你敢不敢，这一波抄底房价 | 疫情- 危机中的房市

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- 这是折腾在美国的第 45篇推送 -

在疫情的继续影响下，失业率飙升，市场恐慌，与政府的无限量刺激同时作用，危险与机遇并存。

去半个世纪的50年里，美国一共发生过7次经济衰退。了解历史，才能看清现在，明鉴未来。今天继续我们的疫情系列，我们把美国这几次经济衰退的数据，和房地产的关键数据结合在一起，看看这次可能带给我们什么样的机会。

老规矩，我们用数据说话。预告下，今天这篇信息量和数据量超多，抄底结论在文末总结处。

作者| 子文

哪些数据值得关注

对历次美国经济衰退，我们可以从这几个方面来看：

- 经济衰退的时代背景及诱因，大环境了解下；

- 历次衰退的起始时间，和结束时间；

- 整个经济衰退所持续的时间；

- 危机距离上一次危机的时间间隔。很多人都说每10年1次危机，我们后面的统计数据会告诉你，10年这个数字还是太保守的了，危机发生的频率远比我们想象的要高；

- 经济衰退时的失业率，没工作，不稳定；

- 和，经济衰退时期的GDP下降百分比。

同时，我们也需要分析经济衰退对房地产市场所产生的影响，我们从这几个关键数据来看：

- 经济衰退导致房价低迷的持续时间；

- 经济衰退时房价的最大跌幅，可以和股市的震荡跌幅比较比较；

- 还有一个对投资者很有意思的数据，就是房价在衰退发生后多长时间会触底。直白点说，借助这个数据，可以帮助我们理解合适的入场投资时间点。

好，我们一个个来看。

1969-1970经济衰退

近50年美国的第一次经济衰退，这次相对温和的经济衰退是在之前漫长的经济发展之后发生的。在之前一段时间的经济发展结束后，通货膨胀率上升，财政赤字增加。这次衰退是由美国削减越南战争预算赤字（财政紧缩），和美联储提高基准利率（货币紧缩）等因素共同引起的。

我用表格的形式把每次经济衰退的数据和房地产的关键数据列出来，后面也是一样，一目了然。

1969-1970经济衰退：关键数据

这次古老的经济衰退对当时房价的影响是巨大的，当时整体房价12.74%跌幅甚至比2008年的次贷危机时还要多。

1969-1970经济衰退：房地产数据

1973–1975经济衰退

这次衰退的导火索是石油危机，当时，石油输出国把石油价格提高了3倍，在加上1973年到1974年的股市崩盘，直接导致了美国的这次经济滞胀。

1973–1975经济衰退：关键数据

这些经济衰退房价的跌幅并不大，因为距离上次的经济衰退仅隔了3年，短短3年时间整体房价并没有从上一次的低迷中缓过来，所以呈现跌无可跌的状态。

1973–1975经济衰退：房地产数据

1980经济衰退，和1981–1982经济衰退

1980s年代美国曾发生过两次经济衰退，由于时间间隔只有1年，我们放一起来说。

1980年的时候发生了一次非常短暂的衰退，持续6个月左右，随后是一段为期1年的短暂的经济增长，紧接着发生了一次更为严重的衰退。在两次衰退之间的短暂间隔期间虽然出现了经济的增涨，但是当时失业率仍相对较高，最后无法避免的出现了第二次衰退。这两次衰退被形象地称为称为“double-dip”或“W-shaped”，双波谷型衰退。

导致这两次衰退的原因主要是，当时的美联储为抗击上世纪70年代的通货膨胀而大幅加息，实行的从紧的货币政策。同时，1979年伊朗革命导致全球石油价格大幅上涨，从而引发了1979年的能源危机，也是这两次危机的诱因。

伊朗革命发生之前的伊朗

1980经济衰退：关键数据

1980经济衰退：房地产数据

这两次间隔极短的经济衰退可以看出，就业率是极为重要的一个参数，失业率越高，越多的人付不起贷款，银行强制收回变卖房子，人们因为恐慌而更加保守，导致需求端减少，房价自然也就跌了。其中W第二个底部的数据，和后面要说到的2008年经济危机在失业率上极为相似，都是超出了10%的失业率，也就是当时每10个人就有1个没有工作。

1981–1982经济衰退：关键数据

1981–1982经济衰退：房地产数据

90年代初期经济衰退

在经过上世纪80年代一段时间的经济发展之后，通货膨胀再次加剧，美联储从80年代后期不断提高基准利率，加上1990年的石油价格冲击，80年代时期的债务积累，以及消费者悲观情绪的增长与经济疲软相结合，造成了这次不到1年时间短暂的经济衰退。

90年代初期经济衰退：关键数据

这次经济衰退的持续时间虽然不足1年，但是房价低迷的时间段却足足有两年多的时间，同样，这和当时居高不下的失业率，和疲软的消费情绪有直接的关联。

90年代初期经济衰退：房地产数据

本世纪初期的经济衰退

上世纪90年代，美国安安稳稳地保持了10年的经济增长，这曾是美国历史上增长时间最长的时期（当然，这后来被2010s的增长时长打破）。互联网泡沫的破灭，商业支出和投资的下降，以及911袭击，直接掐断了这十年的增长期。尽管有这些重大的冲击，但在科技高速发展的大背景下，这次经济衰退影响时间是短暂的。

本世纪初期的经济衰退：关键数据

虽然当时互联网泡沫破裂，但是从当时整体的千禧年时代背景来看，还是处于全美高科技飞速发展起步的阶段。等于是在烧红的烙铁上，撒上一碗水，该热还是要热的。所以当时的美国的房价在经历短暂的为期半年的低迷之后，便迅速回弹起来。

本世纪初期的经济衰退：房地产数据

2007-2009经济大萧条

2007到2009的经济危机，应该是离我们最近，并且是影响最深的一次了。

这次的经济危机被直接赋予了名称：Great Recession。我们前面列举的这么多经济危机里面，基本就是简单的以危机发生的年份来命名。严重到要给危机起个名字的，这是唯二的一次。为什么是为二的呢，整个近现代美国发展史上的第一次危机命名，还是要追溯到上世纪30年代的美国经济大萧条：Great Depression，中学历史课本上学过的。

2007-2009经济大萧条：关键数据

这一次危机的导火索恰恰就是房子，大量低首付贷款，甚至当时还有0首付贷款买房，直接导致了次贷危机，地产泡沫破灭。

经过这次以后，美国便对贷款这块严防死守，目前整体的住房贷款维持在一个比较健康的水平。我身边也有认识不少人在那几年疯狂购入房产，在那一波完成财富积累的。当然，对于我们后面这一代来说，肯定是错过了，房地产在未来的几十年里基本不可能发生一样的错误和机遇。还记得我们前面说过的数据嘛，上一次经济衰退房价跌幅超过10%的是哪一年？1969~1970年那次的经济衰退，到2009年，恰好时隔50年来一次。

2007-2009经济大萧条：房地产数据

这次的冠状病毒大爆发

因为事态还在不断地变化，我们说说目前的影响。

大范围的经济混乱和股票抛售，美股一个月内多次熔断，不是都说，我们和巴菲特经历熔断的次数也差不多了，一个月直接追平人家几十年的熔断经历。

美股各大指数跌幅高达25%到30%，最近由于开启无限量放水 - “印钱”，所以股市有所回升，但是离跌之前的最高点还有一段距离。

所以这张表现在空着，等盖棺定论了再看

这次对航空和旅游业等行业受到的打击尤为严重，美国各大航空公司的现金流都撑不到今年下半年，所以只能政府来救。这里简单说一下航空业为什么这么惨，航空公司有很多的固定开销，除了公司员工固定的公司福利支出以外，还有很多固定维护和停机费（类似停车，驳船费）等，这些都是不可避免的开支。数据指出每个月航空公司的固定支出至少是10个Billions，也就是100个亿美元的数量级，而这些坑只能美国政府来填了，政府目前是拨了500个亿来救美国的航空业。

水娃开闸放水

经济衰退的统计平均数据

我们来看看这些经济衰退的平均数据：

- 危机持续时间：12个月，正好1年

- 距离上次危机时间间隔：6年左右，所以为什么前几年大家一直喊经济危机要来的原因，超时不来今年直接一个黑天鹅让你来

- 平均失业率：8.3%，到今年2月，美国目前的失业率为3.5%，我们在之前的文章（美国财政部长预计20%失业率，这对你意味着什么 | 疫情影响）说过财政部长对这次失业率的预测，大家可以看一下。

- 平均GDP降幅：-2.2%

房价的统计平均数据

直接放结论：

结论在上图中一目了然，解释一下几个关键点。

平均来看，经济衰退开始后的半年多时间里面，房价会逐步下跌并触底；但因为流动性不同，股市在短短的几天之内就可能大幅跳水。这也就是大家平常说的，房市和股市相比，对市场的反应总是慢一拍的数据支持。

同样，房价的低迷平均时间长达1年多之久，不像股市，政府的刺激方案一出，股市在几天之内就可以迅速攀升，例如这几次刺激方案对市场的迅速拉动作用。

但是房市不同，房价涨起来也是要有一个过程，所以，房价的“慢”，不仅体现在跌得慢，也体现在升得也慢。

然后，对于跌幅百分比这个数据，大家可能会觉得怎么平均下来房价跌幅这么少。这是因为房子本身有Inflation hedge，就是对冲通胀的属性（这个概念以后写一篇专门说下），说得通俗点就是抗跌。抗跌是好事，但凡事看两面，从投资的角度来说，投资房市就必然不可能和投资股市那样，在短时间内获得较大的收益。比如，这次股市大盘一跌跌个30%，再加上美联储开闸放水，如果你能把握得住，那么短时间内的即可获得巨大的收益。所以，房地产本身就是偏向于长期属性的投资类型，相对较高的资金支持，再加上需要在手里拿的住，才有大概率跑赢市场。

小结一下

这篇的小结里面补充两个观点：这次危机什么时候可以结束，和哪些房产会受影响。

每次经济危机的诱因都不尽相同。

这次危机的本质是事件触发类型，也就是说如果能够把触发的事件给解决了，那么也就是危机结束，经济回升的时候。从历次危机的资料来看，一般情况下事件触发的经济衰退的持续时间都不会太长，所以我对这次危机也是抱着相对乐观的态度，希望疫情可以得到控制，疫苗早点投入大规模使用。但那时候，也就是把问题给解决，经济真正恢复的时候。

再回到投资这个领域来看，房产本身就是一个地域性很强的投资。你在纽约买Apple的股票，和在硅谷买Apple的股票，都是一样的。但是房子在纽约，还是在硅谷，还是在别的地方，那都是大相径庭。

同时，大部分的科技公司都可以在家办公，整体上来说疫情不能外出这件事情对科技型公司的冲击相对较小，很多公司也恰恰踩在了这个风口上，例如远程办公，游戏，流媒体产业，发展地是如火如荼。当然如果涉及到硬件这块，上游产业链因为停工的原因，这类产品肯定也是不能够按照原先的计划发布。所以科技公司较多的地区，如硅谷，西雅图等，房价受影响的程度会较小，反之，传统行业较多的区域，房价的跌幅会相对大一些。

浓缩的精华

按照历史统计的数据来看，预计这一波房价的低点会出现在年底11月~12月期间，本来每年年底就是房市淡季，再加上经济衰退，到那时会底上加底。

如果疫情影响持续加深，甚至还会影响明年年初房价的回暖。

Palo Alto在向你招手！