硅谷人讲硅谷事
旧金山、硅谷最新鲜真实的房地产资讯
近一个月，在我们这些身处水深火热的一线realtor之间，私下最喜欢讨论的是“房价是不是slowdown啦！”。最近一直在看房子的buyer们可能也有感觉，但是估计不会像realtor感受那么直接。
尤其是这两年，作为buyeragent最头疼的是抢不上房子，有的买家甚至买个半年一年的，最后都疲惫了。现在，换成listingagent头痛了，怕房子没有人来看，没有人递offer。当然，也不是全部的房子都如此，好区的房子还是需要竞价bid。
Slow down在房价上的表现并不是很明显，但是有迹可循。例如有些房子在市场上的停留时间变长了，有的房子在市场上几周以后悄悄下市了，并不一定是这些房子没有人买，大部分情况是buyer的出价没有到达seller的心理价位。还有些房子明显Offer数量变少，过往随便收十几个offer的房子，现在通常2、3个offer。
最近三、四年，只有2016年8月——9月出现过类似的情况，其他时间房价都是一路高歌猛涨。
今年2月份股市跳崖，3月份又一次猛跌，有些buyer拿到房子，但是算算账面损失，都只能赔偿订金退出交易。往年，圣诞节过后，开春房价都是一路涨上去，到5月开始达到高峰。今年，5月份市场上的房子是1月份的三倍之多，因为seller预期大涨，所以很多人选择在这个时间卖房。
供给变大，需求变小，那只“看不见的手”在调节着房价。为什么没有看到价格明显下跌呢？我们再来看看需求和供给。
从需求上来看，湾区这些年长期处于供不应求的局面，本地的中高管、工程师们随着股票大涨，卖了股票很容易几百万买个好房子，尤其是看到了房产增值和保值性远高于股票，更是提高了大家买房的积极性。此外，因为湾区的气候好，工作机会多，所以很多外州甚至外国的优秀人才都在奔向湾区。
从供给上来看，湾区方寸大点的地方，还有很多地不能盖房子，市场的存量确实有限，土地和房屋无论短期还是长期都是稀缺的。
所以，即使股票大跌，房屋供给变少，房价并没有出现明显下跌。此次slowdown影响的范围很明显是各个城市的高价位房子，这部分房子的购买者大部分不是刚需，都是买第二套房，或者是换大房子的buyer，加上股市带来的资金压力，难免就会开始观望。
但是每个城市的中低价位的房子，购买者往往都是第一套房的刚需，或者是一些投资者，投资者们开始观望，我们可以很明显的看到offer的数量虽然减少，但是买家是有实力和诚意的，所以价格不降反升。
分析了那么多原因，通俗来说，大部分人的想法是涨了这么久也该歇歇了。至于能歇多久呢？Wen也很难回答，但是我都会告诉我的买家，赶紧捡漏，挑挑好房子，机不可失。
接下来我们再来看看最近30年湾区房地产市场的周期变化，希望大家能对湾区未来房价的走势找到答案。
下面的数据表明了从1984年到2017年旧金山湾区房价周期变化。近几十年来，湾区房价的所有重大衰退都与美国或全球经济危机有关。不过本地的问题也会导致市场的小幅震荡，进而加剧宏观经济事件从而影响整体经济，例如1989年的SF地震加剧了当时开始的全国性衰退。
本文所有图表数据来源PARAGON
房价持续上涨的时候，我们常常听到的声音是“房价已经到高点了，不可能无限期的增长”，而当其下跌时，又有很多人会说“终于跌了，估计未来几年都不会恢复”。
但是我们更多的还是要考虑市场的供给与需求，美国的房产就是由市场这只看不见的手在调节平衡，人口增长、经济增长、通货膨胀……都会让人们的住房需求加剧。
这一次的slowdown，Wen感觉更像是一次湾区房地产市场的一次微小调整，类似一些空气从高压轮胎中排出而不是高速公路上的井喷。
下面这张图展示2012年以来当房地产市场开始复苏时的房价增长季节变化。一般来说，春季销售旺季的升值幅度最大，在下半年，房价会平缓。
下面两张图可以分别是关于从1981年到2018年，2016年到2018年的抵押贷款利率变化。
以任何历史衡量指标来看，现在的利率都很低，但自从2016年选举以来利率已经上涨。利率在持续的房屋拥有成本（负担能力）和房地产市场中起着巨大的作用。自2007年以来的大幅下降实际上为2011年以来发生的大部分涨价提供了补贴。
房产市场的变动和各方各面都有关系，小到本地市场的供需，本地公司的股票，大到利率变化，就业率、消费者信心指数等等。我想即使是最优秀的投资者也很难总是买在低点卖在高点。
未来很难预测，但是一个优秀的realtor很重要的一点是帮助买家在当下市场（无论涨跌）买到在预算内最好的房子，这个极其考验realtor的经验与眼光。
往期文章

人间天堂 硅谷探秘（一）——看看不一样的硅谷

湾区抢房大战中的小清新——人间天堂 硅谷探秘（二）

从大数据看2018硅谷房产走势和投资价值

中国人在加州购房的流程与常见问题

新宇宙中心Sunnyvale房价持续暴涨的秘密——人间天堂 硅谷探秘（三）

三步教你成为硅谷买房专家（美国投资买房的满满干货）

南湾的最后一块价值洼地要失守了吗？——人间天堂 硅谷探秘（四）

为什么硅谷华人如此偏爱Fremont？——人间天堂 硅谷探秘（五）

声明 所有文章均属作者原创，如需转载，请联系本人。
免费咨询
Wen女士毕业于北京大学光华管理学院，现在是美国最大的地产公司Keller Williams职业地产经纪。如果您有意向在旧金山、硅谷置业投资，她将为您提供专业的房产咨询服务。微信号“wenzhaoca”，邮箱“[email protected]”。
关注我们
硅谷人讲述硅谷事，让您看看不一样的硅谷，为您提供来自硅谷最新鲜真实的房产资讯。

继续阅读
阅读原文