在香港看了100多套房子后，我最终买到了心仪的500万半新盘（想看我的买房故事戳这里），这期间总结了不少的小户型看房心得。
饭后在周边散个步
上次和大家分享了五六百万小户型上车盘千万要避开的一些“天坑”，这次和大家聊聊在我眼中优缺点同时突出的上车盘。
这些盘比之绝对不要买的“天坑”而言，大部分都有着几个显而易见的优点，很容易被shortlisted，然而在实地看至少两遍以上，感受了不同楼层、户型后，一些缺点也同样显而易见地浮现出来，基于每个人买楼的不同诉求，这些楼盘在不同人眼中可买度就不尽相同，本篇就为大家客观地对比总结一下。
惯例说明，因为个人喜好的关系，这些上车盘多位于港岛/九龙且楼龄较轻。
01
小而有“当”

上车盘自然离不开各种开放式，和天坑系列提到的即小又没有其他突出优点的楼盘相比，有不少开放式单位是虽然小到200呎左右，但呎价适中、楼龄新、会所不错、设计好，同时楼底很高足以做loft，或是景观、地段特别出众，租售比高，综合来看也不算一个很差的选择。
如西湾河的Parker 33，楼底3.15-3.5米高，我去看楼时发现不少业主都花了几十万装修做成了loft，有回旋式楼梯做成收纳盒、1.5大床下面为电视柜的，也有下面是沙发上面是床、配上可伸缩餐桌的设计。
总体来看虽然窄小，但如果是一个人居住又好好规划设计，都可满足基本生活所需。
Parker 33超过3米的楼底
虽然它的基本盘条件不错，距离西湾河地铁站也是5分钟以内的步行距离，但它楼下都是湿街市，除了对面的港岛东18，周围都是特别破旧的楼和不少公屋，如果对区域环境有要求的话，这个缺点是很突出的。
Parker 33楼下均为湿街市，图源网络
加上Parker 33两万头的买入呎价不算低，所以转手情况多为平让或略有升幅，如果想要入手这样的上车盘短期过渡，最好不要花太多钱在装修上，否则转手易亏。
Parker 33近期成交情况
由于对楼盘景观有执念，我还看了不少尺价两万头且拥有绝佳景观的开放式单位，这类代表有北角的尚誉和庄士维港轩。
我还记得当初去看尚誉一个高层单位时，一下就被维港落日美景吸引了，想象如果每天在家可以看到这样的景观，或者是跨年足不出户看烟花，怎么都是特别惬意的事情。
尚誉高层单位的景致
还有庄士维港轩，这是个有着梗厨、浴缸的开放式单位，这样的格局可谓非常少见，不仅拥有一线海景露台，还有一线海景梗厨，而且由于它的对面是一所七八层高的学校，这样的海景是永久的，想想看时不时对着变幻无遮挡的美景做个饭，岂不美哉？
庄士维港轩8楼以上就是永久无遮挡的一线海景
尚誉和庄士维港轩虽然拥有绝佳景观、较新楼龄、有会所，但离地铁站略远有超过十分钟的距离，且要么户型不好摆放家私（尚誉），要么户型十分方正但面积实在太小且楼底高度普通（庄士维港轩），无法放置正常所需物品，再考虑到呎价一旦高于两万五购入，日后流通性欠佳。
因此我这个颜值党，面对家私摆放和流通性这种硬性条件，还是略为思索就果断放弃了。
庄士维港轩，图源美联
还有一种是交通极为优越且呎价极低（不超过1万五）的开放式半新盘，就是西九高铁站/柯士甸站步行3分钟左右的都会明轩，在正常通关条件下，这个盘放租是极好的。
但它的开则有些奇怪，两个极窄露台一个条状梗厨，可放置个人物品的空间不多，且只能去公用洗衣房，很像是长租酒店的设置，加之它大部分单位为大业主持有，用于自住和投资似乎不是特别好的选择。
总之这类小而有“当”的单位，视乎个人需求的不同，作为短期过渡的楼虽可以考虑，但要牢记控制装修等额外支出、对流通性做好心理准备。
02
买之不错，住之不喜
如果开放式单位不是单幢式而是屋苑，比如土瓜湾的环海东岸，那么较之第一类就更具有硬条件上的性价比-通常呎价合理且稳定、流通性较好、屋苑配套的会所商场等也更为完备。
土瓜湾环境，图源网络
环海东岸的开放式面积不大，属正常楼底高度，景观一般，每层住户太多，交通和周边环境也说不上有多好，但从它的成交记录来看，流通性和投资性价比均不错，属于买了不出错不吃亏，但自己住体验感不会特别好的典型代表。
除却上述这类上车盘，还有一类是呎价尚可（2万左右）、较大的开放式/一房单位（250呎以上），比如土瓜湾迎丰，喜点。
这类盘其实是个不错的选择，面积较大的半新楼开放式，在宜居属性上比之200呎左右有质的飞跃，而周边餐厅、街市众多，也适合日常生活，新开通的屯马线也增加了它们的交通便利程度，近期成交记录也都非常突出。
转手价增幅30%+，40%+并不鲜见
但作为一个在港岛上班的颜狗，我非常在意家里望出去的景观和通勤时间。周边大片大片的旧楼和在建单位让我对这一区都退避三舍，而实测的通勤时间让我彻底打消在附近置业的念头。
类似条件还有佐敦德成轩，呎价和面积都不错，甚至距离佐敦地铁站只需步行一两分钟，但望出去的景观是一大片旧楼，就让我紧紧摁住了钱包。
迎丰周边环境，图源网络
居住体验毕竟是见仁见智的事情，在硬性条件过关且流通好的情况下，这类上车盘在我看来只要放低个人化的细节要求，总体是可以入手的。
03
地段极好有硬伤
这个地段极好，有多好呢？对面就是太古广场和金钟地铁站入口，附近在建新楼呎价3万+。
为着5分钟步行上班，后期我看了不少星街的房子，多数是保养得宜超过30年楼龄的单位了，且要么面积够超预算，要么楼龄超40年太旧，要么过小（200呎左右）宜居度差，毕竟要了地段，其他条件就得往后排。
这类典型代表我想到了星街7号永星苑，楼龄30年左右保养得不错，且呎价不过两万还有250-300呎之间面积适合、带梗厨明厕的开放式单位。
星街7号永星苑，图源香港置业
就算没有会所楼龄偏高，但地段非常好，紧挨星域轩，对面就是金钟太古广场和地铁站入口，附近有JW万豪酒店，港丽酒店等等。
即繁华又宁静，社区高端、商业发达、购物餐饮十分方便，还有沿途精致的小店、画廊时不时带来日常生活中的小惊喜，可以说环境让人挑不出任何毛病，性价比极高。
星街永星苑，图源网络
永星苑的放盘并不多，我前后也只看过一个单位，在环境和地段如此优越、价格和面积又适中的情况下，我仍然犹豫了，因为它的硬伤—长楼梯。长楼梯会让平时生活购物都不太方便，这也应该是它地段如此之好，呎价却宜人的重要原因。
闹中取静的星街，图源网络
而保养得再好，毕竟也是30年楼龄了，它的设计如走廊、楼梯、户型分布等都带着鲜明的时代特色，走廊偏暗让我觉得晚上去扔垃圾会有点害怕，加上中层单位望出去就是隔壁楼和高楼大厦夹缝中的城市景观，略显压抑，我综合考虑后就放弃了。
不过我在意的点非常鸡蛋里挑骨头，大多数人硬性综合条件合适就会下手，毕竟有这样的地段、呎价，还要什么自行车呀！在我放弃的第二天晚上，这个永星苑的单位就售出了。
04
性价比高地段差
地段好的单位非常抢手，而地段差的单位就算综合条件再优惠，也会让人三思。
这类的典型代表就是深水埗的一系列重建楼盘，比如海柏汇。新楼、280呎左右的一房单位、有会所、有海景、有永久公园景，听起来是不是超级好的综合条件？
而且呎价不到2万，五百来万就可以拥有一个让人住得很舒服的海景1房单位。交通和配套也不算特别差，去南昌/深水埗地铁站走十来分钟，周围也有餐厅街市。
海柏汇的开扬景观
若单论单位质素，这类上车盘的确是综合性价比高的，但是—我又要说但是了—它们位于深水埗，这就是一个很减分的缺点。
为什么呢？首先深水埗常年高居全港18区人均收入倒数第一，从观念上来说，我有些local的朋友提到深水埗，印象都是很不好的，觉得住那一区不太decent (在此特别求生欲强地表示，人的收入不能决定一切，只是不少人会有长此以往的偏见)，置业是个慎重的决定，如果有得选择，自然可以避开这个缺点的。
深水埗街区，图源网络
除开观念，事实上这一区也有很多需要克服的居住不适感。
我看到条件不错的房子会挑白天、晚上不同的时段去周边踩点，而深水埗这区的新楼有个很大的问题就是大白天过去看着挺清净的，傍晚时候，有许多小摊贩会出来占满人行道，然后讨价还价水泄不通。
深水埗基隆街，图源网络
周边有很多餐厅看上去有些破旧，感觉卫生环境不是太好；这一片还有很多五金店、汽车配件店、正在施工的场地，一到晚上街道寂静，自己一个人走过还是挺害怕的。
时至今日，海柏汇的成交价仍然宜人
再次，如果步行去南昌站，实测需要十来分钟，一路上没什么遮挡或商店，夏天很晒，而南昌站本身又巨大，通勤时间还蛮长的；如果步行去深水埗站，同样也需要走十来分钟，而且需要穿过人流复杂的市场，晚上路过有些提心吊胆。
除此之外，据我的观察，这类重建单位质量还需要多多留意，当初我去看海柏汇时，大堂的天花板就掉/空了一大块待修，而这区的类似单位如弦雅、海珀在交楼后都爆出了不同程度的做工问题如漏水等。
海珀被投诉的报道，图源网络
总之，遇上这类性价比高而地段差的上车盘，我个人觉得女生/有小孩的家庭需要特别谨慎，男生不用考虑那么多但也请三思再入手。
好啦，今天关于优缺点同时突出的上车盘总结就先到这里，下次再和大家聊聊那些“如果不是XXX就下手买了”的小户型。
*以上内容为作者投稿，仅代表作者观点，不代表“港房研究所”平台意见。图像影音来自网络，本文由港房研究所原创，转载请联系港房研究所微信公众号（ID：fanginhk）。
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