美联储要与通胀斗下去的决心让抵押贷款利率又飙升到了新高度，今年从 3.2% 已升至6.3%，昨天再加0.75，房地产业内人士称这很有可能是压垮美国房地产的最后一根稻草。
然而，早些时候，许多房地产巨头还比较乐观，比如今年3月，Zillow甚至预测来年房价将再上涨 17.8%。
很明显，房地产巨头弄错了。
在 John Burns Real Estate Consulting 追踪的 148 个区域房地产市场中，98 个房地产市场的房价已从 2022年的峰值下跌，只有50 个市场仍处于高峰期。
在 11 个市场中， 伯恩斯房屋价值指数已经下跌了5% 以上，其中包括旧金山房价下跌 8.2%。
虽然每年的这个时候房屋挂牌价中位数下降是很常见的，但房屋价值或“comps”由于季节性下降并不常见。
简而言之：房价调整比想象的更剧烈，也更广泛。
越来越多的研究公司——包括Moody's分析、约翰伯恩斯房地产咨询公司、Zonda 和Zelman & Associates预计这种房价调整将持续到2023 年。
Moody's分析认为，美国房价可能很快下跌5 %，而在“高估”的房地产市场，价格下跌幅度可能在 5% 到 10% 之间。
如果出现衰退，价格下跌还会翻倍。
但Moody's分析认为，即使是这种情况，这次房价下跌仍将小于2006 年至 2012 年间美国房价整体27%的跌幅。
市场上有悲观的论调，也有乐观的预期，仍有一些公司认为房价调整不会延续到2023 年。其中包括Zillow，虽然预测 2022 年第三季度将有62%的住房市场的房屋价值将会下降，但Zillow 经济学家认为，在 2022年8月至 2023 年 8 月期间，只有28.5% 的市场将出现同比下降。
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房市低迷将很快蔓延到房市以外
与去年同期相比，持续的房地产低迷导致新屋销售和现有房屋销售下降了 29.6% 和 20.2%。
Redfin、Realtor.com 和 Compass 等房地产公司已经宣布裁员，房屋建筑商正在取消项目，而一些银行贷款机构正濒临破产。
话虽如此，房地产低迷带来的大部分财务痛苦目前还只是在房地产行业内部，但是这即将改变。
高盛（Goldman Sachs）的研究人员最近发表了一篇题为《房地产低迷：进一步下跌》的论文。该投资银行预测， 美国住房 GDP 将在 2022 年下降 8.9%，在 2023 年再下降 9.2%。
上一次经济危机正式发生在2007年12 月，之前住房GDP在2006年下降了7.4%， 2007年下降了21.4%。
如果高盛预测是正确的，这将意味着美国房地产市场的收缩将很快蔓延到更广泛的经济中。
这并不奇怪。
美联储就是想通过加息，试图让经济放缓。
明显看到全美各地的房屋交易放缓，购房者停止看房，建商也在撤退。
这直接带来的影响就是对房屋消费减少，比如冰箱、木材、窗户和油漆等物品的需求减少。从理论上讲，这些经济收缩应该有助于控制失控的通货膨胀。
卖家
随着今年夏天买房热潮的消退，全美各地库存激增，例如奥斯汀和Boise这样的泡沫市场，库存比3 月至 8 月总库存量翻3倍还多。
但这种库存飙升已经逐渐消失。
5 月份，Realtor.com 上的活跃房源增加了 106,900 套，6 月增加了 102,900，7月增加了128,200。
但是8月库存只增加了31,900。在今年余下的时间里，Altos Research预测，库存实际上会下降。
因为卖家不愿意放弃原来锁定的低利率而搬出现在的房子。
很多业内人士认为，紧缩库存将有助于防止房市崩盘，但也有一部分观点认为，这不足以阻止房价下跌。
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文章来源：

https://fortune.com/2022/09/18/housing-market-downturn-moves-into-second-stage-falling-home-prices/amp/
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排版|陈西瓜
主编|三日匠
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