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节目介绍
也是上周，情人节当天，亚马逊宣布放弃原定计划在纽约市长岛城建立的第二总部。在去年11月份，亚马逊宣布第二总部最终落定在长岛城的时候，我们请了当地的房产经纪和我们分析了亚马逊入住纽约给当地房产投资带来的机会：亚马逊第二总部为何落户纽约长岛城？ | 7分钟谈海外
没曾想，才过去三个月不到的时间，情况发生变化，亚马逊决定退出长岛城。亚马逊在为其选择第二总部的整个过程中，可谓是声势浩大，曾经全美238个美国城市竞相角逐。据当地的房产经纪透露，长岛城在被正式确认中选之后，一夜之间，长岛城里新楼盘的售楼处排起长龙。
为何，看起来你好我好大家好的局面，突出传出亚马逊要退出长岛城的消息呢？
今天，我们再次连线纽约的房产经纪，了解最新情况。此外，我也会请嘉宾为已经在长岛城买了房的听众朋友，分析一下当前的长岛城房产投资形势。
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  • 回顾一下“亚马逊第二总部选址事件”的起因经过？
亚马逊决定撤销第二总部计划是美国时间情人节那天，在浪漫的一天干了不浪漫的事情亚马逊和纽约分手了。其实自从亚马逊开始宣布要在全美选拔第二总部的第一天这件事情就成为了全美地区的热门话题，主要是相关的房地产公司，房地产从业者，地产投资人，都是时刻在关注着亚马逊的选拔过程。经过了一年多的选拔与政府交涉，最终花落纽约市的长岛城与弗吉尼亚的水晶城，亚马逊宣布在长岛城建立第二总部的时候我在曼哈顿几乎都能听见河对岸传来的掌声。
其实在2月8日那天亚马逊就表示过有可能改变长岛城第二总部的方案，因为华盛顿邮报接到了一份亚马逊内部的报告。主要原因当地的议员和居民代表反对纽约市政府对于亚马逊的补贴，他们认为政府不应用补贴的形式引诱大公司进入纽约市同时当地居民认为如果亚马逊进入长岛城当地的房价和物价都会上涨从而导致了当地的一些居民就无法承担这些经济负担了。但是当天亚马逊就回应了这个新闻并且宣称我们还在和当地政府交涉中并没有否决长岛城的计划。因为确实是这个计划早先就得到了纽约市长白思豪和州长库莫的支持。
  • 亚马逊当时在决定入驻纽约市的时候，两方是达成了一个什么样的协议呢？
我们简单总结一下纽约市和亚马逊的协议和影响，其实基本上就是亚马逊愿意投资25亿美金并且承若为纽约市十年带来25000个高薪就业机会（平均每个岗位15万美金年薪），作为交换纽约政府补贴给亚马逊价值30亿美金的福利，这些福利基本上是税务上的福利。
根据纽约州长办公室的研究，到2034年亚马逊会在创造40000个工作岗位，并且会为周边就业与区域产业发展带来翻天覆地的变化。而且根据推算如果亚马逊真的来了，按照电商企业办公标准10平米一个员工工位的话，亚马逊总共需要25万平米的办公场所。长岛城现有的办公场所面积总和是137万平米，所以这就意味着长岛城当地有五分之一的办公场所都会用于亚马逊员工的办公，我们在假设这些员工会在长岛城选择居住的话，那么整个长岛城其实就可以改名字就“亚马逊城”了。
事实上这件事情也是确实发生了在18年11月的时候，长岛城的产权公寓一下子就变得炙手可热，新楼盘售楼处的门槛都被踩坏了，看房的人都排起队了。按照这边的说法就是一夜之间长岛城的房地产市场从买家市场过渡到了卖家市场。短短三个月时间就有上百套产权公寓得到了签约。但是2月14日之后一切的买卖都恢复到了六个月以前的正常值。
  • 亚马逊为何决定取消在长岛城第二总部的计划？
这是一个看似双赢并且在美国目前独一无二的交易，因为首先纽约市是美国最重要的中心城市，第二亚马逊在电子商业的时代也是龙头企业，两者的交集应该是强强联合。但是在当地的一些议员和机构代表，民众的反对下亚马逊最终放弃了，亚马逊阐述的原因很简单，他们认为亚马逊来纽约建立新总部将会和纽约的政府部门尤其是当地行政区的行政官员建立一个长期的，正能量的关系，但是他们现在感受不被欢迎，反而更多的质疑。亚马逊呢也表示了他们将不会在次寻找其他地址进行第二总部的建设，他们下一阶段将会致力于弗吉尼亚的水晶城建设和田纳西的纳什维尔建设。
这件事情现在总体来看最终破产的原因是因为长岛城区域政客的压力和反对造成的，其实纽约市长和州长都是非常支持亚马逊来纽约的，去年纽约州长库莫还开玩笑说我要改名字叫“亚马逊库莫“。亚马逊决定撤出以后纽约州长和市长也分别发表了言论，州长说亚马逊的撤离是少数政客为了自己狭隘的政治利益从而牺牲了整个社区的利益。纽约市长白思豪也对亚马逊表示失望，他说只有强壮硬气的企业才能在纽约市生存下去，我们已经给了亚马逊很好的机会，但是他们现在选择了放弃。
其实刚才我们也讲了反对亚马逊来的居民或者政客也有他们自己的原因和道理，但是事已至此亚马逊和纽约市的缘分算是落幕了。
反对亚马逊的民主党女议员AOC发推庆祝
  • 您对整个亚马逊事件是怎么看待的？
我个人认为亚马逊选择第二总部的事情跌宕起伏，主要是因为亚马逊的这一举措与房地产行业密切相关联，自从亚马逊宣布要来长岛城以后，商业地产开发商就密切的希望能和亚马逊合作无论是租赁还是联合开发，亚马逊无疑是长岛城史无前例的大客户。对于住宅地产也是，我记得看过一篇彭博社发出的文章一个长岛城的业主也为了应对亚马逊的高薪人员的来临，花费了将近100万美金的改造费用来升级他的物业。长岛城的新产权公寓楼盘也是排队预约都进不去售楼处。
这一切的一切只让我想起一个词就是“投机”，这并不是一个投资的状态。尤其是对于房地产的投资，更细致的说在纽约市地产的投资其实是一个长期的投资打算。
  • 投资了长岛城的投资客，现在可能开始担心这项投资会不会因为亚马逊的退出有损，对于他们的担心，您有什么想对他们说的吗？
我觉得不用着急，买了就买了，这是一个长期的投资。长岛市我了解，从地理位置，到区域整体的规划与部署在长期来看是没有问题的。这也是很多长岛市开发商和一些大物业产权持有者的观点。长岛城其实是一个沿河，并且具有后现代工业风格的城市，是一个美丽的城市。它沿河能够看到整个曼哈顿的天际线。距离纽约的LGA机场只有12公里，距离jfk机场30公里开车的话一般35分钟就能到达。并且长岛城有好几条地铁线通往曼哈顿就一站的距离，通往皇后区，布鲁克林，可以说是四通八达。
在购物娱乐方面，长岛市也是很齐全有超市，餐厅，公园，健身房。配套很齐全。纽约现代艺术馆MOMA的分馆moma ps1 就在长岛城，我觉得之所以像纽约现代艺术馆这么著名的艺术馆选择在在长岛城开设分馆原因就是长岛城具有独特的后现代社区与建筑风格的艺术气质。
我们假设亚马逊真的来了，可能是亚马逊会把长岛城带入一个电子商务产业园区，但是一旦进入的话，长岛城本身的独特气质也会消失。那个时候也不一定他的地产价值会怎样，但是有一点我们可以确定的就是它就抹去了自身独有的特质。所以我相信在未来长岛市会越来越好。
  • 如何理性投资纽约地产？
其实这一点也是很多买家来到纽约以后经常会考量的一个问题，我怎么样才能相信我们在纽约投资地产是值得的。
当然我们可以看数据分析，以曼哈顿为例，上一个10年曼哈顿产权公寓平均增值55%，每平尺价格也增长了56%。这个数据就看您怎么看待了。有的买家可能觉得这个增长很高，有的人可能觉得这个增长很低，但是在我看来这个增常是稳定的。而且我相信在未来的十年曼哈顿房价还可以上涨50%。原因就是曼哈顿的城市发展规划，土地使用规划，自然环境布局是合理的也是可持续发展的。
一百年以来，房地产开发商，政府与老百姓已经达成了一定的默契，这种默契体现在于开发商喜欢建高楼大厦卖高价，那你就必须给城市发展出力，例如在曼哈顿下城东侧的一个新楼盘为了拿下标的，在他们公寓楼的旁边为低收入人群盖了一个可负担性住房确保城市买不起市场价格房子的人群可以有地方住，因为纽约房价是世界领先的。
在纽约有些工作的人买不起纽约的住房有的也租不起，但是你城市发展缺少不了各个收入级别的人群，因为他们都在为城市出力。低收入不是代表没有收入，这个可负担性住宅里面业主着一些政府公务员，例如公立学校教师，警察，消防员。所以一个城市的发展是要协调的也是要平稳的。
再回头来看亚马逊这次的撤出的事件，其实亚马逊可能在进入纽约的时候有一些骄傲，毕竟在全美各个城市声势浩大的进行选拔，最后纽约市长州长都捧着他们，反而他们忽略了长岛城的那些居民的感受。亚马逊来了是发展起来了，但是日后在发展城市的时间里，到处是工地噪音污染，长岛城现有居民必须要忍受这些。
所以亚马逊最终是没能和这些居民妥协出一个很好的结果。我觉得就像纽约市长白思豪说的那样，你要是来纽约就必须坚强，这个城市是一个与全世界其他城市都不一样的地方。在这里开发必须顾及到当地居民的利益。
翟姜一男（Nicholas），纽约地产经纪人。纽约大学房地产投资与市场数据分析双硕士学位，在纽约居住了六年的时间。
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/节目制作：Mary/
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