文 | 克而瑞资管
大宗交易研究团队
根据克而瑞 CAIC AI 监测显示，2021全年内地32城大宗物业成交总额3326亿元，同比上升65.9%，平均单笔12.7亿元，成交宗数同比上升80%，市场热度持续攀升；内资继续占主导地位，TMT、生物医药及实业类企业为年内主要自用买家；投资型交易占比扩大，交易趋势向成熟的明星项目集中，交易风格更趋稳健保守，资本市场优质头部企业之间的交易开始逐渐形成闭环。
多城市关联资产包成交占比29%，一线城市成交额占比逾58%仍为内地大宗成交主力。一线城市之间的成交热点出现一定分化，北上仍以办公为主力成交业态，成交规模均在6成左右，上海更受新经济资产投资的青睐，单年数据中心成交额超百亿；深圳综合体业态成交占比大幅提升超过办公，而广州则成为全年优质物流园成交最高的城市。
房地产成为大宗出售占比最高的行业，出售资产总额累计达1519亿元占比总成交46%
；从资产端看，目前房企参与交易的更多为非核心资产，且仍将是未来一段时间的交易趋势；部分领先房企已开始战略转型布局新经济资产，多元化、专业化的资产组合的资管理念更加深入企业和市场。

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2021内地32城大宗成交总额同比上升66%
成交宗数同比上升80%
*数据来源：当前已披露的公开资料、CAIC 数据库监测，若有变动后期进行修正
32城：北京，上海，广州，深圳，南京，天津，重庆，武汉，西安，成都，杭州，苏州，厦门，福州，宁波，温州，南昌，海口，珠海，三亚，东莞，佛山，长沙，贵州，沈阳，青岛，济南，南昌，合肥，哈尔滨，长春，银川。

大宗交易：指大陆地区单笔成交额超1亿元人民币的商业地产交易，含在建项目交易，但不含纯土地/住宅交易。
据克而瑞CAIC AI 监测显示， 2021全年，中国内地32城大宗物业成交总额3326亿元，同比2020大幅上升65.9%；同时，总成交单数261笔同比上升80%，交易频率提升明显。整体大宗交易市场热度持续攀升，接近5年内成交最高值。
2017-2021内地32城大宗成交总额
数据来源：CAIC
从成交资金看，内资虽同比下降4个百分点但仍以74%占据主导，TMT、生物医药及实业类企业为年内主要自用买家，平均成交规模同比缩小，交易特征更偏向于实用性。投资型交易占比扩大，交易趋势向明星项目集中，整体投资风格更倾向保守稳健。外资持续布局一线城市核心优质资产的同时重点关注新经济资产，如高品质物流园和大型数据中心成为热点。外资企业间以内地资产为载体的交易逐渐增多。
数据来源：CAIC
多城市关联资产包收购占比总成交29%
上海总成交额位居内地城市首位

2021内地32城大宗成交城市分布（按成交金额）
*多城市关联资产包成交未纳入单城市统计
数据来源：CAIC
2021全年，一线城市仍为全国大宗交易的主力城市，共占比逾58%（未纳入相关联的多城市资产包）；其中上海总成交额约826亿元为单城市最高；多城市关联资产包成交额累计约达956亿元成为年度热点，在新经济环境下，不少企业从战略层面集中规划处置资产，过渡转型或寻求新的发展方向为主要原因之一。
数据来源：CAIC
从单城市维度看，办公/研发办公为北京和上海的主力成交业态，成交金额占比均为6成左右，新经济资产的投资关注度全国领先；深圳全年综合体业态成交额占比最高超5成，广州的成交分布则较为平均，办公、商业及工业/物流属性的业态成交额接近， 其中广州的物流仓储园区成交额同比大幅提升，近几年为内地物流热点城市。
2021一线城市大宗成交业态占比（按成交金额）
 数据来源：CAIC
重点城市解读
▌上海：办公主力地位依旧，数据中心领跑全国
2021上海大宗成交业态同比（按成交金额）
 数据来源：CAIC
办公/研发办公继续为上海大宗成交的主力，近两年均保持在500亿人民币规模以上，数据中心逾百亿成交金额成为2021同比增长最多的业态；4月，新加坡凯德集团宣布以36.6亿元收购其在上海闵行区的数据园区；6月，普洛斯斥资60亿元以股权收购的形式获得世纪华通所持有的腾讯长三角人工智能中心50.1%股权，刷新国内当前最大单笔数据中心的成交记录，此外被收购的鹏博士数据中心资产包里有一座也位于上海，至此上海也成为内地数据中心成交额最高的城市。
▌北京：办公及酒店/公寓业态同比增长最高

2021年北京大宗成交总额达671亿元，同比增长28%，处于近5年高位仅次于2019，办公/研发办公及酒店/公寓为增长最高的业态，同比增长分别为95%和392%，国际地产PE巨头铁狮门21亿元收购辉盛阁国际公寓为年内该业态单笔成交额最高。在疫情反复的不确定环境下，交易热点重新聚焦回北京核心区域，仅朝阳区年内成交额就达385亿元占全市近6成，而其中的优质办公项目最受追捧，成交总额逾200亿，此与北京核心CBD商务区租金企稳，出租率回升的市场表现相吻合。
2021北京大宗成交各业态同比（按成交金额）
数据来源：CAIC
▌广州：物流园成焦点；深圳：综合体热度攀升
广州为全年优质物流仓储园区大宗成交最高的城市，其成交占比也遥遥领先其它一线城市，其中黑石集团分两次共收购富力地产的100%股权，获得旗下广州国际机场富力综合物流园项目；疫情加速了线上零售、生鲜电商的发展，且高质物流园在目前市场上也属于较稀缺业态，大湾区内黑石还有5个处于运营中的园区物业，外资的持续加码收购将加速广州以及大湾区物流园的高速发展。
2021年，综合体超过传统办公业态成为深圳的大宗成交主力，成交额占比超5成，险资为大型综合体交易的主要投资方，而传统写字楼的主要需求仍以企业自用为主导，李宁、乔丹体育和深圳高速纷纷在年初购置楼宇作为总部办公，2020年的总部经济效应仍在延续。
房地产为大宗出售第一行业，
总额1519亿元占比总成交46%
据CAIC监测，2021年房地产业为绝对出售主力行业，全年大宗交易累计出售资产（含股权交易）共约1519亿元，占比成交总额的46%；共成交95宗，占总成交宗数的36%。21年房地产行业的资金流动性问题较为显著，但目前为止从资产端看，房企交易的更多为非核心资产，部分房企仍存观望情绪，一方面企业最优质资产属于交易谈判中的核心筹码，轻易出售可能会引发蝴蝶效应带来系统性风险；另一方面在当前市场整体环境下，资产溢价较低，甚至面临大幅降价出售，难以匹配其相应价值。地产开发企业变现非核心资产仍将是未来一段时期内的趋势。
                                                                                                          数据来源：CAIC
与此同时，不少房企抓住时机进行新一轮战略布局也给全国大宗市场带来充足的流动性，如险资平安人寿330亿元收购凯德来福士资产包后，凯德集团进一步在全国范围内投资布局数据中心，推动新经济资产的迅速发展。年末四季度，宝能地产以16.5亿股权收购鹏博士数据中心资产包,5个IDC分别位于北京（2座），上海，广州，佛山，内地房企的转型更是迫在眉睫。    
2021内地32城大宗成交各业态同比（按成交金额）
 数据来源：CAIC
2021年32城累计成交中各业态金额均呈现同比上升，办公/研发办公依然为绝对主力物业类型，成交额占比近四成。商业迎来开业潮，同时核心区位运营表现较好或具备改造升值潜力的商业项目颇受资本青睐，港资领展分别以27.7亿和32亿收购上海七宝万科和广州太阳新天地，加拿大博枫89亿元收购5城悦荟广场的资产包，全年商业大宗成交同比增长显著。新经济资产业态表现持续强劲，物流园区和数据中心的多城市资产包均成为明星项目受到资本市场头部企业的持续追捧。
附表：2021全年内地大宗成交典型案例

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