About 作者：Bali Liu (www.baliliu.com) 是一名湾区的top agent。 曾在wall street做过quant trader. 希望在这里和你们一起讨论房价市场的动态和走向。
TL;DR
  • 今年很多地区涨幅超过25%. 南湾总体比半岛还是要猛一些
  • Los Altos 傲视群雄，比去年同季度涨了接近1 million。半岛以belmont, San Carlos 形成的小资小团体涨势猛烈，普遍增长500K 左右；东湾当然是今年红出圈的Pleasanton，涨幅接近400K, Newark 涨了接近30%。
  • 学区房涨势更猛烈。
我们在上期2021湾区SFH市场 - 我们一起打的一场持久仗提到，2012年SFH房价涨的让所有人惊掉了下巴。今天我们开榜啦：2021年的房市，哪里涨的最多，哪里可以称王？
南湾
直接上quarter over quarter数据：
注：每个月成交价的variance很大，为了减少variance,我们看的是整个季度的成交价中位数而不是单月的中位数。统计上这样能更准确。
不得不说，南湾真的牛！这么看起来，过去一年的涨幅真的是触目惊心。Los Altos 整个Quarter成交价中位数居然一年内涨了接近1 million，整整25%的涨幅，必须膜拜。其余城市表现突出的是Cupertino 和 Palo Alto，一年内都涨了600K以上。Sunnyvale虽然加价凶狠但因为好中差区都有，所以光看涨价不如那几个学区出色的好区。这里我怀疑是因为mix-shift effect: 就是说，Sunnyvale因为好中差区都有，但是差区卖的多了，所以整体看着涨幅不如其他地区，但其实每个区涨幅都比较大。
这种好中差区都有的城市很容易受到mix-shift effect的影响，Sunnyvale所有ZIP都涨的不错，94087更是突出。
同样的，San Jose 更是各种类型的区都有，从入门到高端。West San Jose中的几个区以及今年的黑马95124也是，的勇猛：
半岛
半岛总体说来在房价比较平稳 - 就是说起伏比南湾要小。但今年看来，大家涨的也很积极，但整体数字不如南湾震撼。
注：每个月成交价的variance很大，为了减少variance,我们看的是整个季度的成交价中位数。 我们在这里主要看的是大家经常讨论的几个区，巨富的比如artheton或者woodside因为买卖比较少，结果代表性也不大。
  • 半岛涨幅总体比南湾小一些，很明显的，学区房涨的更猛烈。Calmont 高中覆盖的几个区，比如San Carlos, Belmont, RWS这几个地方表现都很突出，涨幅都超过25%。
  • 我bid过程中感觉San Bruno, SSF之类的也很抢，但总体下来好像涨幅要小一些。
  • Menlo Park看着加价不多 (sale to list ratio 只有104%），但涨的还是不少。不过menlo park的成交价总是非常的volatile, 每个月变化都巨大，所以看看就好。
东湾
东湾总体是Bay Area中比较affordable的地区。
注：每个月成交价的variance很大，为了减少variance,我们看的是整个季度的成交价中位数。
  • 大家都知道今年年初Pleasanton涨的非常多，非常抢。原因是Pleasanton不光房子光大猛满足了WFH的需求，而且有非常出色的学区。很多Bay Area核心地带bid惯了的人去了怎么看怎么便宜，于是造成了价格的哄抬。后面半年稍稍好了一些但总体还是要下很大决心才能拿到，总体比去年涨了40万。

  • Newark: Newark虽然学区社区都一般，但对于南湾半岛上班的人来说，交通相对是最好的。而且Newark新建的小区很受到年轻工程师的青睐。
今年这波, 每个county都上涨大概20%左右 - 不得不让人叹服。我们在下期会分析哪个价位的房子涨幅最大，毕竟大家股票都涨了。别忘记订阅！
2021湾区SFH市场 - 我们一起打的一场持久仗
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About 作者：Bali 是一名有多年市场经验的agent。曾经在卡内基梅隆大学获得Ph.D。欢迎扫二维码联系。
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