大宗月报 | 32城大宗市场投资热度微升，成交总额近一年最低

文 | 克而瑞资管

根据克而瑞资管（CAIC）监测显示，2023年4月，中国内地大宗物业成交总额26.13亿元，同比22年同期下降83.7%，环比下降85.5%；与此同时，总成交单数13笔，较上月增加5笔，相较于去年同期减少27.7%；单笔成交金额同比下降77.8%、环比下降91.1%至2.01亿元，为2020年以来单笔成交金额最低。在4月经济增速放缓，宏观经济基本面下行，经济运行不确定性加剧的背景下，4月大宗市场各参与方积极性较低。

长三角城市群大宗市场成交规模依旧领先，4月成交额达约15.19亿元，其中上海单城市成交总额8.58亿元，依然为绝对主力城市。珠三角城市群中仅有东莞一城成交1.65亿元，低于以北京为首的京津冀城市群。长江中游、成渝、海峡西岸以及关中平原城市群4月均无成交记录，市场整体表现较为冷淡。

商业服务业成为大宗市场收购方主力行业，成交金额达到16.5亿元，占总成交规模的63.2%。此外，办公/研发为主力业态趋势不变，占总交易规模的32.6%。工业/物流业态略低，占比为30.7%。

本报告数据均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。

4月内地32城大宗物业成交规模同比下降83.7%

*数据来源：当前已披露的公开资料、CAIC 商办数据系统，若有变动后期进行修正

32城：北京，上海，广州，深圳，南京，天津，重庆，武汉，西安，成都，杭州，苏州，厦门，福州，宁波，温州，南昌，海口，珠海，三亚，东莞，佛山，长沙，贵州，沈阳，青岛，济南，郑州，合肥，哈尔滨，长春，银川。

大宗交易：指大陆地区单笔成交额超1亿元人民币的商业地产交易，含在建项目交易，但不含纯土地/住宅交易。

据克而瑞资管（CAIC）监测显示，2023年4月，中国内地大宗物业成交总额26.13亿元，同比22年同期下降83.7%，环比下降85.5%；与此同时，总成交单数13笔，较上月增加5笔，相较于去年同期减少27.7%；单笔成交金额同比下降77.8%、环比下降91.1%至2.01亿元，为2020年以来单笔成交金额最低。

数据来源：CAIC商办数据系统

据国家统计局发布，4月我国居民消费价格（CPI）及生产价格（PPI）持续走弱，经济在一季度报复性反弹后复苏程度低于预期。一方面外部环境下美欧银行业危机和经济衰退冲击我国外贸，另一方面，我国经济在受到3年疫情影响中小企业遭受较大冲击，导致我国青年就业形势严峻，失业率偏高。整体经济表现出动力较弱的形势，因此大宗市场表现也比较冷淡，单个成交项目规模较小。基于未来经济情况，4月大宗市场处于观望谨慎态势。

2020-2023年4月内地32城大宗成交趋（亿元）

数据来源：CAIC商办数据系统

Q1长三角城市群交易领跑全国

从区域来看，以上海为核心的长三角城市群以15.19亿元的成交金额仍居首位，其中上海总成交额约8.58亿元，为单城市最高，显示出上海仍旧是内地大宗流动性最好的城市。珠三角城市群中仅有东莞一城成交1.65亿元，低于以北京为首的京津冀城市群。长江中游、成渝、海峡西岸以及关中平原城市群4月均无成交记录，市场整体表现较为低迷。

2023年4月内地32城大宗物业成交城市群分布

（按成交金额，亿元）

数据来源：CAIC商办数据系统

从一线城市成交情况来看，深圳、广州4月均无项目成交，北京、上海两城成交金额也较低，较去年同期相比降幅较大，成交总额同比分别下降89.9%和80.3%。相较于去年4月处于疫情封控期的上海，今年4月北京仅成交一笔，上海仅成交3笔，交易活跃度下降，且单笔成交金额都较低。除一线城市外，南京、宁波、东莞等城市也表现平平，单笔成交金额都较小，足以见得4月大宗市场的冷淡。

2022、2023年4月一线城市大宗物业成交情况（亿元）

数据来源：CAIC商办数据系统

2023年4月内地32城大宗成交金额占比（%）

数据来源：CAIC商办数据系统

23年4月商业服务业为交易主力行业

2023年4月，商业服务业成为大宗市场收购方主力行业，成交金额达到16.5亿元，占总成交规模的63.2%。其次为批发业，4月成交金额为1.4亿元，占总成交规模的10.5%，而房地产业在4月仅完成一笔大宗收购，成交资产为南京一处商业项目，成交金额为1.17亿元，规模较小。在4月经济增速放缓，宏观经济基本面下行，经济运行不确定性加剧的背景下，加之国际资本市场风险升高，4月大宗市场各参与积极性较低。

2022年3月-2023年4月内地32城收购方行业占比

（按成交金额）

数据来源：CAIC商办数据系统

值得一提的是，23年4月华侨城发布公告，世纪华通下设的并购基金将以6.12亿的价格收购华侨城旗下上海宝格丽公寓。收购方世纪华通涵盖互联网游戏、汽车零部件制造、云数据等多个领域。此次交易的标的物业位于中国上海山西北路108弄，建筑面积概约24937.36平方米，是中国首家宝格丽公寓，出售资产一方面能够盘活华侨城存量资产，另一方面也加速了集团的资本周转。

4月办公资产成交规模略高于工业/物流

从投资业态偏好来看，2023年4月32城统计口径内大宗交易物业类型以办公/研发为主力业态趋势不变，占总交易规模的32.6%，其次为工业/物流，占比为30.7%，酒店/公寓规模次之。相较于去年同期，除酒店/公寓资产外，其余成交的物业类型规模均有大幅减少，尤其是大宗市场热度较高的办公/研发资产在4月仅有8.5亿元的成交。基于4月大宗资产市场整体表现，非典型性成交特点依旧展现出高能级城市核心区域的优质写字楼以及运营表现优异的园区资产依旧受到资本加码。

2022、2023年4月各业态大宗成交情况