大宗年报 | 32城大宗市场投资热度不减，上海持续受到青睐

文 | 克而瑞资管

根据克而瑞资管（CAIC）监测显示，2022年32城大宗物业成交总额2196亿元，同比2021年下降33.9%；与此同时，总成交单数287笔同比上升10%，交易频率明显提升。从各季度成交情况来看，二季度因上海、北京等主要大宗交易城市受到疫封控影响，交易规模明显下降，随着防疫政策调整，三季度开始，市场大宗交易规模逐渐增加，四季度达到682亿元，全年整体大宗市场交易热度不减。

从成交资金来看，外资活跃度明显提升，物流仓储、长租公寓及生物医药园区等成为外资的交易重点；从买家类型来看，TMT，能源、金融机构、政府平台及实业类企业为年内主要自用买家，交易占比提升至45%，投资型买家态度谨慎；从收购方行业来看，内资机构投资者占比11.1%，其中保险占比超8成，价值投资依然为交易的主要需求。

从出售方来看，2022年房企为绝对出售主力，全年大宗交易累计出售资产（含股权交易）共约1329亿元，占比成交总额的61%。

一线大宗市场成交规模依旧领先，全年成交额达约1497亿元，其中上海单城市成交总额617亿元为绝对主力城市，且交易业态最为丰富，新经济资产的投资关注度全国领先。

从成交业态来看，办公以51.4%的占比仍是市场热点，工业/物流业态持续受到市场追捧，成交额不降反升，增幅明显。

本报告数据均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。

32城大宗市场热度不减

*数据来源：当前已披露的公开资料、CAIC 商办数据系统，若有变动后期进行修正

32城：北京，上海，广州，深圳，南京，天津，重庆，武汉，西安，成都，杭州，苏州，厦门，福州，宁波，温州，南昌，海口，珠海，三亚，东莞，佛山，长沙，贵州，沈阳，青岛，济南，郑州，合肥，哈尔滨，长春，银川。

大宗交易：指大陆地区单笔成交额超1亿元人民币的商业地产交易，含在建项目交易，但不含纯土地/住宅交易。

2022年是曲折动荡的一年，在经历了俄乌冲突、能源紧张、美联储加息、通货膨胀等不稳定的外部环境后，国内受到奥密克戎高传染性的影响，前三季度中国内地多城市遭遇封控管理，社会生产生活受到较大程度影响，四季度随着“新十条”的颁布疫情管控逐步放开，疫情迅速过峰，市场信心逐步恢复。

据克而瑞资管（CAIC）监测显示，全年32城大宗物业成交总额2196亿元，同比2021年下降33.9%；与此同时，总成交单数287笔同比上升10%，交易活跃度明显提升。从各季度成交情况来看，二季度因上海、北京等主要大宗交易城市受到疫封控影响，交易规模明显下降，随着防疫政策调整，三季度开始，市场大宗交易规模逐渐增加，四季度达到682亿元，全年整体大宗交易市场交易热度不减。

2017-2022年32城大宗市场成交趋势（亿元）

数据来源：CAIC商办数据系统

2022年内地32城大宗季度成交趋势（亿元）

数据来源：CAIC商办数据系统

外资活跃度交易提升，更青睐物流、公寓等新经济资产

从成交资金看，2022年32城大宗成交资金中内资虽同比下降2个百分点但仍以78%占据主导，而外资占比为22%，较去年19.7%的占比相比，外资活跃度明显提升。从收购方行业来看，外资机构投资者占比10.9%，险资友邦人寿以合计约50.3亿元成功投得上海北外滩89街坊上实中心项目，这也是友邦人寿自成立以来进行的最大一次资产收购。

在外资购买的资产中，除了一如既往布局一线城市核心优质资产外，物流仓储、长租公寓及生物医药园区等新经济资产成为外资的交易重点，2022年占外资总交易规模的31.4%。一方面国内公募REITs发行机制不断完善，相关资产流动性大幅提升；另一方面2022年内商办资产受到疫情防控政策的影响，租金及出租率都呈下行趋势，市场持续承压，进一步影响相关资产交易。

数据来源：CAIC商办数据系统

自用型买家购买力较强，交易占比提升至45%

从买家类型来看，2022年TMT，能源、金融机构、政府平台及实业类企业为年内主要自用买家，交易特征更偏向于实用性。投资型买家态度谨慎，交易占比降低，交易趋势向明星项目集中，整体投资风格更倾向保守稳健。

从交易金额来看，自用型买家购买力较强。其中年内成交多笔大金额的项目都出自自用型买家。例如内蒙古汇能煤电集团以62亿元购买了上海大悦中心，爱尔医疗投资集团以8.5亿元购买北京五环大酒店、商汤集团以33.28亿元购买上海西岸国际人工智能中心、内蒙古鄂尔多斯投资控股集团有限公司以26.7亿元购买苏河湾中心以及阿里巴巴以30亿元购买西岸艺岛。

数据来源：CAIC商办数据系统

房企出售总额1329亿元，占总成交额61%

据CAIC监测，2022年房企为绝对出售主力，全年大宗交易累计出售资产（含股权交易）共约1329亿元，占比成交总额的61%；共成交110宗，占总成交宗数的38%。2022年房地产行业的资金流动性问题较为显著，佳兆业、恒大、远洋集团、世茂集团等民营房企通过变卖资产缓解财务压力，其中世茂集团总计出售资产80.1亿元。与此同时，从收购方来看，2022年不少房企抓住时机进行新一轮战略布局也给全国大宗市场带来充足的流动性，其中国企地产为收购主力。

2022年房企大宗出售金额占比

数据来源：CAIC商办数据系统

2022年收购方行业占比（%）

数据来源：CAIC商办数据系统

2022年上海成为大宗资产交易最受青睐城市

2022全年，全国32城大宗物业成交总额约2196亿元，一线城市仍为全国大宗交易的主力城市，共占比逾68%（未纳入相关联的多城市资产包）；其中上海总成交额约617亿元为单城市最高；多城市关联资产包交易热度较去年下降较多，成交额累计为167亿元。在外部局势紧张，内部环境不明朗的情况下，上海成为2022年大宗资产交易最受青睐的城市。值得一提的是，成都大宗资产交易2022年也表现不凡，全年成交总额146亿元，位列单城市第四。

2022内地32城大宗成交城市分布（按成交金额）

*多城市关联资产包成交未纳入单城市统计

数据来源：CAIC商办数据系统

从单城市维度看，办公/研发为深圳和广州的主力成交业态，成交金额占比超7成，深圳达到91.5%的高占比。广州仅有办公/研发、工业和综合体三个业态交易；成都的成交分布则较为平均，办公、商业及工业/物流属性的业态成交额接近。上海大宗交易业态最为丰富，新经济资产的投资关注度全国领先；在各业态中综合体较前几年相比成交有大幅提升，办公/研发继续为上海大宗成交的主力，工业/物流、公寓/酒店热度不减。

2022部分城市大宗成交业态占比（按成交金额）

数据来源：CAIC商办数据系统

2022上海大宗成交各业态同比（按金额：亿元）

数据来源：CAIC商办数据系统

办公占比超5成，工业/物流增幅显著

2022年32城累计成交金额中各业态除工业/物流外均呈现不同程度的下降，办公/研发依然为绝对主力物业类型，成交额占比超5成。其次为商业，占比为15%，工业/物流次之，占比14.9%。由于公募REITs的火热发行，加之相关政策大力推进其常态化发行，物流、厂房等新经济资产表现持续强劲，其中物流业态多以多城市资产包的形式交易，受到资本市场头部企业的持续追捧，全年工业/物流大宗成交同比增长显著。伴随着公募REITs市场扩容，长租公寓和商业不动产纳入试点范围，核心区位运营表现较好或具备改造升值潜力的商业及公寓项目也颇受资本青睐。

2021、2022各业态大宗成交情况（按成交金额）