美国商业地产萎缩

文：海投全球，ID：Haitou-Global

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图：commercial observer

美国商业地产贷款正萎缩至历史最低水平，将引发到期债务违约率的上升。同时，美国仓库、公寓和其他房地产类型的新建数量出现大幅下降。

自2022上半年以来，由于美联储开始加息，市场对经济衰退的担忧加剧。银行、保险公司和其他商业地产贷款机构一直在削减贷款发行量。大多数商业房地产贷款与短期利率挂钩，而不是长期利率。今年8月初以来，美国国债利率的飙升甚至令一批债权人停止发放新贷款，并对当前的地产价值产生怀疑。

“资金撤离商业地产市场，再融资出现困难”

银行贷款是商业地产债务融资的最大来源。Trepp提供的数据显示，银行商业地产贷款总量在10月份的前两周有所下降。自2014年以来，银行商业地产贷款仅有2个月出现下降，其他时间均呈正增长趋势。

其他债务提供者也在撤退。数据显示，2023年美国仅发行了282亿美元转换为商业抵押担保证券（CMBS）的贷款，是自2011年以来的最低水平。今年上半年，美国最大的两家抵押地产投资信托公司--黑石抵押贷款信托（Blackstone Mortgage Trust）、KKR房地产金融信托(KKR Real Estate Finance Trust)也已停止向新借款人提供贷款。

总体上看，2023年第二季度美国商业地产债务市场已经陷入停滞状态。包括银行、商业抵押证券和非银行贷款机构等发放的未偿债务环比增长不到 1%，季度涨幅触达2014年第一季度以来的最低值。

商业地产市场未偿债务环比增长趋势

来源：Trepp

近期10年期美债利率的上涨“吓坏了市场”。资本市场的萎靡正在压垮美国商业地产，受到影响最大的是写字楼业主，他们不得不以更高的利率为到期贷款进行再融资。融资的匮乏也影响着其他借款人，例如多年来一直受到投资者青睐的公寓楼和仓库所有者。

目前市场上仍有可用的流动性，但成本更高，杠杆率更低。许多私募信贷基金正在努力筹集资金，为这些陷入困境的借款人提供贷款，但价格更高，条款也更有利于贷方。

“美国商业地产不良贷款翻倍增长，新建项目停工”

贷款减少的部分原因是潜在投资者对债务需求的下降，投资者对购买或开发利率如此高的商业地产没有兴趣。数据提供商MSCI Real Assets的数据显示，第三季度美国商业地产的交易总价值仅为892亿美元，较去年同期下降53%。

许多银行也对新交易失去了兴趣。对于那些自硅谷银行、签名银行和第一共和银行倒闭以来一直对商业地产持谨慎态度的小型和区域性银行来说尤其如此。

不良贷款的增长也困扰着区域性银行。PNC Financial Group在11月公布的数据显示，第三季度美国不良商业地产贷款增至7.23亿美元，较第二季度的3.5亿美元增加了一倍多。该公司在报告中表示：商业地产贷款的预期压力已经开始成为现实。

在新建商业地产领域，贷款收紧的现象更为明显。数据分析公司Dodge Construction Network预计，2023年商业地产新建面积将降至9.35亿平方英尺，较去年下降17%，是2009年以来最大的年度降幅。一些新建项目已经由于融资问题停工，包括2022年开工的酒店赌场项目拉斯维加斯之梦(Dream Las Vegas)，该项目预计耗资6.5亿美元。

参考资料

1.WSJ，The Money Has Stopped Flowing in Commercial Real Estate

2.The Messenger，The Ticking Time Bomb of Commercial Real Estate: Occupancy Rates Fall, Delinquencies Rise

3.Bloomberg，The Slow-Motion Crisis in Commercial Real Estate

4.海投全球，美国商业地产爆雷，银行危机尚未结束