加拿大的房地产市场，在今年已经早早的感觉到了寒意，但人们最担心的是，负债累累的房主将被迫出售房屋，从而引发房价螺旋式下跌。
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凯投宏观（Capital Economics）表示，他们已经看到了这些风险正在上升的迹象。
经济学家关注的焦点是通过非银行贷款机构进行再融资的抵押贷款。特许银行必须确保借款人通过抵押贷款压力测试，但非银行贷款机构受到的监管较少。
Capital表示，加拿大统计局的数据显示，第二季度非银行抵押贷款的份额并没有高于2021年底，也就是加拿大央行开始加息之前。拖欠非银行抵押贷款的比例也完全在正常范围内。
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但Capital表示，仔细观察就会发现担忧的理由。最近的数据显示，向非银行贷款机构再融资的担保抵押贷款数量首次大幅增加。
在加拿大，当购房者的贷款与价值比率超过80%时，他们就需要违约保险，这通常意味着他们已经为买房而透支了资金。
Capital副首席北美经济学家Stephen Brown表示：“因此，当抵押贷款利率上升时，这些借款人更有可能无法通过压力测试。”
“向其他贷款机构进行担保抵押贷款再融资的增加表明，许多借款人已经无法再通过原贷款机构的压力测试。”
他说，到目前为止，这个数字还很小。今年第二季度，3784笔已经投保的抵押贷款，通过非银行贷款机构进行了再融资，约占非银行贷款机构再融资的4.3%，约占所有再融资的0.5%。
Capital说，未来几个月可能会有更多有保险的抵押贷款人难以再融资。
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Brown表示，由于房价自2022年以来下跌了10%，持有房屋净值低于20%的房主要么处于负值，要么高于95%的贷款价值比上限。
它们还将以远高于2022年的利率进行再融资。5年期固定抵押贷款利率接近6%，意味着压力测试利率接近8%。
Brown表示：“尽管非银行贷款机构今年稍早介入帮助这些借款人，但现在他们可能不太愿意这么做，因为房价下跌正在进一步侵蚀借款人的资产，且经济已进入衰退。”
与此同时，购房者却在观望。当地房地产委员会上周公布的10月份初步结果显示，随着需求降温，全国各地的房屋销售正在走弱。
National Bank of Canada的经济学家表示，加拿大最大市场多伦多的房屋销售目前下跌的状况，已经是加拿大过去两次经济衰退时期的水平。
加拿大皇家银行的经济学家说，卑诗省、安大略省的房价开始走软。多伦多的MLS房价指数在过去三个月中逐月下降，而温哥华和Fraser Valley的10月份房价指数自3月份以来首次下降。
加拿大皇家银行经济学家Robert Hogue和Rachel Battaglia表示：“我们预计这些趋势将持续到今年余下时间。”
“我们认为，尽管有更多的选择，但加拿大许多地区的买家仍将保持官网。高利率、持续的负担能力问题和迫在眉睫的经济衰退将构成主要障碍。”
RBC报告：加拿大楼市持续低迷
买家在两方面占大优势
根据加拿大皇家银行（RBC）的一份新报告，在如今加拿大楼市放缓的情况下，购房者更频繁地占据了“上风”，可以有更多的房源选择，并且在谈判中拿到更好的价格。
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据globalnews报道，RBC银行对十月份的二手房交易市场进行的分析指出，较高的利率让房地产市场“陷入了低速挡”。
上市房源仍在增长，但在多伦多、温哥华和Fraser Valley地区，过去几个月所见速度的增长已经放缓。购房者发现自己有更多选择，导致了市场状况的“重新平衡”。
根据RBC银行的Robert Hogue和Rachel Battaglia的报告，那些能够在较高利率环境下获得抵押贷款的购房者，已经在安省、魁省和BC省的一些市场中争取到了更低的价格。
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多伦多、蒙特利尔、温哥华和Fraser Valley在十月份的月度价格均出现了下降。
报告称，多伦多的十月份房产交易是近25年来最安静的一个月，购房者在谈判中占据了“上风”。但利率的快速上涨意味着许多潜在购房者在努力寻求抵押贷款，并且如果他们能够获得贷款，将面临高昂的成本。
“买家们有望在预算受到高利率和极端恶劣的可负担条件严重限制的情况下，维持他们强大的议价地位，” 报告中指出。
温哥华也处于“全面降温模式”中，目前住宅销售量低于去年同期水平。报告认为，购房者的“冷淡需求”以及卖家将继续在市场上挂牌的预期将“使天平倾向于购房者，并在未来几个月内维持价格的软化”。
卡尔加里的房价继续攀升，尽管市场“开始出现裂痕”，报告称。
作者指出，卡尔加里仍然是“加拿大最炙手可热的市场”，但它与相对高的可负担性和人口的快速增长相关的优势“开始逐渐消失”。该市的二手房销量连续两个月下降，但房产价值仍在攀升。
Hogue和Battaglia表示，他们预计当前的全国趋势将持续到秋季结束，尽管市场上有更多选择，购房者仍然“处于守势”。
报告中写道，“高利率、持续的可负担性问题和即将到来的经济衰退都有可能构成重大障碍。”

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