这两天看到个很好笑的事情，短视频上说环京那边的房子，比如说燕郊免费送现在都没人要。
我看完以后还觉得奇怪，鹤岗这种人口流出的城市，还有外地人几万块一套跑去买房。
这环京咋说也在北京周边，很多在北京上班又没条件买房的人之前都会在环京买房，现在咋就免费送也没人要了呢。
一开始以为纯粹是讲段子，但是后面仔细一看就明白了，这俩根本就不是一回事。
相比2017年的高点，现在燕郊这边很多小区的房价，已经下跌接近或者超过五成了。
通常你买个房子首付也就三成，下跌五成的话等于说这个房子首付已经跌没了。
不光首付跌没了，现在还欠着银行200多万的贷款，但现在房子已经不值200万了。
所以这个人想着把房子白送给别人，只要这个人愿意帮他还剩下的贷款就行了。
至于自己之前付的首付和这些年还的贷款，基本上就当打水漂了。
现在只求有人接盘还贷，让自己别被银行起诉房子法拍，然后还被拉进黑名单。
这个操作相当于自己看不到希望，想着别人帮他接手以后，自己能够止损出局。
而且有人接了这个房子继续还贷，等于说自己在银行的信用也没啥损失，后面想贷款还能继续贷。
算盘打得倒是挺美的，但现在别人凭啥会借你的二手房呢？要知道现在燕郊买个新房也没200万。
所以即便是这哥们说自己愿意白送这套房，到目前为止也没人接他的盘。
要知道30%首付，其实就是3.33倍杠杆。杠杆这东西上涨时候助涨，下跌时候也助跌。
如果跌30%本金就全亏没了，只剩要还的债务和利息，能0元出掉平仓都算好的。
对他来说，其实这套房已经变成了烫手的山芋。甩又甩不掉，但是断供又很麻烦。
因为断供以后就会变成法拍房，首先是影响自己的征信，以后想贷款啥的都比较麻烦
其次法拍完了以后，要是欠银行的钱还是不够还，银行还会向他继续追债。
等于说继续还贷心里面不甘，因为实在看不到希望。不还的话也麻烦，后续一系列麻烦事等着。
其实现在不光是燕郊，北三县基本情况都很类似。大厂、三河还有固安基本都跌了五成以上。
以前不是有个啥教授，带着一堆人在固安买了大把的房投资嘛，现在不知道是什么情况了。
要是买在永清这类地方的，那就更惨了。差不多跌了70%，从之前的2万多，跌到了现在的六七千。
其实环京这些地方，不过是很多三四线小城市房价这两年的一个缩影。
最近就连长三角珠三角这类经济发达区域，也有不少小城市绷不住开始降价了。
比如长三角这边南京旁边的句容，最近一段时间就在清盘。之前原价12000的，现在只要4000块还送车位。
而惠州和中山，算是广东三线城市里比较典型的例子。过去惠州炒的是深莞惠一体化，中山炒的是深中通道开通。
现在惠州的臻悦府，也在打折做促销。
原价1.47万/㎡，现在最低卖6600块一平，因为是低楼层，算下来差不多打了4.8折，价格基本腰斩。
如果你去中山看看的话，可能有些楼盘明里暗里降的价，加起来也快要赶上惠州了。
前两年深圳房子比较热的时候，几乎每天都有人留言问什么惠州的惠阳淡水大亚湾，还有中山马鞍岛啥的房子投资价值咋样。
问他为啥买，就会告诉你深中通道带来深莞惠一体化。或者是深圳直辖面积不够，后面要并掉惠州。
中山那个最搞笑的是，有人上来甚至会问深中通道开通以后，那边房价能不能翻三倍。
好家伙动不动就翻几倍，当是买大乐透呢，一天到晚净想着天上掉钱的好事情。
事实上这根本不是啥新鲜事，从过往历史看，每次在深圳楼市暴涨之后，都会一大批人冲进这些片区。
每次那叫个前仆后继，而在高峰期买这种片区房子的人，事实上就没见过赚钱出来的。
基本最好的结果就是像在4S店里买个车，全款买完以后到你手里就打七折，过几年六折左右甩卖。
有句话叫大亚湾的水，购房者的泪。所以每隔几年就会看到，在深圳楼市高峰期涌入大亚湾的客户都在割肉的路上。
其实很多人不知道，即便是广东这种经济发达省份，能买房投资的地方也非常有限。
因为一个地方的房价有支撑，本质上是这个地方人流、钱流还有产业集中带来的结果。
如果我们看看广东省内，你会发现可能珠江口那几个城市，比如深圳、广州以及东莞和佛山部分区域，经济发展水平会比较高。
其他粤西、粤东还有粤北的大部分地方，不管是经济还是产业发展水平都相对比较弱。
和珠江口那几个经济发达城市对比的话，两边的经济可以说一边像欧洲一边像非洲。
因为产业和就业差异，这些经济没那么发达区域的年轻人，纷纷涌向珠江口那几个经济发达的城市。
这些年轻人口涌入就业和买房，带来的是人流、钱流以及消费和购买力的涌入，对这些经济发达城市又带来了正向循环。
所以从投资的角度看，可能在广东这种经济发达省份内部，能买的城市也非常有限。
而且这些能买的城市内部也分化严重，也不是所有的区域都可以保值增值的。

上次在棚户区货币化改造的推动下，很多三四线城市的一手新房量价齐涨。
而之前我们也不止一次的告诉大家，这可能是你在这类低线城市，最后一次高价脱手的机会。

比如在2019年的时候，我们就说《三四线以下城市的房子未来是消费品》，那时候很多人都不太信。
现在价格掉下来很多人信了，现在抛三四城市的声音成为主流了。但流动性没了以后卖出又很难，基本是量价齐跌。
事实上如果没有那波2015年开始的三四次城市去库存，这些三四线小城市的房价根本就没有涨的基础。
在短期流动性推动价格上涨之后，中期这些城市房价的价格终归还要回到基本面，现在就是在回归了。
以前万科说我们不研究三四线城市，是因为所有发达国家在城市化的第二阶段。
也就是城镇化率进行到50-60%之间这个阶段，基本都会出现马太效应。
这时候人口会从小城市不断流入到大城市，这个情况在全世界没有任何地方出现过例外。
通常如果城市化率越接近75%这个阶段，小城市的人口流失幅度就会越大。
人流钱流都往外流，这些小城市又有没啥像样的产业支撑，自然房价也就没了支撑。
未来的大趋势已经很明显了，多数中小城市都是没啥未来的。如果手上有多的房子想卖，就要有足够的决心。
不然越往后拖，砸在手里的可能就越大。到后面如果这个城市真不行了，还会变成一个负担。
就算你不回去住了，但是在老家小城市的房子，不是还要交物业、水电等各种杂费不是。
到了现阶段如果买房想要保值，那么能考虑的就基本只有一线强二线城市。
因为人流、钱流和产业的聚集，才能支撑起一个片区房产的保值升值潜力。
以前我们写过篇《大多数城市，恐怕未来都很难靠房产保值了》说得就是这个道理。
而且在楼市分化的背景下，保值这事还不是所有片区和楼盘都能够做到，选房现在也变成了技术活。
以前我们曾经写过篇《未来楼市会出现明显分化》，也讲过中间的来龙去脉。
这里面大原则，就是首选打新那些有倒挂的新房。其次再去看那些急售的，价格有优势的二手房。
另外就是房地产本身具有周期性，除了要耐心等合适的价格，想保值增值同时也要做好至少持有5年的准备。
过去很多在楼市高峰期高杠杆买入的人，基本只留了一两年月供，连首付来源都是拼凑来的。
这样的人基本是抗不过调控周期的，基本都会死在黎明前。更别说他们能在现在的市况下有耐心等待，选到那些能保值的房产了。
如果实在够不到一线强二线城市，那么就去看看那些经济发达片区的小城市，比如长三角的无锡、常州或者昆山之类的。
如果单单从增值保值的角度看，可能这些城市会比一线强二线城市差一些。
但如果从经济环境、就业机会还是城市资源来看，都比内地多数三四线城市好太多。
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