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韩国房价崩盘？我们应该从中获得什么经验和教训？20230615
作者：齐俊杰看财经
最近，韩国房地产崩盘的消息再次冲上热搜，说首尔地区的房价跌了30-40%，连续11个月下跌， 而且成交量跌去了70%。韩国楼市崩盘的事，我们其实在前两个月就关注过。主要就是因为他的全租房模式，也就是由于之前房价快速上涨，导致年轻人已经买不起房，生不起娃，然后房东跳出来说，你给我一笔押金，房子你白住，2年之后，我把钱如数退给你。房东是好心吗？肯定不是，他要用你这笔钱，去继续加杠杆，买新的房子。因为房价前几年涨的太快了。2017年之后，韩国房价4年多涨了80%。于是大家都觉得划算，房东赚了大钱，房客觉得白住了房子。这些年赶紧攒钱，也希望尽早买房。
但这个模式显然不靠谱，他的前提就是房价得一直上涨，而且经济得一直好，利率还不能特别高，但很可惜，今年全都逆转了，美国持续加息，把全球的利率都搞起来了，韩国也得被迫跟着加息，一路把利率从接近于0%的水平，加到了3.5%，这一下房东们的资金链就断了，而且屋漏偏逢连夜雨，韩国经济一直以出口为导向，今年韩国出口也是极度萎缩，持续7个月下滑。韩国最强的芯片出口，5月份同比下降了35.7%，内存同比下降53%。所以韩国，现在无论是从经济到楼市，全面遭遇了重大危机。而且这个危机还在持续，依旧看不到头，从欧美的衰退来说，可能才刚刚开始，未来几个月，外需会持续衰落。而韩国的楼市问题似乎更大，即便跌了这么多，但价格其实也只是回到了他2020年的水平，未来向下的空间依旧很大。
韩国这个国家，其实对我们一直有着重要的借鉴意义，都是东亚经济圈，文化圈，都是从加工出口做起，韩国是战后唯一一个靠自己努力跻身发达国家行列的国家，曾经创造过汉江奇迹，18年时间，年均GDP达到10%，而且韩国经济不但增长迅速，产业能力还强，孕育出了三星，海力士这种超级企业，说来也巧，三星电子上位，刚好是吃下了当年日本房地产泡沫破裂，让出的市场空间。这才形成了一个近乎于全产业链的超级企业。但这几年，也恰恰是因为韩国的楼市大泡沫，三星从上到下的统治力，也在逐渐下降。总市值可能只有3000多亿美元，被台积电远远超越。从大家的直观感受来说，三星的各种产品，手机，平板，电视现在市面上也已经越来越少。
所以，看到韩国这种情况，我们多少都要吸取一些教训，并且从别人的教训当中，积累自己的经验。
首先，决不能再靠房地产拉动经济，无论是日本还是韩国，最终都败给了房地产，都是一把好牌打的稀烂。曾经日本垄断了全世界70%的芯片，上到光刻机，下到PC电脑手机全都能造，但是85年后，日元升值，日本人就热衷于炒房去了。几家大商社把本该用于做产业升级的钱，全都拿去炒房子炒地。导致日本半导体产业逐渐失去优势，这才给了三星和台积电机会。而如今韩国，又是因为炒房，造成生产要素成本大幅上升。三星制造，也在逐渐丧失优势。这其实也是我们弯道超车的好机会，但前提是，自己的房子千万别崩。
其次，得给年轻人梦想，不能让阶层固化。韩国财阀世界闻名，更是垄断了整个国家的经济命脉，再加上高企的房价，年轻人完全失去奋斗的动力，你再努力也没有阶层跃迁的机会。只能在一些乱七八糟的韩剧里胡思乱想。最后才发现梦想与现实完全脱节，而恶果就是年轻人，不结婚，也不生孩子。韩国的出生率世界倒数第一，甚至有可能成为第一个自己灭亡的国家。这两年每每爆出新闻，首尔的学校都招不到生源了，导致很多中小学不得不被迫关闭。所以不生孩子，这也许就是年轻人报复社会最恶毒的方式。当高房价挡住了年轻人的未来，造成年轻人跟中老年人对立，那么结果就是不可逆的少子化。短则5年多则15年，一个社会快速的丧失活力。
第三，严防杠杆，韩国的全租房暴雷，说到底还是杠杆太高，房东拿到房客的租金，这本身就是借来的钱，加了一层杠杆，又拿这笔钱，再去抵押贷款买房，那么这个杠杆之高，都没办法计算，仅次于次贷危机的水平。所以利率稍有波动，房东就会资金链断裂，只能跑路。那么我们前几年搞得什么首付贷装修贷，其实也有这层意思，年轻人掏空6个钱包，这个钱其实也是借的，只是双方父母可能不会催着他们还而已，但是只要供房的资金链一断，这六个钱包，也全都会瞬间发生危机。所以现在大家才会拼命的还房贷。
第四，产业结构必须以国内消费内循环为主，完全的出口依赖，风险太大。终究不是长远之计。而以国内消费为主的经济，就必须先让大家有钱，不能让房价吃掉大家一辈子的收入。
所以综合来看，韩国的教训是惨痛的，是否能挺过这次危机，还不好说，之前韩国就有过一次国家破产的经历，让出了大量的经济主权，甚至韩国人当年自嘲，除了泡菜，已经没啥东西是韩国人自己的了。那么这次，我们也祝韩国好运，更是希望自己好运。毕竟让已经起飞的房价，软着陆这个事，放眼全世界，也还没有先例。我们要能把这个事办成，真的通过房住不炒，平稳过渡，时间换空间，最后实现软着陆，至少值几个诺贝尔经济学奖。
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