大宗季报 | 32城大宗市场投资热度下降，综合体资产成交规模创新高

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文 | 克而瑞资管

根据克而瑞资管（CAIC）监测显示，2023年一季度，中国内地大宗物业成交总额482.4亿元，较22年同期下降14.8%；与此同时，总成交单数39笔，相较于去年同期减少31.6%，单笔成交金额为12.4亿元。疫情放开后，在中国经济长期向好的趋势下，投资者积极寻找投资机会，但基于市场时滞性，一季度成交仍受到去年多重因素影响，成交规模较去年同期有所下降。

长三角城市群大宗市场成交规模依旧领先，一季度成交额达约244.99亿元，其中上海单城市成交总额166.35亿元占比超6成依然为绝对主力城市。长江中游超越京津冀及珠三角位居第二。关中市场23年初表现冷淡，无项目成交。同时多城市组合资产包的交易热度仍在持续，主要业态为办公/研发和综合体。

房地产成为大宗市场收购方主力行业，其合计收购金额占比达45%。此外，办公/研发为主力业态趋势不变，占总交易规模的45.9%。综合体业态成交总额达220.3亿元，为近一年最高。

本报告数据均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。

Q1内地32城大宗物业成交规模下降14.8%

*数据来源：当前已披露的公开资料、CAIC 商办数据系统，若有变动后期进行修正

32城：北京，上海，广州，深圳，南京，天津，重庆，武汉，西安，成都，杭州，苏州，厦门，福州，宁波，温州，南昌，海口，珠海，三亚，东莞，佛山，长沙，贵州，沈阳，青岛，济南，郑州，合肥，哈尔滨，长春，银川。

大宗交易：指大陆地区单笔成交额超1亿元人民币的商业地产交易，含在建项目交易，但不含纯土地/住宅交易。

据克而瑞资管（CAIC）监测显示，2023年Q1，中国内地大宗物业成交总额482.4亿元，同比22年同期下降14.8%；与此同时，总成交单数39笔，相较于去年同期减少31.6%，因此单笔成交金额增长25.3%至12.4亿元，其中1月有较多大体量项目进入市场交易。

2020.1-2023.3内地大宗市场成交趋势

数据来源：CAIC商办数据系统

外部国际局势动荡，内部3年疫情管控，国内办公、商业等资产都受到较大影响，大宗市场整体交易活跃度较前几年有较大水平下降。疫情放开后，经济活动逐步恢复正常秩序，投资者信心提升，更多外资机构投资者进入内地市场进行抄底，青睐北上等核心城市优质商办资产，以寻求更多溢价空间。同时伴随着公募REITs扩容至商业地产，零售类商业新增退出渠道，加速资产盘活，提升资产潜在流动性。

2020-2023年Q1内地32城大宗成交趋（亿元）

数据来源：CAIC商办数据系统

Q1长三角城市群交易领跑全国

从区域来看，以上海为核心的长三角城市群以244.99亿元的成交金额仍居首位，其中上海总成交额约166.35亿元，为单城市最高，显示出上海仍旧是内地大宗流动性最好的城市。长江中游由于武汉有多笔大体量项目交易，一季度交易金额超越珠三角及京津冀，市场活跃度较高。同时，以北京为首的京津冀城市群一季度成交金额也超珠三角，其中广州交易较为冷淡。而关中平原23年初大宗市场无项目成交。

2023年Q1内地32城大宗物业成交城市群分布

（按成交金额，亿元）

*平安人寿73亿收购弘毅资产，该资产包项目位于北京上海两地，根据项目面积及区域物业成交均价进行预估拆分：北京计14亿元，上海计59亿元；华润置地124亿收购华夏幸福项目，该资产包项目位于南京、武汉两地，根据项目地价进行预估拆分：武汉计84.74亿元、南京计39.26亿元

数据来源：CAIC商办数据系统

从一线城市成交情况来看，除深圳外北上广三城一季度成交规模都较去年同期有了不同程度的下降。主要得益于深圳一月以35.8亿元的价格成交了深圳冰雪文旅城，成交规模较去年同期较高。同时上海一季度除76亿元尚浦中心和13.4亿元绿地外滩中心成交外，其余几笔成交规模都较小，加之多城市资产包项目，总成交额较去年同期下降28%。广州表现不及预期，降幅超8成。此外，武汉、南京由于华润置地以124亿元完成收购华夏幸福多个项目股权，其成交额表现亮眼，

2022、2023年Q1一线城市大宗物业成交情况（亿元）

数据来源：CAIC商办数据系统

2023年Q1内地32城大宗成交金额占比（%）

数据来源：CAIC商办数据系统

23年一季度房地产持续为交易主力行业

2023年一季度，房地产业依然为大宗市场收购方主力行业，成交金额达到216.9亿元，占总成交规模的45%，即使处于行业下行期，房企对其优质核心资产的未来仍充满信心；其次外资机构者表现强势，一季度成交金额达105.1亿元，占总成交规模的21.8%，其中凯德及领盛投资成交亮眼。从企业性质来看，国资企业为收购主力，在房地产业严监管、部分民企融资受到冲击的背景下，大型央国企地产凭借充裕的现金流及良好信用成为大宗市场主流参与主体。

2022年3月-2023年3月内地32城收购方行业占比

（按成交金额）

数据来源：CAIC商办数据系统

值得一提的是，23年3月华润置地有限公司公告，以124亿元完成收购华夏幸福公司股权，此次交易包含三个大体量商办资产项目，其中2个位于武汉，1个位于南京，为一季度成交规模最大的项目。此外，金茂地产也动作频繁，在3月下旬连续成交了两宗综合体项目，成交金额分别为20.6亿元和11.79亿元。

Q1综合体资产成交规模与办公相当

投资业态偏好来看，2023年一季度32城统计口径内大宗交易物业类型以办公/研发为主力业态趋势不变，占总交易规模的45.9%，其次为综合体，占比45.7%，规模与办公业态相当，较去年同期提升6.3倍，成交总额为近一年最高。相较于去年同期，除综合体资产外，其余成交的物业类型规模均不同程度减少，尤其2021、2022年热度较高的酒店/公寓资产在一季度成交金额较低，一线城市核心区域的优质写字楼以及运营表现优异的园区资产依旧受到资本加码。同时随着消费场景纳入REITs底层资产，综合体项目频频为现金流充裕的国企地产和外资地产基金收购，进一步有助于优质商业资产持有人和运营商盘活资产。

2022、2023年Q1各业态大宗成交情况