最近房地产行业的各种救市措施一直不断，今天又我们看到全国范围内购房的首付和房贷利率，又进行了调整。
当下的首付和房贷利率，已经降到了历史低点。
其实这个变化和前些年的策略一样，都是通过降低首付和房贷利率，让居民部门买房扩张信用加杠杆。

不过由于目前这个阶段，居民部门对楼市的整体预期已经发生变化，单单这种规模的刺激大概率是不够的。
可能还需要有更多的新增购买力注入，不然很难扭转趋势和预期，从而托住楼市大盘。

关于新增购买力这块，其实这两天有个新闻挺有意思的。那就是杭州临安这边计划收购一批商品房，作为将来的公租房。
不过这个收购定了两个条件：
一个是整栋收购，单套面积不超过70平
另一个是车位配套要足够
这也算是一个好消息，现在国家不是说要大力推进保障房建设嘛，正好新房市场销售情况也不行卖不动。
那么如果地方手里有足够的钱，直接出钱把刚盖好的新房收了当保障房，也是个不错的选择。
除了直接收购新房之外，很多地方之前也在下场收购旧房搞置换，帮助开发商去库存了。
这也是新增购买力的一部分，比如郑州就直接收购了5000套旧房，原房主可以以旧换新拿用拿到的钱抵扣新房放开。
不过地方政府的这点增量，对于房地产整个盘子来说只能说洒洒水，现在大家关注的都是高层后续会有什么动作。
比如最近也有消息在说：
“国家层面可能会考虑出钱，统一收储大量库存楼盘，主要是那些新建的卖不出去的房。”
最近几天我们看到，上市地产公司股价出现大幅反弹，主要就是因为这个消息引发的。
不过这个消息目前只是传言，并没有得到官方的证实，所以目前听听也就好了。

不过在我看来，这个消息本身没那么重要。因为即使国家对出手，也没办法完全改变趋势。
房地产体量实在太大了，想要靠国家或者地方政府抄底把房价买起来，也实在是太难了。
而且国家手里的钱也有限，并不是天上掉下来的，所以收储要考虑成本的问题，至少要考虑租金回报率。
因此想要把房产作为一个收息资产的话，起码租金回报率要达到2%以上才可以考虑。
也就是至少要接近十年期国债收益率，这个衡量无风险收益率的尺子，才算合理的回报率。

这里的典型案例还是郑州，目前郑州已经回购了差不多10万套房子，其中6万多套往出租。
银行在这个过程里面贴息2%，也就是说郑州这个模式跑通的核心，在于租售比超过2%。
可以看出这里的价值锚是租售比，只要租金能超过2%这个回购成本模式就能够跑通。
只要买入的价格够低，能覆盖住资金成本呢，这个账就能算得过来，也算是非常聪明的决策。
不过这种模式的底层逻辑没变，那就是未来很多房子没有金融属性了，后续会向租售比这个估值锚回归，彻底变成消费品。
如果全国范围推广这个方式，遇到的情况是很多地方靠租金的话，都没办法达到这个回报率。
所以想要复制这个模式接盘，首先要考虑的是降低回购房价提升租金收益，那就要收储的价格够低。
因为不管是国家还是地方，本身是没办法变出来钱的，收入来源无非就是发债或者税收。
从过往经验看，大概率搞收储的资金来源是发债，而收储也意味着要长期运营，这意味着必须覆盖运营成本。
在租金收益太低的情况下，收储变成保障房收租金的模式，是很难获得正收益的。
收入没办法覆盖成本，意味着要用财政或者银行贴息模式，长期补贴亏钱的部分。

单纯靠补贴时间短还可以，时间长了之后这个长期亏钱补贴的模式，是无法持续下去的。
其实前几年企业也搞过这个模式，大家熟悉的长租房就是这个模式，大多数企业贴了几年钱之后都失败了，
所以感觉在目前这个大多数城市都没办法达到2%租金回报率的阶段，国家队大规模出手收储的可能性不大。
更大的可能是地方财政如果允许，会出手收购一些房源稳定价格和托底，这也是我们最近一直看到的情况。
这类出手确实可以帮助市场提振下信心，盘活成交的同时去掉点库存，但是这没办法改变楼市大盘的整体趋势。
要知道房子这东西，归根结底还是商品。既然是商品的话，那么价格就是由供给和需求两端决定的。
在一定时间内供给大于需求价格就会下跌，需求大于供给的话价格就会上涨，就这么简单点事情。
需求这东西从哪里来？过往经验看主要是两块。
1、经济增速快就业好收入提升，之后带来了全社会整体购买力的提升。
2、由于价格上涨带来了财富效应，大家预期价格未来会进一步上涨，观念扩撒之后抢购带来的短期需求上涨。
首先我们说第一个影响因素，目前我们的经济已经从过去的高速增长，进入到现在新常态的中高速增长阶段。
增速慢下来意味着经济这张大饼做大增量的速度在放缓，新增的就业岗位也在放缓。
不仅如此，在新增就业岗位数量放缓的同时，原有的高薪就业岗位的存量最近两年也出现了一定程度的减少。
原因除了之前疫情的影响，还有就是互联网、教培、医疗和金融等行业的调控，二者叠加之后带来的影响就是这样。
很典型的例子，是互联网这类高端服务业。可以看到最近两三年时间，
互联网这类高端服务业
的高收入就业岗位是持续在减少的。

从互联网头部公司的员工人数变化，就可以看出员工数量在2021年见顶之后，最近两年在持续下滑。
类似的情况还发生在教培、医疗、金融等行业，这些都是能提供高薪就业岗位的高端服务业。
这些行业的人群很大一部分，也是各大城市从收入角度呢个支撑房价和提供购买力的人群，而这两年这批人的总量是在减少的。
之所以会发生这个变化，一方面是经济发展的客观规律决定的。
因为经济体量大到一定程度，增速会慢下来是客观规律，这之后新增就业岗位的速度会放缓。
另一方面是疫情影响叠加这两年各个行业的调控，使得传统高薪就业岗位的存量也有一定减少。
在两个事情叠加之后，决定了从全社会购买力的角度看，短期整体提升的难度会变得比较大。

第二个价格上涨带动需求上涨的例子，其实我们在2015年那波去库存已经看到过了。

只要老百姓在某个时间节点预期未来房价会涨，后续就会引发短期购买需求的回升。
那些觉得自己现在不买未来更买不起，以及看到房价上涨带来财富效应囤房等升值的，这时候都会蜂拥入市。
这等于短期凭空增加了不少需求，以前我们说上涨无房源，下跌无刚需就是这个道理。

现在房价没有上涨预期，所以寄希望于财富效应带动短期需求回升，也是相对比较难的。
想要破局的话，还是要在行业和员工的角度发力。比如要想办法扭转行业预期，扭转中产的收入预期。

不然中产这个主力购买群体群体如果对未来收入预期不好，又怎么可能贷款30年去负债加杠杆买房。
当然了，少数有钱人依然有钱而且有购买力，可以给他们提供更好的大平层和别墅。
但是这个群体整体数量有限，没有办法影响整体房价，毕竟大平层和别墅只是房子中的少数。
讲到这里很多人应该明白了，整体房价未来能不能涨，主要是和整体需求及购买力相关。
毕竟在衣食住行里面，人们在满足衣食的的基础上，有钱首先就会改善自己的居住和出行条件。
如果说未来有更多的中产就业岗位，能给他们提供不错的就业和收入，那么住房的整体需求和购买力就可以提升。
如果这个因素不成立的话，那么未来大概率只有核心城市核心地段的房产，你用合理的价格买入之后才可能有机会保值增值。
甚至因为购买力结构发生了变化，这些核心城市也不是所有房产都能保值增值。
就像我们三四年前给出的结论一样，《未来楼市会出现明显分化》，现在这个结论依然不变。
从供求关系的角度讲也非常简单，这些核心城市的核心地段土地供应是有限的。

每年如果想要新增点供应的话，基本都是拆迁或者城市旧改带来的那点增量，这部分增量每年都是有限的。
而全国范围内的有钱人基本赚钱之后，北方会往北京聚集，南方就是上海深圳广州这类城市。

如果拉长时间从需求的角度看，这些全国范围内的有钱人购买力进入到这些核心城市核心区域之后，能产生的增量需求远大于供给的增加。
所以拉长时间看，核心城市核心地段的房产只要购买价格合理，保值跑赢通胀起码问题不大。
甚至由于这两年房地产企业开发投资下降带来的供给减少，未来两三年这类核心城市核心区域的好房子，可能会出现一波比较大的上涨。
但是强二线以下城市基本没啥戏了，就像我们在《大多数城市，恐怕都很难靠房产保值了》里面说的一样，大概率是要变成消费品砸手里了。
这个事情三四年之前我们其实也写文章提到过，当时说《三四线以下城市的房子未来是消费品》。
现在回头看过去几年的话，应该说我们对房地产行业的趋势变化，判断还是相对比较准确的。
未来不同层级的城市房产价格的变化，最终会不会按照我们判断的趋势走，我们也可以拭目以待。
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