大宗半年报 | 2023上半年32城大宗交易同比降4成，创近三年新低

文 | 克而瑞资管

根据克而瑞资管（CAIC）监测显示，2023年上半年，中国内地大宗物业成交总额621.973亿元，较22年同期下降41.54%，较2021年上半年成交规模更是拦腰减半，整体处于近几年的成交低位；与此同时，总成交单数91笔，相较于去年同期减少12.5%；单笔成交金额同比下降33.3%至6.83亿元，为2020年以来的最低水平。一方面国际环境较为复杂严峻，另一方面国内社会生活处于疫后恢复常态化运行的阶段，且经济持续恢复发展的基础不稳固，2023年上半年大宗市场各参与方积极性较低。

长三角城市群以297.9亿元的成交金额仍居首位，其中上海成交总额达189.2亿元，为单城市最高。但基于2023年以来有效需求不足和市场预期不稳等因素，上海作为大宗市场一直以来的核心热门城市，上半年成交额同比降幅超5成，其在32城中的占比也从去年的底的68%降至30%，市场较为冷淡。与此同时，长江中游城市群由于武汉有多笔大体量项目交易，上半年交易金额超越珠三角及京津冀，市场活跃度较往年有所提高。

房地产业重回大宗市场收购方主力行业，成交金额达到233.2亿元，占总成交规模的37.5%。此外，办公/研发为主力业态趋势不变，占总交易规模的43.6%。综合体业态2023上半年资产总成交额达220.3亿元，同比升幅达90.4%，成为唯一同比上升的业态。

本报告数据均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。

上半年32城大宗总成交额621.97亿元同比下降41.5%

*数据来源：当前已披露的公开资料、CAIC 商办数据系统，若有变动后期进行修正

32城：北京，上海，广州，深圳，南京，天津，重庆，武汉，西安，成都，杭州，苏州，厦门，福州，宁波，温州，南昌，海口，珠海，三亚，东莞，佛山，长沙，贵州，沈阳，青岛，济南，郑州，合肥，哈尔滨，长春，银川。

大宗交易：指大陆地区单笔成交额超1亿元人民币的商业地产交易，含在建项目交易，但不含纯土地/住宅交易。

据克而瑞资管（CAIC）监测显示，2023年1-6月，内地32城大宗物业共91笔交，交易总额约621.97亿元，同比下降41.5%；平均单笔成交额约6.83亿元，同比下降33.3%。上半年多个重点城市大宗资产交易整体表现不及去年同期，较2021年上半年成交规模更是拦腰减半，整体处于近几年的成交低位。同时平均单笔成交额也呈下降趋势，更多中小体量的资产进入交易市场。

数据来源：CAIC商办数据系统

整体来看，2023年上半年一方面国际环境较为复杂严峻，另一方面国内社会生活处于疫后恢复常态化运行的阶段，且经济持续恢复发展的基础不稳固，因此大宗市场交易活跃度较前几年有较大水平下降，单笔成交额也为2020年以来的最低水平。尤其4、5月份全国32城大宗成交规模较去年同期下降8成左右，市场活跃度下滑明显。6月国民经济回升向好，大宗成交额也有所回升，但上半年市场整体仍表现冷淡。

数据来源：CAIC商办数据系统

上海降幅超5成，仍为流动性最好的城市

2023上半年全国处于经济企稳回升、社会生产生活逐步复苏阶段。以上海为核心的长三角城市群以297.9亿元的成交金额仍居首位，其中上海总成交额约189.2亿元，为单城市最高，其在内地大宗交易市场举足轻重。长江中游城市群由于武汉有多笔大体量项目交易，上半年交易金额超越珠三角及京津冀，市场活跃度较高。同时珠三角城市群也超越京津冀，总成交额位居第三。

数据来源：CAIC商办数据系统

从一线城市成交情况来看，基于上半年以来有效需求不足和市场预期不稳等因素，2023年上半年除深圳外，北京、上海及广州都较去年同期成交额有较大降幅，其中广州及上海降幅超5成，广州更是同比下降了87%。考虑到去年同期上海及北京都处于疫情封控时期，面对本就较低的基数，2023年上半年成交规模还同比下降，大宗市场冷淡程度可见一斑。上海作为大宗市场一直以来的核心热门城市，一季度成交规模同比下降28%，二季度更是环比骤降86.2%，与此同时，上海大宗成交金额在32城中的占比也从去年的底的68%降至30%，市场悲观情绪明显。此外，武汉、南京由于华润置地以124亿元完成收购华夏幸福多个项目股权，其成交额表现相对亮眼。

数据来源：CAIC商办数据系统

23年上半年央国企地产为收购主力

2023上半年，房地产业持续为大宗市场收购方的主力行业，成交金额达233.2亿元占比总成交37.5%，从企业性质看，大型央国企地产凭借充裕的现金流及良好信用成为大宗市场绝对收购主力，占比超8成。近些年房地产行业持续受到政策调整，伴随大量开发商暴雷，其持有的优质核心资产也在陆续进入市场，与此同时，也有更多房企迎来资产重塑的契机。其次内资机构投资者占比17.04%位居第二，主要以保险和信托机构为主，价值投资依然为交易的主要需求，成交标的多为一线城市核心地段的优质写字楼及园区。

数据来源：CAIC商办数据系统

值得一提的是，3月华润置地有限公司公告，以124亿元完成收购华夏幸福公司股权，此次交易包含三个大体量商办资产项目，其中2个位于武汉，1个位于南京，为上半年成交规模最大的项目。此外1月铁狮门向凯德投资的人民币基金以76亿元出售位于上海的尚浦中心项目紧随其后。从成交规模前10位的项目来看，一线及新一线城市的优质办公及综合体项目持续受到资本加码。

数据来源：CAIC商办数据系统

办公成交近九成集中于一线，综合体呈同比上升

从投资业态偏好来看，2023年上半年32城统计口径内大宗交易物业类型以办公/研发为主力业态趋势不变，总成交额为271.2亿元，占总成交额的43.6%，而位于一线城市的办公资产成交额达242亿元，占比办公业态的89%，但相较于去年同期成交规模下降50.3%。其次伴随着消费场景纳入REITs底层资产，相关业态的项目退出机制越来越明晰，综合体项目频频为现金流充裕的国企地产和外资地产基金收购，2023上半年该业态资产总成交额达220.3亿元，同比升幅达90.4%，成为唯一同比上升的业态。商业及酒店/公寓资产2023年上半年表现冷淡，成交额同比降幅超7成。