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关于房地产，近期我已经写过几篇文章，分别是：
房地产春天来了？是的，2021年是房地产之年！
从茅台和中石油的情况来看，2021年的主旋律必然是顺周期
根据老邓的研究，2021年的房地产，就是2019年的猪肉价格走势！
我们先回顾一下过去几年猪肉价格情况。
2018年，猪肉批发价格徘徊在每公斤13元左右，年底大约13.55元/公斤。
2019年，走势如下图所示。
可以看出，生猪批发价从年初的13元/公斤左右，上升到10月份的最高价37元，年底又回落到35元以下。全年综合涨幅大约200%。
2020年，徘徊在35元左右。
猪肉价格在2019年保障，大背景是环保，很多小养猪场都关门了。于是国家重新重视养猪，供应大增。但由于通胀等因素，肉价已经不可能回到从前。
所以在2020年，猪肉价格基本上是2018年的三倍。
过去两年，全国出厂猪肉批发价的走势，看得更清楚一些：
进入2021年，猪肉价格又有上涨趋势，基本上在每公斤45元左右。
主要是因为春节前是消费高峰。每年的12月至次年2月，都是“春节行情”。
所以，今年的猪期货却是跌的。2021年秋的期货价，目前大约是25-30元/公斤。
可以看出，猪价虽然未来有可能降低，但已经永远回不到批发价13元/公斤的时代了。长期来看，必然是螺旋上升趋势。
房地产也是如此。对于一线城市来说，已经永远回不到每平米一万元的时代了。
不仅回不去，而且经过了从2016到今天，连续四年多的调控，房价已经积累了足够的潜力。
我说的是一二线城市。
决定价格的最根本因素是什么？
供需啊。
下面，我从供需角度分析一下。
先看看过去四年全国十一大城市的常住人口增长情况。
可以看出：
1、北京最低，甚至是负增长；天津也是零增长。
他们的房价，当然也是最没希望的。
根据安居客的数据，2016年底，北京新房房价的均价是57597元/平米，2020年底，仍然是57561元，小负增长0.1%。天津，2016年底均价是23220元，2020年底是19729元，负增长大约17.7%。
北方这两大城市在天子脚下，执行房地产和流动人口管控，最为坚决。天津尤为悲惨。
2、人口增速最快的两个城市是深圳和杭州，四年累计增速分别是33.67%和21.26%。
他们的房价，当然也是相当牛的。
根据安居客的数据，2016年底，深圳新房房价的均价是43289元/平米，2020年底，达到了56795元，增长31.2%。杭州，2016年底均价是21655元，2020年底是27851元，增长28.6%。
3、接下来，广州、南京、武汉、成都，增速尚可，在4%到10%之间。
他们的房价也稳步增长，个别城市的增幅居然很大。
2016年底，广州新房房价的均价是22926元/平米，2020年底，达到了33364元，增长45.5%。南京，2016年底均价是24867元，2020年底是28640元，增长15.2%。武汉，2016年底均价是13875元，2020年底是16772元，增长20.9%。成都，2016年底均价是8591元，2020年底是13883元，增长61.6%。
4、上海、重庆、苏州，常住人口增速低于4%，房价增速也稍缓。
2016年底，上海新房房价的均价是52142元/平米，2020年底，达到了52530元，微增0.7%。重庆，2016年底均价是7493元，2020年底是11275元，增长50.4%。苏州，2016年底均价是16181元，2020年底是21687元，增长34.0%。
看来，除了北京和天津，中国其他九大城市的房价都是上涨的。
那么，总体情况如何呢？
如下表所示。
由此，我们可以得出两大结论：
（1）中国人口和经济继续向长珠三角、长江重点城市集中。
（2）房价，四年总体上涨24.6%，年化涨幅是5.30%。
当然，这是针对十一个大城市来说的。
（3）如果除去北京和天津，九大城市四年总体上涨32.0%，年化涨幅是7.01%。
这个速度高于过去四年我国GDP的增速，更加充分说明了经济在向长珠三角和南方集中，也说明，南方一二线城市的房价是很坚挺的。
时光到了2021年，又会怎么发展呢？
这里有一张过去两年新房成交量的趋势图，图片来源于CRIC中国房地产决策咨询系统，这个图里有我们需要的重要信息。
从图中可以看出：
1、蓝线表示的四个一线城市，房价在2020年下半年，尤其是年底，呈井喷趋势。
考虑到北京的房价比较疲软，因此上海、广州、深圳的房价涨势更猛。
2、黄线表示的24个二线城市，价格仍比较疲软。
3、灰线表示的72个三线城市，价格稳步上升。
4、图中的虚线是多项式拟合的平滑线，这是统计学中的概念，大家可以忽略。但是从表示一线城市趋势的蓝色平滑线可以看出，一线城市的成交量确实在急速放大。
这种趋势，必然延续到2021年。
那么，总体趋势呢？
我们知道“量在价先”。有了量的大幅上升，价格就会跟上。因此，既然2020年下半年一线城市已经开始发力，二三线城市不久就会跟上。
实际上，2020年12月，上海、深圳、广州、苏州等城市的新房和二手房交易量，都呈大幅上升趋势。例如，去年广州累计成交新房100905套，同比增加27%，为近四年新高。深圳全年新房成交45384套，同比增加20.5%。上海二手住宅成交约30.2万套，同比也增长27%。
而且越到年底，成交量越大。
例如，2020年12月上海二手房的成交量是3.9万套，同比增长96.2%。
这个增速极为惊人。
更多的数据就不列了。总之，现在一二线城市的房地产，正处于井喷前夜。
根据前文的数据，上海房地产过去四年一直不温不火，现在二手房和一手房的成交量呈井喷状态，那么在2021年，在一线城市的带动下，房价会不会也大幅上升呢？
从2016年底到2020年底，中国的M2从141.62万亿元增加到218.68万亿，总增幅54.4%。
我们都坚信，“住房不炒”仍然是未来五年的主基调，也是各地“因城施策”不可动摇的根本。

从上文数据也可以看出，过去四年房地产价格控制得相当好，明显慢于M2增速。但是当社会上的钱越来越多而无处可去时，房地产，是否又会用作一个池子？
这些巨量的资金除了一部分流入股市，一部分去抬升已经大幅拉高的消费品价格从而被打压，其他的流向哪里呢？
2020年的房地产行业，也颇类似于2018年的养猪业。
当时大多数猪企都亏损，破产倒闭的很多，行业集中度大幅提升。而现在的房地产行业经过四年洗礼，以恒大为代表，已经有越来越多的房企资金紧张，无数中小房企也破产倒闭或被收购，行业集中度也在明显上升。

所以综合来看：
2021年的房地产，就是2019年的猪肉。
当然，要说今年房价会涨两倍，那不可能。但是涨50%，就足以令人瞠目，再次吸引全国人的眼球。
一二线房地产价格如果大涨，深层原因我过去说过，就是始于2016年秋的这轮调控，很多城市的限购期限是五年。到了2020年，很多人的限购期已经到了，2021年，当时所有被限购的人，都将有买房资格。
从资金面来看，也十分充裕。截止到2021年1月14日，shibor利率如下：
大家看出什么名堂没有？
名堂就是：三个月及以上的利率，已经低到了2020年7月初的水平！
2020年7月初正是股市狂涨的时候。后来随着shibor利率的走高，股市陷入调整，但年底和年初又不断走高，沪指在1月13日突破了3600点。

利率低则股市高，这是大家都知道的，也有利于楼市。
写到这里，可能有人会说：年初央行刚刚下发了一个文件，规定了商业银行房贷的上限，比如房贷不能超过总贷款的40%，这不是给房地产套了个紧箍咒吗？
对此，老邓的回答是：这只是央行的预防措施。虽然目前有四家银行突破了上限，需要“整改”，但绝大多数银行根本没有达到上限，还远着呢。所以在天花板底下玩，空间足够大。
反过来想想，这会不会刺激用户尽早买房，赶在别人前面进行房贷呢？
从银行业整体来看，央行的这个措施，是想让银行“利益均沾”，都来分享房贷这个最优质的贷款。所以也有利于银行业的健康发展。
所以对于央行的房贷上限规定，根本不必担心。目前来看，这远远算不上对房地产的“紧箍咒”。
OK，写到最后，我们要重申“住房不炒”。笔者坚信，国家一定会像2019年治理猪肉价格一样，继续坚决调控房地产价格。
所以，房价不可能像猪肉价格那样涨两倍。这一点我们都充满信心。
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