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前段时间有小伙伴问我们一个问题，说总听大家说土地财政，这土地财政到底是个啥。
还总听到有人说：土地财政是城市房地产价格易涨难跌的根源，为啥他们会这么说呢？
之前我们在《为啥房地产开始逐步松绑了》里面，讲过房地产和土地是我们信用放大的工具，其实聊的就是土地财政。
本篇我们讲一下土地财政的来龙去脉，看看是不是能对大家有所启发。
01
多数年长一点的人应该都记得，房地产这个行业崛起，价格变得越来越贵，就是最近二十年的事情。
在2000年之前，多数城市的房子都是国家分的，自己去买商品房的人很少。
那个年代就连上海这种超一线城市的商品房，其实也并不能算得上好卖。
当时在上海买房还送蓝印户口，那个时候也没听说过什么土地财政的说法。
确实是这样的情况，因为在2001年我们国家加入WTO之后，外贸和房地产才真正成为经济增长的主要推动力。
房地产成为支柱产业，以及土地财政逐步浮出水面，也是从这之后才才开始的。
不过在房地产成为支柱产业之前，我们国家刚刚改革开放的时候，其实也对房地产这个行业有过积极探索。
在1978年改革开放之前，我们国家执行的是建国以来的国有土地使用制度。

在这个制度下面，中国的城镇国有土地实行的，是单一的行政划拨方式。
国家把土地使用权无偿、无限期的提供给土地使用者，土地使用权不能流转。
在农村开始包产到户制度以后，土地使用权制度开始松绑。农村搞了集体土地所有制，也就是大家熟悉的宅基地。
但是这个阶段城市并没有发生什么变化，还是处在国家划拨土地，单位拿到土地建房，之后给大家分房的状态。
在1978年改革开放以后，我们开始搞市场经济了，搞市场经济就要吸引投资啊。
熟悉这段历史的小伙伴应该知道，这个阶段老外来我们这边搞投资，主要是以工厂为主。
因为相比西方发达国家，我们有着竞争力极强的人口红利，非常适合做中低端劳动密集型制造业的转移。
不过这时候问题也出现了，我们国家土地是国有的，没办法把土地卖给这些外国人开工厂。
办法总比困难多，有问题总要想办法解决啊，不然怎么吸引外资来投资啊。
所以我们看到，在1978年7月1日的第五届全国人民代表大会上，通过了《中华人民共和国中外合资企业经营法》。
这里面提出了“土地使用费”的概念，等于从法理上初步解决了这个问题。
02
立法这个程序完成，第一个下来吃螃蟹，对房地产开发进行试点的城市是我们的首都北京。
北京在1980年成立了住房统建办公室，之后又创建了北京市城市建设开发总公司。
北京城市建设开发总公司成立以后，又在各个区成立区属的城市建设开发公司。
很多人听过的那个任大炮，就是西城区那边的城市建设开发公司出来的。
这类城市开发建设公司，统筹着北京的城市建设和改造项目，是国内最早出现的国企类房地产开发商。
地方政府第一次尝试征收土地使用费，是1984年在广东和重庆。这是地方政府第一次，尝到了土地财政的甜头。
到了1987年的时候，我们国家的房地产市场开始了进一步探索市场化发展。
这次是广东率先在1987年9月，通过了《深圳经济特区土地管理条例》。
特区的土地管理条例，规定了土地使用权可以通过有偿转让的方式交易。
深圳特区的土地管理条例颁布意味着，中国房地产市场正式开始走向商业化。
在这之后，深圳很快进行了新中国成立以来，国有土地使用权的第一次拍卖。
再后来就是国内第一个通过土地拍卖确权，可以使用按揭贷款的商品房小区1988年在深圳建成了，当时的售价是1600元每平。
在深圳特区的示范效应下，后续房地产行业的投资变得如火如荼，很快就进入到过热状态。
这波房地产投资的高潮，发生在1992年的南巡以后，房地产在这一年的月度投资增速高达150%。
那是一个热火朝天搞建设的年代，第一波房地产泡沫，就是在这个时候产生的。
这个阶段最热的地方在海南，当时有个词叫做十万青年下海南，说的就是这个事情。
其次就是广西北海，到现在北海的十里银滩周边，还有上世纪九十年代泡沫遗留下来的烂尾房。
1993年上面意识到房地产泡沫出现，开始紧缩整顿。热火朝天的海南北海，一夜遍地烂尾楼。
这里面在高位抛盘的聪明人们，在中间赚了大钱，我们熟悉的潘石屹就是其中的一位。
从甘肃到海南的小潘，二十九岁的时候就已经完成了自己千万级的原始积累。
03
如果回看我们的财政史，1994年应该是非常重要的一年，这一年发生了很多大事。
这里面最重要的一件，是我们推出了分税制改革，厘清了中央和地方的财政关系。
过去很长时间我们实行的是财政包干制，这种分配方式带来的结果是地方财政很富，中央财政却没什么钱。
所谓财政包干，就是地方约定每年给中央财政上交一个固定数字的税收，剩下的部分归自己。
在这种状况下，地方都会想办法尽可能地增大本地的财政收入征收规模。
同时尽可能地减少上缴中央的财政支出规模，或者争取尽可能多的中央财政补贴。
结果是我们看到，虽然当时经济在快速增长，国家财政也在跟着增长。
可是国家财政总收入占国民生产总值、中央财政收入占财政总收入比重双都出现了大幅下降。
从20世纪80年代末到90年代初，就发生过中央财政向地方财政三次“借钱”的无奈之举。
根据国家统计年鉴数据，1993年分税制改革前夕，中央财政收入占了全部收入的22%，地方上占了78%。
而中央财政支出占了全部支出的28.3%，地方占了71.7%，中央财政出现入不敷出的情况。
在分税制改革完成以后，事情发生了逆转。中央财政的钱袋子越来越充实，地方财政的口袋却越来越扁了。
不过分税制改革也给地方留了口子，地方想要往越来越扁的口袋里补充银子，卖地可以作为选项之一。
地方政府在分税制改革以后，因为口袋里确实没钱，也确实开始有动力做这个事情了。
但是因为上次海南、北海这些地方，房地产泡沫崩盘带来的影响还没过去两年。
老百姓依然心有余悸，都怕买了商品房之后烂尾或者价格崩了。所以卖地搞商品房在这个阶段，进行的并不顺利
所以我们看到，就算是上海这种超一线城市，那时候卖商品房都要靠送蓝印户口。
这就已经从一个侧面看出，商品房市场那时候有多不景气，其他城市就更不用说了。
04
转折点发生在1998年的下半年，亚洲金融危机在这一年的时候爆发了。
之前我们在《97年的那场大鳄狙击战》里面，也曾经讲过危机发生的背景。
亚洲金融危机发生的同时，国内在这一年也有很多大事发生，相信经历过的人一定刻骨铭心。
首先是98年那次大洪水，对长江下游经济最发达的区域产生了很大冲击，很多企业都处在停工停产的状态。
除了洪水的冲击，亚洲金融危机带来的外需冲击也很大，国家的外贸出口在这一年也出现了下滑。
外需不畅的同时，内需也下滑的挺厉害。因为这个时期多数人都在国有企业工作，大家都靠工资吃饭。
但是国有企业在这个阶段，三角债问题非常突出。很多企业已经资不抵债，根本就发不出工资。
之前我们写过篇《为啥现在全世界都在陷入内卷化》，也讲到过这个三角债的问题。
企业因为债务问题发不出工资，工人手里没有钱买东西，还怎么通过内需消化产能。
这个阶段能做的，只能是先甩掉财政上的包袱，才能够轻装上阵继续发展。
我们看到当时的国企改制或者便宜卖掉，短时间内数千万工人下岗，就是在这个背景下发生的。
社会上这么多人下岗以后，短时间内根本没那么多新增工作岗位可以提供。
市面上的整体劳动力，一下子就处于供大于求的状态，大量的年青人没法就业。
这个时候可以说是内忧外患，很多问题一下子突然都摆在面前亟待解决，我们老百姓能看到的就很多。
亚洲金融危机带来了很大的外需冲击，特大洪水又导致大量企业停工停产。
经济的主要组成部分国企，也面临着三角债高企，内需和就业岗位不足的问题。
我们之后发生的一系列市场化改革，就是在这个状态和背景之下发生的，很典型的就是住房和教育。
05
为啥会在住房和教育这些方向，做市场化改革呢？因为这些方向对拉动内需作用最大。
首先从内需的角度，国家意识到房地产行业是居民部门最大的消费和内需。
一方面房地产可以带动下游上百个行业。
毕竟盖房子需要的原材料多多，钢筋、水泥、玻璃等等，一个都不能少。
买完房子你还要装修吧，装修完还要置办家具家电吧，这些都是实实在在的内需消费。
另一方面盖房子需要挖坑、打地基、搬砖和泥吧，这需要大量的人力。
这些都可以给市面上，提供实实在在的工作岗位。我们也有大量的劳动人口，需要这些工作岗位。
除了房地产行业，教育的市场化改革，也就是大家耳熟能详的扩招也在这一年启动了。
之前我们写过篇《为啥现在就业压力越来越大》，阐述过这个事情的来龙去脉。
为啥我们会看到从这一年开始，我们的大学迈入了扩招的快车道呢？原因也非常简单。
这个阶段我们国家的老百姓，正在面对各种内忧外患，大家的储蓄意识很强。
你让他去消费，吃点好的不一定肯花钱。但是住房和教育上面，一定是肯花钱的。
扩招以后一方面可以让这些年轻人在大学里面多待几年，这几年要吃喝拉撒各种消费吧。
扩招以后，我们需要建设各种大学和配套设施吧，这些都是能拉动经济的有效投资。
而且大规模扩招能做到很重要的一点，是可以延迟这些年轻人的就业时间。
这样就可以减少他们对本来就已经过剩的劳动力市场，带来更大的冲击。
逻辑和大方向理顺了，后面的事情就变得顺理成章，一系列改革也随之开始了。
06
1998年的时候，我们国家开始取消福利分房制度。1999年的时候，大学也开始了大规模扩招。
如果回忆历史的话，这个阶段对于新兴的房地产市场，银行信贷其实是给了很大支持的。
1999年人民银行就告诉我们，要积极开展个人消费信贷。贷款买房、按揭等新概念，大家才开始变得熟悉。
不过在这个阶段，人们的思路其实还没有转过来，毕竟大家之前都是单位分房的，现在让你掏钱去买房谁也不愿意。
再加上当时的房价也不怎么涨，多数人也没啥投资意识，都是买来自己住的，大家都觉得有个住的地方就得了。
所以刚刚开始商品房改革的时候，商品房不但销量不好，而且大家也不关注这个事情。
房地产迈入发展的快车道，是从2003年我们国家第一次明确，房地产作为支柱产业开始的。
大家知道2001年我们加入了世贸组织，开始正式融入美国主导的世界贸易体系，承接西方国家的制造业转移。
房价也在这个阶段从一线城市开始起飞，从过去的单纯居住功能，变成居住兼具保值功能的投资品
为啥是从一线城市呢？我们之前在《连炒房都一模一样》里面说过：
从经济学的角度讲，房产投资需要居民收入跨越一条线之后才会开始的。
通常当人均GDP超过5000美元的时候，房地产投资开始在大众普及，价格开始爆发性增长。
这个道理在我们国内的一二线城市也一样。2004年开始，北京上海的人均GDP开始突破5000美元。
从这时候开始，我们国家开始步入房地产和外贸双轮驱动的经济发展模式。
一方面通过制造业出口创汇，不断累积发展需要的资金。我们看到01年以后，快速增长的外汇储备就是这么来的。
另一方面手里有了外汇储备之后，用这些储备做抵押物发行基础货币，之后通过房地产做信用放大。
在外贸和房地产双轮驱动的作用下，我们看到伴随着经济的高速发展，国内的M2和房地产市值出现同步放大。
房地产也成为信用货币体系下，债务扩张和信用放大最有效的工具。
我们之前在《为啥房地产开始松绑了》讲过这个原理，这里就不再赘述了。
也就是从这个时期开始，我们的老百姓逐步意识到，自己手里纸币的购买力如果不投资，购买力就会不断下降。
买房可以满足自己居住需要的同时，然后让自己手里的钞票购买力保值，何乐而不为呢。
也就是到了这个时候，老百姓买房的热情才逐步被调动起来，房地产的销量变得越来越高。
07
外贸出口创汇和房地产双轮驱动的好日子，一直持续到2008年金融危机爆发之前。
在2008年全球金融危机爆发以后，我们的外贸订单一下子没有了。
要知道这个阶段，我们的外贸依存度还很高，超过了百分之六十的样子。
因为作为世界工厂，我们的产能是给全球配套的，国内需求根本没办法消化这么多产能。
工厂没有足够的订单，就不需要这么多员工，工人就会出现大规模的失业，农民工返乡潮在这一年大规模出现了。
要知道就业在任何国家都是至关重要的问题，在外需大规模下滑的情况下，国家选择了主动出手。
一方面由于外贸依存度很高，外需部分我们在这个阶段，是没办法放弃的。
所以当美国财长保尔森来求援的时候，我们购买了美国国债，支持美国刺激经济走出金融危机。
这就是因为我们当时出口依赖度很高，所以在当时的情况下，救美国就是拯救自己的外需。
另一方面我们在国内启动了四万亿计划，通过投资拉动的方式来创造内需和就业。
四万亿投资刺激计划，主要是针对制造业、基础设施和房地产扩大投资拉动内需的。
在制造业领域，我们大规模扶植了钢铁、水泥、玻璃、汽车、石化等吸纳就业人员较集中的行业。
很多企业就是在这次刺激计划之后，实施了大规模的产能扩张。这也是2010年之后，我们看到出现产能过剩的来源。
后面在2015年之所以要搞供给侧改革，其实就是在全球需求下滑的背景下，采取的压缩产能动作。
除了制造业产能扩张，我们通过城镇化的方式，在基础设施和房地产领域，也进行了大规模的投资。
各地在2008年以后，都通过大规模发行地方债的方式，投入了基础设施建设。
我们看到08年以后各地日新月异拔地而起的基础设施，就是源于这次四万亿投资。
我们知道搞基建是需要钱的，但是政府本身不产生收入。这些钱从哪里来呢，通过地方债借来的。
在2008年全球金融危机以后，伴随着我们国家城镇化和基础设施建设加速，地方债逐渐开始崭露头角。
08
我们国家最早通过发行地方债搞基础设施建设，是在1980-1990年代初期这个阶段。
因为中间存在各种发行和资金使用不规范的问题，所以1985年国家要求各地方政府不得发行地方债。
因此我们看到，1995年1月1日开始实行的预算法第二十八条规定，地方政府不得发行地方政府债券。
不过在2008年金融危机以后，之前按下暂停键的地方债的发行，又重新开始了。
这中间经历了从开始的代发代还，到试点省市自发代还和自发自还三个阶段。
在代发代还和自发代还的模式下，地方债实际上是由中央财政代为还本付息的。
这个阶段的地方债实际上是拥有国家信用背书的，不是真正意义上的地方债。
到了2014年5月19日的时候，我们看到财政部印发了《2014年地方政府债券自发自还试点办法》。
这个办法的落地，意味着地方政府债券首次以地方政府信用资质为基础，正式开始发行了。
之后在2014年8月我们又修改了预算法，在2015年对之前的存量债务做了置换。
总体来看，地方债的发展路径后面变得越来越清晰了。那就是先通过债务置换，解决历史存量隐性债务问题。
之后再通过地方财政赤字和专项债，来解决地方经济发展的合理需求问题。

我们知道借了债是要还的，那么这些天量的地方债怎么还呢？通过土地财政卖地。
所以在2008年以后，我们看到土地出让金在财政里面的占比，在逐年上升。
09
土地出让金大比例上升，意味着大量的土地被地方上卖出去，这些土地最终都要变成房子。
我们知道万事万物离不开供需两个字，房地产行业大量投资带来的，就是供给的相对过剩。
通常房地产从拿地到建成，至少需要两三年时间。大量卖地的结果是，2010年以后的楼市逐步出现了库存高企问题。
很多人可能都想不到，在2010年的时候，杭州这样的城市居然会卖不出去地。
当时还有篇很有名的文章，叫土地财政的挽歌，写的是2010年以后，地方上因为卖不出地发不起工资。
由于各个城市的土地供应量过大，下游的房子盖好了又卖不出去，都变成了库存。
所以在2015年之前，我们看到的情况是房地产库存压顶，这点在三四线城市体现的尤其明显。
这个阶段好巧不巧，又赶上了美联储加息周期，中美两边的利差在不断的拉大。
这个时候我们遇到的情况是：国内债务压力越来越大的同时，资金换汇外流严重。
想要化解这个问题，一方面要想办法给资本更高的收益率，让他们留下来。
另一方面想要化解库存问题，就要通过盘活存量资金的，让他们消化库
存。

所以我们看到了2014年底股市的启动，还有那句著名的侠之大者为国接盘。
以及在股市杠杆牛崩溃以后，后面轰轰烈烈的房地产市场去库存行动。
天量的资金在2016年被放出来，仅仅是当年的一月，央行就释放了2.51万亿天量信贷资金。
之前股市里面上杠杆的玩法，也完美的在楼市被复制。一二线城市的房价短时间内出现了快速上涨，库存也很快被去掉了。
一二线城市库存去掉之后，三线以下的城市也需要去库存。三线以下城市在这个阶段，又出台了棚户区货币化改造。
这样一轮下来，大部分城市库存都去的差不多了，国家提出了房住不炒的政策，及时的给房地产市场踩下了刹车。
本来是皆大欢喜的结局，但这个阶段的各大地产商，依然沉浸在去库存完成的喜悦之中，纷纷在各地高歌猛进继续拿地盖楼。
几年之后我们回头看发现，各大地产商累积的库存水平，居然比2015年去库存之前还要高了。
后面的三条红线和各种房地产行业的融资限制措施，就是在这个背景下出台的。
因为出台的速度又快又猛，很多高杠杆房企来不及转向。后面我们才看到不少房企因为资金链问题，导致的烂尾和暴雷。
后面怎么再次化解这些情况，就要看国家的智慧了。最近我们不是也看到，《房地产市场的新变化开始出现了》。
尾声：
虽然到目前为止，我们一直在做各种尝试。试图寻找新的支柱产业，来替代房地产。

但是如果从地方的收入结构看，靠卖地支撑的土地财政，依然是地方财政收入的主力。
因此房地产行业对经济的支撑作用，到目前为止依然不能丢，地方上还需要这部分收入。
所以我们才看到，各地房价一旦下跌，房地产商一旦想要降价促销，地方上就会出台限跌令。
土地财政的本质，是地方通过房地产这个渠道，先是让居民部门拿出来自己积攒的积蓄做首付。
之后通过银行贷款这个杠杆放大，把居民部门未来三十年的收入通过信用扩张手段借出来，拿到今天搞建设。

居民部门则在未来三十年，用自己的月度现金流收入，来偿还这部分借出来的债务。
这些年我们之所以看到伴随着城镇化，各种崭新的基础配套设施拔地而起，靠的就是这部分资金。
不过这个游戏能不能继续下去，信用扩张能持续多久，主要取决于合格的贷款人够不够多。
要知道一个合格的贷款人能完成信用扩张的操作，至少需要具备两个条件。
一个是能付得起首付，起码六个钱包加起来要付得起首付。另一个就是月收入带来的现金流，要能还的上月供。
只有这样合格的贷款人足够多，之前的循环才能生生不息继续下去。
然而这个模式最大的问题是两点，一个是人能工作赚钱的生涯是有限的，最长也不过三十年。

另一个是在生育率下滑的背景下，增量的人口数量有限。而且在这些有限的人口中，有购买力的人群更加有限。
所以当社会开始老龄化和生育率下滑以后，这两个因素就直接制约了这个向未来借钱模式的运转。
因为在社会步入老龄化以后，新生的年轻人变少了，导致最终接力的人不够了。
这时候这个游戏就必须开始缩圈了，就像绝地求生里面的缩圈道理一样。
从之前的全国一二三四五六线城市都能玩，变成只有在一线强二线城市才可以玩。
这就是之前为啥我们会说，《未来可能大多数城市，都很难靠房产保值了》。
我们身边很典型的例子就是日本，在1990年代人口红利出现拐点，整个社会加速步入老龄化以后，直接缩到了东京圈。
东京圈以外的小城市，基本上都处在阴跌状态。不但没办法保值，反而变成了价值的毁灭者。
全文完，感谢阅读！！如果觉得写的不错，那就点个赞或者“在看”吧。
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