上车盘对于大多数人而言都是一个慎重的选择,既要自己喜欢住得开心,又要具投资价值把钱花在刀刃上或者利于转手,为“房换房”打好基础。
在我大半年的看房过程中(我的买房故事戳这里,不仅要和各种各样的地产经纪打交道,也需要在看过的上百套房子中理清思路,在合适时机果断下手“梦中情房”。
上次和大家聊了如何选对地产经纪,次和大家分享我从实地看过的上百套小户型里,总结的几种需要PASS的情况,一起避免可能会踩的“坑”,这次就讲一讲广受经纪推荐的那些“天坑”盘!
01
天坑1号-贵而无当
有的上车盘呎价说高也不是特别高,但在高呎价下其他条件乏善可陈,这就显得贵而无当,性价比极低,典型代表就是君X峰系列。
有一段时间地产经纪们都不约而同地向我推荐北角君誉峰,卖点诸如海景开阔、会所精致、步行一分钟到地铁、租金回报有3厘、同豪宅海璇共享附近设施等等,不论自住或投资,听上去好像特别适合单身一族或没有小孩的家庭。
宣传画册上光鲜亮丽的君誉峰
然而在近3万的高呎价下,它的view却并不如图片上那么开阔,事实上是25楼及以下单位,大部分开窗可见的仅有隔壁旧楼,距离近得几乎可算握手楼,在这样环境下的小户型,只能日日拉上窗帘才能有隐私。
25楼实拍,仅有几个高层单位有海景
此外,从地铁站出口到达君誉峰一两分钟不假,但需要穿过一个杂乱的街市,人声鼎沸,对日常生活相信也是有不少影响。
以上车盘的功用来看,600来万预算只能入一个带露台的超小开放式单位,日常起居非常逼仄,视野受阻隐私受扰,完全无法安居(更高预算的单位情况另计),而作为一大卖点的会所疫情期间则全部关闭。
可以说性价比极低,以惠灵顿牛排的价格吃到了手艺不好的干炒牛河。
实际看房需要穿过比上图更为杂乱的街市
除开居住和视觉体验不舒适,从投资角度来看,和北角君誉峰呎价近似的鰂鱼涌君豪峰可做直观的参考:近期转手几乎全线亏损,业主持货几年后不仅连税费律师费都没有赚回,账面上还蚀了几到十几个百分点不等。
君豪峰的近期成交
遇到了这样贵而无当、高呎价、低性价比的“天坑”上车盘,请果断PASS。
02
天坑2号-超高呎价
贵而无当的上车盘要避开,那么虽然贵但的确有不少优越条件的呢?
这方面的典型代表就是艺*坊系列。看楼时经纪们必推荐的楼盘西环艺里坊Artlane,什么地段优越、租金回报高、租客质素高、居住环境优越等等,听起来是个很有气质的核心地带高尚住宅。
图片来源:网络
呎价高达33/34K+暂且不论,实地看房我发现它的内部的确有些设计巧思,然而也并没有超过新房平均情况,整体也不能跟上这样高的呎价:如大堂窄小,走廊逼仄,户型不够实用,露台鸡肋,view多有遮挡……
作为一大卖点的壁画看过一次打个卡就够了,实在无需为这些虚浮的条件支付高溢价。
看起来很有文艺范的小区
说回最要命的超高呎价,如果不是有很多闲钱投着玩,一个200呎的开放式就高达七八百万,属实不是一个上车盘好选择,而已经这样高的呎价,又该有怎样的买家来接手呢?
和艺里坊类似呎价的小户型主打楼盘,还有诸如西营盘的Artisan House和天后的维峯·浚匯, 都是看似光鲜而基本盘不稳。
土地注册处的成交记录可以看到,转手业主甚至有高达20%+亏蚀离场的,且并不少见。可算又一个“天坑”。
Artisan House惊人的亏蚀
遇到33/34K+的超高呎价上车盘,不管概念有多文艺光鲜、地段有多好、设计有多前卫,请直接PASS(土豪请随意)
03
天坑3号-高杠杆
地产经纪们通常还会力推新楼,用发展商借高成数按揭,来吸引首期不充裕又想住新楼的买家们。发展商承诺不需要做压力测试,只要有身份证、没有破产,一定可以批出90%按揭,只要供款占入息70%就可以做到这样的高成数按揭,且首两年免息免供。
在地产经纪们口中“前无古人、后无来者”、“无敌九成按揭”的按揭计划,听起来很让人心动。毕竟按照银行压力测试能过的按揭,如果人工不是特别高及工作稳定。通常首期也要付20%-30%,解决了首期这个拦路虎,许多买家就能通过这样的高杠杆买到条件不错的新楼。
图片来源:香港01
在经济环境大好一切顺风顺水的时候,这样的计划的确是没有大问题的,但有许多事情我们无法预计、难以掌控,一旦开始买楼还房贷,就需要全盘考虑,做好预设和备案。遇到疫情、地产商财困……任何一种变故,都足以造成小家庭或者自己的财务危机。
比如恒大睿峰,在2020年,有许多地产经纪都向我大力推销过,各种plan说得我头晕目眩,当时我因为不喜欢它的地段和求稳心态而未加考虑。今年新闻爆出,恒大在卖楼时承诺提供业主的高成数按揭及两年免息免供,如今已不可兑现。
恒大睿峰
图片来源:网络
业主们面对4月10日的上会死期(贷款截止日期),向财务公司申请按揭时却被拒收申请,这么一来,极度依靠发展商9成高按揭计划的业主,就将面临挞订损失首期的风险,或者需要另行筹款补大量首期,以便走银行按揭的方法。
而这次事件涉及到了睿峰73%也就是160多名业主,高杠杆带来的风险,并非罕有案例。
图源:网络
选择发展商高成数按揭plan的业主,当初选择这样的方法,多半也是因为首期不足20-30%,所以借高杠杆上车,如果手中有足够首期,相信市场上也有很多其他选择。
投资高手们自有艺高人胆大的玩法,但咱们既然是选上车盘,万事以稳为先,高杠杆这样的“天坑”不一定会炸,不过一旦任何意外波及,对小家庭和个人就是百分百的财困,可能很长时间都睡不好觉了。
04
天坑4号-超迷你
一说银码不大的上车盘,经纪们多半会推荐“Lump sum”(总价)细的纳米盘,对重视居住环境大过面积的年轻人而言也不失为一个合适选择,比如遍布全港的AVA系列(像上海街的Ava 62, 上环的Ava 128)、佐敦汇萃、长沙湾悦雅等。
AVA228示范单位
表面看都是纳米盘,但纳米盘和纳米盘也有不同,有的200呎左右的纳米盘如果配合超高楼底、实用户型、地段、性价比和其他优越条件综合来看,也可以考虑(当然最好还是1房起更利于流通)。
这里提的天坑指的是一百来呎还带一个露台,同时其他条件平平没有更多竞争力的超迷你盘,不仅居住体验不好,将来转手也是很大问题。
像AVA系列就是一个典型,很多一百来呎的超迷你盘还要分出一个既没大到可以实用、也没有小到无所谓的露台,去掉开放式厨房和洗手间,剩下的空间高度也不能做loft改造,放一张小床基本所剩无几。
AVA 62一百来呎的单位一眼望尽,图源网络
而AVA系列的地段、景观、环境、物业、做工也并不突出,呎价还有两万多,不管一个人自住还是买来放租,实地看房后就会果断排除。可以想见,这样的天坑必然是亏蚀的。
上环AVA 128的最近成交记录,越小的盘亏损越大
有的上车盘虽然也有两百多呎,但整体户型不实用,无法进行更多宜居方面的改造,也最好不要入手。
比如佐敦汇萃,虽然离地铁站几分钟路程,整个楼和设施也新,但单位设计和装修很浪费空间,整个单位像一个缩小版的低配酒店,窗外是一大片旧楼,楼下是一些人流复杂的店铺,周围还有不少夜总会歌厅等等,环境景观都非常扣分。
汇萃虽有200多呎,但户型不实用,单位如同缩小版酒店房间
图源:网络
就算非自住,它也不值得。超过2.5万的买入呎价,平均月租金仅有1万出头。土地注册处全线飘红的成交记录、动辄十几个百分点的亏蚀也说明了市场选择。
汇萃的近期成交记录可谓不忍直视
总之,遇到100来呎的超迷你盘,或者200多呎但其他条件平平甚至减分的上车盘,不管多新“Lump sum”多细,不要有租售比高的幻想,请直接PASS。
好了,今天的“天坑”系列分享就到这里,需要说明的是相关的小户型多集中在五六百万预算、位于港岛/九龙且楼龄较轻的盘,如果看了以上总结能对你有一点点的避坑帮助,那就太好啦。
要是大家感兴趣,以后再和大家分享优缺点同时突出和总体优越但有“致命伤”小户型系列。
*以上内容为作者投稿,仅代表作者观点,不代表“港房研究所”平台意见。
-END- 
/
/
@不加糖小姐
且文艺且搬砖的资深宅
TA的更多文章
/ 往 期 推 荐 /
左右查看更多
你在看吗?
继续阅读
阅读原文