：维基百科
我一直觉得除了物业本身，周边环境也是尤为重要的。木桶有块短板，长得再漂亮这个桶也只能盛一半的水；周边环境不够好的物业，再小而美也会影响它的价值。
毕竟不是没有其他的选择，我犹豫之后就开始调整目标，开始看其他非信和物业了。
同属信和的奥柏御峰，一致的审美风格
类似的物业还有大角咀的奥柏御峰和土瓜湾的傲形，这两者户型不如御汇这么精致巧妙及周边生活设施不如御汇便利，但从整体上说，也属于各方面性价比都很高、只是周边都是超级旧区的典型代表。
03
楼下有湿街市
为了实现步行上班的奢望，我曾经有段时间集中看湾仔区楼龄30年以下的小户型。来到了港岛还想要楼龄轻交通方便，那就只能牺牲面积了，同样600万以下，九龙可以买近300呎的1房，港岛只能缩水到了200出头的开放式。
曾经有个物业，20年左右的楼龄，就在湾仔地铁站和修顿球场对面，地段好、交通极为便利，且保养新净、采光通透、格局不错，因为没有露台且有赠送的好几个飘窗面积，200出头的面积竟然分出了1房和梗厨，实际空间感远远大于书面上写的呎数，所以它五百来万的价格显得性价比极高。
湾仔双喜楼空间感远不止二百呎头
图：网络
景观
图：网络
对面就是休顿球场，距离湾仔地铁站和电车站10……秒钟！？
隔出了1房和梗厨
图：网络
当时我的经纪给我看了中低高层不同的单位，采光都挺好，对港岛的物业而言，景观也算开阔了。好多业主还装修得蛮用心，不管一人还是两人，温馨小家绝对是够住了，再想想节约的通勤时间……生活幸福感直接飙升。
双喜楼的格局实用
图：网络
综合条件真的不错，令我犹豫的原因是什么呢？
楼下有湿街市！
虽然楼下有街市代表人流旺，日常生活极度便利，除了吃饭买日用品，连修表买花买鱼这样的小众需求都分分钟满足，但挑剔的我挺介意的，因为这代表物业的门脸全被挡住、车无法直接开到大门口，那么买东西、搬家不是挺不方便的？
双喜楼
图：香港经济日报
何况也有经纪和我提过，街市附近的卫生条件都会相对差一些，那么出现虫子的概率也会相对高一些。搬家前可以找杀虫公司清理自己家，但楼道和周边环境就不可强求了。
话又说回来，如果没有这个缺点，相信湾仔的半新楼也不是这个价了。我反正也不着急，就果断放弃了这类物业，继续修正目标看楼。
双喜楼近期成交
图：网络
同一类型的还有慧兰阁，也是属于楼龄较轻、性价比高的湾仔楼—以不到2万的呎价，在湾仔这样的地段，距离地铁站3分钟的路程，望出去的视野也开阔，但就是楼下有湿街市这一条，足以劝退对周边环境极为看重的买家。
在港岛而言，慧兰阁的视野已算开阔
图：网络
04
位于特殊楼层的房子
港岛600万以下、居住舒适、交通便利地段好且楼龄较轻的还有另一种情况，就是在特殊楼层。
我曾经看过一个北角的2楼单位，小户型单位原本仅有200呎头，但附带了一个超大平台有300多呎，业主将房型改造后，原本的一房一厅单位基础上，书房也隔出来了，厨房变得超级豪华（尺寸堪比正常三四房单位厨房*2），饭厅容纳8-10位亲友一起聚餐没有问题。
本身就巨大的平台搭建了一个工具屋存放杂物，还有一个带小瀑布的鱼池，周围都围绕着果树，可以说城市里的田园牧歌了。
这样的配置别说温馨小家，想要在宽敞的平台上种菜、荡秋千都没问题，而且平台向里，周边环境极为安静，有品位的业主已经将格局打造得极为宜居、装修也花了很多巧思，如果买下直接拎包入住。资深宅的我的确心动了，再想到楼龄30年的物业去年刚做完大维修，lobby很是新净，离地铁站10分钟不到的距离，对面就是超市，周边无数餐厅…..500万有得聊的价格，真的很想递票。
超级宽大可以种树养鱼BBQ荡秋千……的平台
图：网络
但回家后我还是打了退堂鼓，无他，位于特殊楼层的物业有更多的潜在风险，比如可能有楼上住户往下扔垃圾，底层可能会爆粪水（某经纪原话），甚至可能有“空中飞人”。前两者只是生活上可能的不便，后者虽然几率只有百万分之一，但一旦发生在自己物业头上就是百分之百，作为一项重大投资，买房这件事情应当尽可能规避风险和不便。
05
旧式铁门
其实北角有不少这种30年左右楼龄刚刚做完大维修的物业，在免去新业主生活不便、突然要掏不少“大维修”费用的风险同时，整个面貌焕然一新，我去看过的嘉威大厦就印象极为深刻，lobby和近年新楼比真的不输。
1房1厅梗厨格局，就在呎价高达五六万的海璇对面，距离北角地铁站一两分钟，周边都是北角汇商场、海滨公园等即便利又舒适的环境。而且不少单位哪怕楼层低，海景都不错，因为飘窗面积赠送且无露台，两百多呎的单位实用率极高，五百来万的总价很有性价比了。
北角嘉威大厦海景
图：网络
而且嘉威大厦还有两座，屋苑相比单幢而言更有优势，这也是加分点。
格局方正实用的嘉威大厦
图：网络
但我唯一不喜欢的就是它的铁门，这种老式的铁门应该是那个时候的标配，楼龄20年以下单位就全是木门，而30年左右的单位就全是这种铁门。想想每天回家还要经过这么一扇笨重又不好看的铁门，就算把自家门换了，邻居家的门也是不好看的。
最终打消递票念头的就是这个铁门
我自己都觉得这是吹毛求疵了，每天进出电梯进自家门一两分钟，出去扔个垃圾一两分钟，别人家门长啥样碍我何事？但身为颜狗，真就是因为这个小原因最终放弃递票。
因为不想在装修上费更多的时间、精力和金钱，我不仅想要买一个房子本身条件没有短板的物业，还希望它自带的装修风格是我喜欢的，这样可以在符合自己审美的前提下，愉快拎包入住。在看房过程中积累出越来越清晰的思路，也让我最终幸运地找到了这个“梦中情房”。
好了，小户型上车盘的那些坑系列（系列1、系列2）就和大家分享到这里啦，如果大家感兴趣，以后再和大家分享全款买房的那些事儿。
*以上内容为作者投稿，仅代表作者观点，不代表“港房研究所”平台意见。图像影音来自网络，本文由港房研究所原创，转载请联系港房研究所微信公众号（ID：fanginhk）。
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最后顺便说一下，很多粉丝朋友都向所长反应，他们在买房中遇到了大量的难题，不知道怎么才能找到靠谱的中介，一手新楼到底该怎么抽，自己收入能不能成功贷到款，尤其不知该如何挑选楼盘。
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