文 | 克而瑞资管
大宗交易研究团队
根据克而瑞 CAIC AI 监测显示，2022年1-2月内地32城大宗物业成交总额约285亿元，同比下降8.4%，平均单笔7.5亿元，成交宗数同比上升27%。前2月，多个核心城市受疫情反复影响叠加国际形势严峻，增加了市场的不确定性，由于大宗交易周期性较长，此轮影响预计有一定滞后效应。对于去年大宗市场买卖方绝对主力的房地产行业，近期近期货币政策的利好及多方维稳表态给予了信心，目前整体市场表现平稳。
上海单城市成交额最高达147亿元，长三角城市群继续为成交热点区域，成交占比近6成。珠三角及成渝城市群超越京津冀，北京市场表现遇冷。多数房企明星项目仍处于可售名单，受大环境影响经营难有起色，从已成交项目看，房企加速回血时期的资产溢价较为缩水。业态方面，各物业类型成交占比较以往更为均衡，办公依然为主力，酒店/公寓同比升幅最高。值得一提的是，去年新资产经济的热点，年初率先出现在非典型性大宗城市。
本报告数据库均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。
1-2月内地32城大宗成交总额同比下降8.4%
成交宗数同比上升26.7%
*数据来源：当前已披露的公开资料、CAIC 数据库监测，若有变动后期进行修正
32城：北京，上海，广州，深圳，南京，天津，重庆，武汉，西安，成都，杭州，苏州，厦门，福州，宁波，温州，南昌，海口，珠海，三亚，东莞，佛山，长沙，贵州，沈阳，青岛，济南，郑州，合肥，哈尔滨，长春，银川。

大宗交易：指大陆地区单笔成交额超1亿元人民币的商业地产交易，含在建项目交易，但不含纯土地/住宅交易。
据克而瑞CAIC AI 监测显示， 2022年1-2月，中国内地大宗物业共38笔成交，交易总额约285亿元，同比下降8.4%；同时，平均单笔成交额约7.5亿元，同比下降27.8%, 22年初大宗市场整体表现平稳。
2020.1-2022.2内地大宗市场成交走势
数据来源：CAIC
前2月多个核心城市如上海、深圳等受疫情反复影响较为严重，国际形势较为严峻也增加了市场的不确定性，但从大宗成交表现上来看，成交活跃度并未下降，成交金额与同期基本持平。由于大宗交易周期性较长，多笔高额成交均为21年开始进行，预计此轮疫情和宏观环境变化对大宗市场有一定滞后效应但影响较为有限，对于去年大宗市场绝对主力的房地产行业，近期货币政策的利好及多方维稳表态给予了信心，同时也具备一定合理处置资产的环境。
数据来源：CAIC
上海引领长三角城市群为成交热点区域
2022年1-2月，中国内地32城大宗物业成交总额285亿元，长三角城市群成交总额达164.4亿元，占比58%居首，其中上海总成交额约147亿元为单城市最高，持续为内地大宗市场的绝对主力；城市维度方面，广州总成交额约37亿元，占比13%位居第二。
内地32城大宗物业成交城市群分布（按成交金额）
*多城市关联资产包成交未纳入单城市统计
数据来源：CAIC
从城市群维度看，珠三角和成渝城市群超越京津冀，一方面京津冀大宗成交长期依附于北京，其余城市交易频次和金额均较低，前2月北京大宗市场表现冷淡；另一方面，广州、佛山、成都以及重庆的大宗活跃度上升明显，围绕佛山物流园的交易热度仍在持续。
1-2月内地32城大宗成交城市分布
（按成交金额）
数据来源：CAIC
从单城市维度看，上海成交额居首占比总额52%，办公依然为成交主力业态，酒店/公寓业态同比升幅最高，世茂位于上海核心地段的茂悦酒店交易完成，同时45亿元成交价格也属于近年来上海乃至全国酒店高额成交之一。
1-2月上海大宗成交物业类型占比
（按成交金额）
 数据来源：CAIC
房地产持续为交易主力行业
2022年，房地产企业仍延续去年频繁出售资产的趋势，前2月出售方企业类型中，地产行业出售额占比总成交59%高居首位；其中不乏房企之间的资产收并购，如上海地产集团以45亿元成功买入世茂集团位于上海外滩的茂悦酒店，中海以18.5亿元股权收购的形式从广州利合地产获得广州亚运城项目。
1-2月内地32城出售方企业行业占比
（按成交金额）
 数据来源：CAIC
监管趋严，融资趋紧且疫情反复的大环境下，通过资产交易加速回血是房企为数不多的选择，但往往此时的资产溢价较为缩水。世茂旗下的上海外滩茂悦酒店仅以评估值的8折成交，相关公告显示其曾在19全年创出营收3.94亿元的佳绩，而20年腰斩降至1.69亿元，直接亏损0.56亿元，21年更是扩大至0.64亿元. 优质资产受多重因素影响而难以达到其对应的价值，是当下时期大宗市场机遇与不确定性并存的一大特征。
各业态成交占比更为均衡
从投资业态偏好来看，32城统计口径内, 办公/研发办公大宗主力业态趋势不变，前2月各业态成交占比与去年同期相比更为平均，一线城市的酒店和服务式公寓同比升幅最高，大型综合体项目也因诸多企业战略调整等因素流入市场从而成交提升。新经济资产的热度仍在延续，吉林长春完成首个非传统大宗热点城市的数据中心资产交易。
1-2月各业态成交金额同比
                                                                                                      数据来源：CAIC
附表：2022年1-2月内地大宗成交典型案例

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