买房体验 | 香港楼龄10年的笋盘，我500万买到了

自2020年下半年开始看房以来，经过半年多的兜兜转转，我终于在2021年购入了一套符合各方面设想的小房子，可以在香港住得踏实，不用每一两年就要考虑住哪里和担心房东有任何变动。

饭后在周边散个步

而这种从未有过的踏实还附赠了意外之喜—买房半年后，房价就涨了10%且趋势乐观。

据我对楼市的一知半解，这个升幅是跑赢了平均水平（暂时），能买到梦中情“房”已属幸运，而在喜欢之外它还能帮助投资（稍微），已然大大超过我的预期。

如何确定就是它？

能幸运地买到对的房子，和我大半年看了百余套房子不无关系。读书百遍其义自见，看房百套也积累了买的“感觉”。

看房的第一阶段是广撒网多学习，我利用所有时间—午间休息、晚上下班和周末节假日在不同的APP搜索符合预算的房源，只要地段、景观、面积不错的房子出现，我都马上联系经纪去实地看。可以说前期几乎看遍了所有可能的房源，每个地铁站周边稍微新一点的小户型楼盘我全都如数家珍，清楚地知道它的大概呎价、居民主体、周边环境配套、交通状况、中高层单位景观、会所设施、开发商和物业等等。

大角咀利奥坊

这么一个海选阶段过后，我慢慢明确了优先考虑和必须放弃的点：

首先是地段，通勤时间要在半小时内，离港岛上班地点越近越好，那么新界所有的楼盘及九龙略为偏远、交通相对不便的区域就全不考虑；

然后是面积，自己要住得舒服，起码一房一厅，那所有的开放式也不考虑，像港岛中西区的开放式新楼地段和装修是很好，可是面积太小且呎价太高担心转手和涨幅有限，这一类的楼就不再看；

像港岛的艺里坊，200多呎能卖到800多万

还有流通性也很重要，比如楼龄太高超过30或40年，就要考虑转手时，下一任买家是否还有足够30年的贷款期，更别提还有大维修带来的额外开支；

此外还有一些个人感觉的偏好，比如房子周边社区主要居民构成，比如楼道是否干净、半夜倒垃圾自己敢不敢去？旧楼哪怕做了维修，始终设施新净程度和设计等和新楼、半新楼有一定分别，这些都是实地去看房后才有的细微感觉，让我果断排除了20年楼龄以上的房子；

北角富泽花园，楼龄40多年，靠近炮台山

最后景观似乎也无法放弃，一个资深宅需要有家里能望到的风景，不然生活质量会受到影响，握手楼（楼距很近）哪怕其他综合条件再好也总感觉不值。

脑海中至此有了梦中情“房”的轮廓，九龙、港岛市区交通方便、环境适宜、面积一房起、景观开扬的半新楼（当时整个香港的新楼已经没有同时符合这些条件的了），可想而知，少之又少。

而2021年的楼市热度逐渐走高，我也焦急着每天刷新各APP，寻找可能的房源。

每天一有空就刷各APP

终于，在错过了两个符合我以上条件的港岛房源后，我在懊悔和日益焦灼的心情下刷到了柯士甸的一个放盘，10年楼龄有山海景有会所的一房单位，虽然实用面积不到300呎，但综合条件优越，果断火速约了当晚看房。

图源：网络

封关以来，和高铁站相连的柯士甸站也变得冷清

下班后我便直奔柯士甸。第一次看的是凤凰楼层（顶楼下面的一层）交吉单位，首先楼龄较新又是大开发商的楼盘、离地铁站和高铁站5分钟内路程已经让我觉得靠谱；而房子对流通风、洗手间为明厕、格局四正、露台实用等细节持续加分；两面远山一面永久海景（楼前均为公共设施不会再有遮挡）、周边公园众多更让我印象深刻。

类似户型

图源：网络

当下我便问了经纪业主要价的相关情况，并约好第二天白天再来看一次，想着仔细看看后基本就能定下来。

跟老板请好假后，第二天上午经纪又带着我去看了一次，并正好约到了一个业主可以开门的同户型单位给我比较，最后我买下了这个给我顺便比较的单位。

除了已经提到的那些优点，最后买下的单位有一个决定性的优势—附带符合我审美且保养得宜的装修。

这简直太可遇而不可求了，既能省去一笔不小的开支，还能跳过劳心劳力的过程尽快入住。上一任业主是个和我年龄相仿的local女生，她精心设计的小房子让我一走进去就觉得很舒适和温馨，这种强烈的感觉让心底的声音响起：是了，就是它了。

类似单位

图源：网络

如何试探业主的心理价位？

既然是没什么短板、优越项众多的梦中情“房”，我喜欢自然其他人也喜欢，如何能在预算内把竞争买家比下去呢？

在我选定的经纪K（后续再和大家分享选经纪的心得）上门和业主谈价之前，她主动帮我查明了本栋是否有凶宅、每月物业管理费、平均租金、问好了三家主流银行的最新估价等等，并根据我提供的底价，准备好了写明交易细节的临时合约及新冠疫情特别情况协定等文件让我签好名，还有5%订金的支票，第一时间约好业主去谈。

事后看来，匆忙之中每一个细节都环环相扣。

房子周边配套也很全

首先是要确定自己的还价，高了会亏、低了会被人抢走，什么样的价格可以打动业主？

时间紧迫，我花了大半天的时间去琢磨业主的心理价位，做了点数据功课，把该小区所有单位特别是同户型自新楼开始的过往十年成交价格、每一次成交的时间间隔及价格涨幅都梳理出来，也顺便拉了附近类似单位的近两三年成交价横向比对。

除了发现它走势很稳之外（每次交易涨幅在50%以上或10%以下的个例极少，无跌价个案，这也坚定了我的信心），最重要的平均值为3-4年转手的单位，每次交易涨幅在10%-20%，5-7年转手的单位，涨幅均值为20%-30%之间。

中原地产上会有楼盘的成交数据

以映湾园为例

业主属于第二种情况，我用业主当初买入时的价格加上平均涨幅的中高位得出了一个数字，用它减去了估计业主花在装修上的几十万，仍有超过半数涨幅的盈余，觉得它应该是比较符合业主心理预期的数字了，又特意添成了吉利尾数，把这个底价交给了K。

K当晚试探了业主得到的回复是可以考虑，于是她第二天带上完备的签好名的文件和5%订金支票去和业主碰面。为什么要给5%而不是3%，K解释说既然都想好要买，我们展示更多的诚意，能有较大机会抢先让业主考虑签字。

K整整从白天嗑到了晚上，五六个小时的拉锯战后，一气呵成把业主签好的临约电子版传给了我，终于尘埃落定了！

周边还有公园

次日K把三方签字的文件给我时激动地分享，在她和业主谈的同时，当天还有另外两个买家也拜托了经纪在谈。在业主能接受的出价里，我们是最早带齐所有签名文件加5%订金支票上门的买家，而虽然有买家比我出价高一点，但毕竟还没有准备好文件和支票上门，有买家急得马上写支票拍照发来的，也被K把业主的心思磨回来了……总之，业主深夜终于决定在我这份合约上签字。