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文 | 折腾在美国 （转载请注明出处）
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最近着手把城市地产数据分析做成系列报告的形式，定期推送给大家。
空间上，对于一个城市房产的投资收益，我们不仅仅要和周边城市来比较，也要和全美不同城市来进行对比。同时，按照我们的老规矩，数据会具体到城市里面的每一个社区。对于某些城市，比如San Jose，Fremont，因其较大的地理面积或复杂的人口分布，即使在同一个城市里面，其不同社区之间的学区，通勤，房价都会有很大的差别；
时间上，从长期到短期，也就是投资一个区域房产的长期收益，和短期之内的房价变化趋势，我们也会分别拿出来看一看；
同时，从收益的角度，我们不仅仅关心房子本身的价值变化，我们还会把加杠杆（比如首付20%）的收益列举出来，这样就更加贴近大家在生活中的实际情况，分析的结果也会更有意义。
写具体城市的地产数据分析，我回顾了下，之前一共是写过7期，加州的，或者是朋友搬去的别的州的城市也都分析过，所以今天咱们这期就是这个系列的第8期。
好，我们正式开始，这一期咱们讲Mountain View，下面是我们精心为大家准备的Mountain View房价分析数据。
各社区投资收益
我们先来看Mountain View的10年期，各社区房产投资收益表。
- 现均价：当前该区域的房价均价；
- 收益率：这里使用的是内部收益率，如果简化下方便理解，可以认为是年化收益率；
- 净现值：未来的收益折算到当前时间点的现金价值；
- 环比：收益与投资的比例，比如你去年投入1块钱，今年获得1.5块，那环比增长率就是50%，环比发展速度为150%，我们这里用倍数表示，为1.50x。
表格中列举的是首付20%，也就是5倍杠杆的收益情况，利率按照30年3.0%APR来代入计算贷款的成本。
Mountain View：10年期，各社区房产投资收益表
可以看出Rex Manor这片社区10年期长期收益年化高达17.63%，等于是当年投入的1块钱，现在已经变成了6.92块。
柱状图我们也来看看，如下。
Mountain View：10年期，
各社区房产投资收益柱状图
好，我们再来看看，近1年的情况。
Mountain View：1年期，各社区房产投资收益表
柱状图我们也来看看，如下。
Mountain View：1年期，
各社区房产投资收益柱状图
和湾区不同城市比较
老样子，把Mountain View和其周边几座城市互相比较下：
Sunnyvale和Mountain View毗邻，过去10年热门得不行；Cupertino有学区，所以也得拿出来看看。
表格中列举的还是首付20%，也就是5倍杠杆的收益情况。
Mountain View/Sunnyvale/Cupertino：10年期房产投资收益
可以看出Sunnyvale整个城市10年期平均年化投资收益为14.21%，以一点小优势，击败了Mountain View的13.64%
1年期的数据也拿出来看看，如下，Sunnyvale还是占据了这3座城市里面收益第一的宝座，但是Cupertino作为刚需学区房，跑到了第二位。这里高达30%多的年收益率（有5倍杠杆），可以看出今天疫情导致大家购房需求的延迟释放，特别是学区房，刚需的特性显现了出来。
Mountain View/Sunnyvale/Cupertino：1年期房产投资收益
全美数据比较
最后还是放眼全美，对比一下不同州的不同城市。表格中列举的还是首付20%，也就是5倍杠杆的收益情况。
Mountain View/Seattle/Austin：10年期房产投资
收益对比
Mountain View/Seattle/Austin：1年期房产投资
收益对比
可以看出“小硅谷”Austin独领风骚，这一年收益就高达38.84%（有5倍杠杆）。我之前的问题写过很多次了Austin房市的疯狂，和分析其原因，我后面还会再来写下，感兴趣的朋友关注下我们，不要错过。
好，今天就到这里，感谢大家的支持，欢迎大家4连：关注，点赞，在看，转发！
原创：子文
责编：子文/Zen
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