本文经授权转载自 清华金融评论
文/海投全球CEO 王金龙
今年以来，美国房地产市场负面消息不断，尤其是上半年房屋价格不断下降，硅谷银行和签名银行破产引发的区域银行危机，还有远程办公导致写字楼空置率不断升高等导致了次贷危机重现的担忧。
美国住宅有价无市
美国住宅的销售持续下降，8月份成屋销售量经季节调整年化为404万套，环比下降0.7%。预计2023年全年销售将低于400万套，将创次贷危机以来的新低。实际上2008年地产泡沫破灭以后，年销售量也没有低于400万。
美国住宅销售量主要受到了高利率，高价格和低库存的抑制。
随着美联储表示联邦利率要在高位保持很长的一段时间，并且不排除在年底前继续加息的可能，美国房贷利率面临巨大的上升压力。目前30年房屋贷款利率在9月底达到7.57%，创2000年来新高，而且还在继续上升。到10月27日已经上升到7.79%，比2021年的低点已经上升超过2倍。超高的贷款利率对买房需求造成了巨大的压力。
美国住宅价格在5月份开始触底反弹，销售价格连续三个月同比上升，在9月份同比上涨了2.8%。
美国凯斯席勒20城房价指数也在7月份同比小幅上涨0.1%，为五个月来首次上涨。芝加哥、克利夫兰和纽约连续第三个月领涨，而拉斯维加斯、菲尼克斯和旧金山则是降幅最大的地区。
超高的房屋抵押贷款利率导致有换房需求的房主不愿意放弃当前锁定的利率去重新贷款换新房，这样的后果是进入市场交易的房屋大幅下降。供给严重不足也进一步推广了房价。但高房价也诱使开发商进入市场，加速建设新房。今年9月新房成交量达到75.9万，同比增加了33.9%。新房入市可以缓解部分库存压力。
美国住宅价格上涨，交易量下降，导致更多的潜在购房人去租房，也进一步推高了房租，也导致通胀居高不下。
商业地产违约上升
Green Street Advisor的数据显示，2022年3月美联储开始加息以来，美国商业地产急剧下跌。其中，办公楼的价值下降了27%，公寓楼价格下跌了21%，购物中心价格下跌了18%。抵押贷款银行家协会的数据统计，2023和2024年美国约有1.4万亿美元的商业房地产贷款到期。如果这些贷款不能偿还或者续贷，将会引发大规模的破产危机。
Trepp的数据显示，美国商业地产逾期率在截至9月份的一年内快速上升，从2.92%上升到4.39%，当然离次贷危机高点的10.34%还有很长的距离。其中上升最快的就是写字楼，逾期率从去年9月的1.58%，上升到5.58%。同时随着租约到期不再续约的比例上升，会进一步推高写字楼的空置率。
当然每个地区的市场都有自己独特的问题。包括旧金山的超高空置率就是因为科技泡沫破灭，远程办公兴起，尤其是民主党政策引发高犯罪率等问题导致的，而曼哈顿相对较低的空置率一部分原因是金融和科技公司要求现场办公导致的员工回流等导致。
图1：美国部分地区写字楼空置率
商业地产的危机对很多机构投资者来说是收购优质资产的良机。许多持有大量现金的家族基金开始入场低价收购破产的资产，包括旧金山空置的写字楼等。同时华尔街机构开始募集不良资产处置基金，开始抄底商业地产。MSCI Real Assets的数据显示， 2023年第二季度不良商业地产交易量环比增长80亿美元，创下自2020年第二季度以来的单季最大增幅。另外许多传统的私募股权基金也开始大规模募集私募信贷基金，用来填补区域银行留下的空白，为地产项目提供商业贷款。
结论：地产危机刚刚开始，但远未达到整体崩溃程度
整体来说，这次美联储加息引发的地产危机刚刚开始，但远没有达到会整体崩溃的程度。我们相信随着市场的调整，美国地产会逐步恢复，回到疫情之前的水平。
但实际上，美国地产市场非常深，也非常坚韧，能够自我调节，坚持到明年美联储开始降息，而不会像2008年迅速崩塌。实际上住宅和写字楼等细分市场已经出现了好转的迹象。
另外与次贷危机的显著不同是这次的危机主要集中在商业地产而不是住宅。同时这次危机发生的过程是与美联储加息的过程同步，缓慢发生而不是突然崩溃。当然危机的解决也会经历一个漫长的周期，而不会随着美联储降息就立刻结束。城市空心化等老问题和远程办公等新矛盾都会引发市场结构性的调整，相信美国地产市场的深度，韧性和自我调节能力是能够顺利解决目前的危机。
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