一桩聪明的商业地产买卖有窍门

分享：Ning

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音频简介：

提到商业地产投资，一般都会认为这是一项大金额的投入，商业地产的投资额门槛有多高？

今天节目的分享嘉宾美国商业地产专家Ning做客就他最近完成的地产交易与大家做案例分享：

案例1. SF Russian Hill $6.6M - 12 unit（单元）（于1987年以不到$116万购入，首付30%）
案例2. SF Civic Center $2.46M - 12 Unit（单元） (于1977年前以$21万购入，首付约20%)

此外，Ning也在节目中分享了他在商业地产交易中的积累的操作经验，包括如何提高租金回报率？如何正确理解“各地的租金保护法”？如何利用各项税法来规避房产增值造成的税赋风险？

总之，在美国商业地产的投资中，除却商业投资自身的风险，相关的法律法规也是相当复杂，尤其是对有意尝试商业地产领域的新移民朋友们，投资前需要做好功课。需要咨询专业人士的建议，而这些建议常常包括各领域的，比如：地产销售顾问，法律顾问（律师），税务顾问（会计师）。

在这期节目中，为大家介绍了一些基本的商业地产知识，也解答了几个基础问题，更多细节问题请听音频分享，以下为剪短的文字概要：

美国主要商业地产种类包括：公寓楼，纯租赁零售(NNN）物业，购物中心，办公楼，工业厂房，养老物业，汽车房屋公园等等。

美国的租赁市场。2006 - 2016间，美国总人口增加2,370万人口: 增加2,300万租房人口，同时增加了70万业主。美国3.26亿总人口，其中约4,000万租住在公寓楼，分布在主要大城市。100个最大城市中有一半都是租户比业主多。

1、如何评估商业地产项目的租金回报？

房子的租金收入为总收入，涉及的费用费用成本有很多项，包括：

·地税（1.1723%），地产附加税

·物业保险

·水电，煤气，垃圾费

·日常维护维修费用

· 物业管理费

通常，总费用约占总租金的30-40%.

2、有哪些方法可以提高租金，增加租金回报率？

1）租金保护法之下，等老租户离开，以市场价出租给新租户，相比之前的老租户租金会有很大的提高；

2）修改老房子格局，提高有效利用率（增加睡房）；

3）新增加单位；

4）协议赔款买走租户(Buy Out)；

5）自住逼迁(Owner Move-In)；

3、何谓“租金保护法”？

在美国，越大的城市“租金保护法”越严格，例如在旧金山，1979年6月13号以前建成的公寓楼都会受到租金保护法的限制。意思就是说，对于已有的租户，每年租金的上涨空间是按照CPI指数的60%来增加租金，不允许多涨价。

比如说1980的时候你租了一个一室一厅，当时的价格可能是300💲一个月，如果一直住在那里，按照Rent Increase（60% of CPI），那么到现在租金可能涨到500💲-600💲每月，但是市场价却已经到了3,000💲左右。所以，这其中存在很大的差价，那么一旦原来的老租户离开，就可以按市场价出租。

4、地产升值带来利润的同时也会有更高的税赋，在商业地产的投资中，有没有什么操作窍门呢？

1、Capital Gain Tax（增值税）：约40%

2、1031 exchange : 转移税基，延缓交增值税

3、Step-up Tax Basis: 税基变成市场价，0 增值税

何海宁先生(Ning Ho)：17岁从中国移民到美国，本科毕业于加州大学圣地亚哥分校，曾在北京大学光华管理学院留学一年，现任职于Marcus & Millichap （NYSE: MMI) .

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/片尾曲：王力宏-需要人陪/

/节目制作：Mary/