高铁区西广场“炮灰”调查是一直计划必做的选题之一，因为在2014年我们就曾经说过，未来高铁区无论是商业还是写字楼的空置率都是一个很大的问题。
把时间拉回到2012年，这一年绿地在郑州做了两件事：
上半年加快了绿地之窗的推盘速度，年中以均价19000元/㎡推售尾盘；
下半年绿地双子塔以13000元/㎡低价入市，直接引发高铁区写字楼市场塌陷。
随后2013、2014年高铁片区的亚新广场、嘉亿东方大厦、升龙广场、凯利国际、易元国际、和谐大厦、建正东方中心、威斯顿广场、楷林IFC、雅宝东方国际、永和宇宙星等均以10000-12000元/㎡左右的价格入市，继而拉开郑州写字楼市场整体低价跑量的局面，一直持续到今天，相信未来还会持续很长一段时间。
那么2012年前半年以19000元/㎡买的绿地之窗、以17000元/㎡买的汇艺中心现在租金状况是什么样呢？
自2013年绿地之窗交房开始，2014年以来升龙广场、亚新广场、嘉亿东方大厦、凯利国际、易元国际、建正东方中心、楷林IFC、雅宝东方国际等多个项目交房，那么交房至今出租情况如何？商业部分招商情况又如何？
目前双子塔对外宣称进行尾盘销售精装均价28000元/㎡，升龙广场也进行尾盘销售均价12000-13000元/㎡，能不能买呢？ 

1从升龙广场不开中央空调开始！

升龙为什么不开中央空调？不是因为没有空调，是因为开空调顾不住本，那就是入住率低，到底入住率低到什么程度，才导致升龙不开中央空调呢？让租户冬天冷夏天热、还不能自己装空调呢？


我们以1、2、3号楼为例：
其中1号楼22层，两个单元，单层16户。
1号楼单元楼层平面分布图↓↓↓
2号楼，共11层，两个单元，单层42户。
2号楼单元楼层平面图↓↓↓
3号楼，分为A塔35层，B塔36层。
B塔平面图↓↓↓
总户数↓↓↓

这是中介出示给我们看的正在出租的房源信息。
中介登记的部分房源展示↓↓↓
从中介提供的信息来看：
目前登记在案的有约140间左右空租；
其中约20%是虽登记一间但其实是2-3间，约70间；
约10%因为太熟悉而没有登记，约14间；
约20%左右，是业主自己出租或委托物业出租，约28间；
约20%左右已经出租出去但是没有记录，约28间；
以上五项合计约266间。
这其中80%是1号楼和2号楼的房源，约213间。因为1号楼和2号楼总共房源是640套，那么按照空租情况，1、2号楼的空租比例约33%，这个空租比例和中介的介绍基本吻合。
我们再以3号楼A塔8—21楼为例，看看3号楼的空租情况如何？
我们先随机选择了一个楼层20楼↓↓↓
结论：20楼有一户（两间租）其余空租。
再来看7-21楼各个楼层整体出租情况：
7F↓↓↓
8F↓↓↓
9F↓↓↓
11F↓↓↓
12F↓↓↓
13F↓↓↓
14F↓↓↓
15F↓↓↓
16F↓↓↓
17F↓↓↓
好了，以上照片看着费劲，我们直接做个表汇总：

结论：按照每层8间计算，合计120间，A塔7-21层空租率是82.5%。因此随机对B塔进行空租率调查，基本与A塔一致。
（为什么1、2号楼与3号楼空租率相差这么大？因为3号楼交房不久，多是毛坯房，而1号2号楼早交房，吸引了很多需要在高铁站周边租房的公司，但由于物业口碑不好，后续租客又跟不上，这是其空租率高于1、2号楼的一个原因。）
面对这样的空置率，升龙广场的租金状况是什么样？
升龙广场的1、2、3号楼的租金差异不大，一般毛坯1.3元/平·天，带装修的看装修情况及户型，基本上在1.6-1.8元/平·天之间。
中介对于租金的原话：
价格还可以谈，因为这边房子空租太高，所以他们不收客户中介费，收房东中介费，一般是半月或一个月的租金。签合同看时间长短，一般年递增2%，还可以谈，至于还可以谈的幅度，主要取决于业主想要出租的决心。
这是中介给出了一间写字楼出租明细↓↓↓

2均价19000元/㎡的绿地之窗是不是炮灰？

中介提供的尚峰登记在册的可租部分房源信息↓↓↓
中介提供的景峰登记在册的可租部分房源信息↓↓↓
中介提供的云峰登记在册的可租部分房源信息↓↓↓
参照中介提供的房源信息，我们以云峰B为例，从35层开始，逐层走访。
结果如下：
30层以上每层一户；
20—30层之间每层二分之一或者三分之一租出去，没有发现满租；
20层以下会有企业一租半层或者整层。
比如X企业↓↓↓
绿地之窗作为高铁区交房最早、离地铁近的写字楼是目前这个区域内出租情况最好的写字楼，有三个优势：
1、交房早；
2、离地铁近；
3、有一定配套商业，基本解决吃饭问题。
但因为体量太大，空租率大约在25-30%。其租金情况略高于升龙，其中景峰、尚峰的毛坯价格在1.5-1.6元/平·天，带装修基本在1.8-1.9元/平·天；云峰毛坯不多，带装修的价格集中在1.8元/平·天左右。
比如同样300㎡毛坯：
绿地之窗当时销售均价19000元/㎡，现在租金1.6元/平·天，按照静态投资回本需要32.9年；
升龙当时销售均价12000元/㎡，现在租金1.3元/平·天，按照静态投资回报，估计25.6年回本。
只看租金的话貌似升龙广场的投资回报率更好，但随着时间推移，升龙广场的优势会淡化，加上物业很差，空租率会进一步提高，可收割的韭菜（新租客）越来越少，后续问题会越来越大。
对于写字楼我们现在的观点是超过15000元/㎡就果断放弃，不管是绿地还是升龙。现在双子塔均价28000元/㎡的写字楼建议投资客户慎重。即使你是自用，面对50%的得房率，而且区域的空租现状，再参考大玉米目前的情况，20元/平的物业费会拦住很多租客，风险还是不小，还是建议要放弃的。
也许你会说这只是静态的投资回报，以绿地之窗和双子塔的品质，将来的租金上升空间很大。不错，我们不否认绿地之窗和双子塔未来的潜力，但是我们来看几张照片：
从升龙B塔眺望规划中的东广场↓↓↓
从升龙广场B塔眺望已交房的写字楼项目↓↓↓
目前西广场已交房的写字楼项目↓↓↓

以上仅为不完全统计，现在确定交房的约315.1万方，我们不禁要问郑州哪来那么多公司去填满这些写字楼？
这并不可怕，因为参照咱们大郑州的城市定位发展十年八年也能消化，但是我们来看看高铁区的发展历程及未来的整体规划：
2009年5月，《关于郑州市综合交通枢纽核心区城市设计的公示》和《郑州市综合交通枢纽地区控制性规划》的提出，标志着郑州新客运站已经进入规划和建设阶段。
2012年9月28日，郑州东站开始正式启用。高铁区的概念呼之欲出，被定位为“郑州市铁路、公路综合性交通枢纽，兼具商贸、居住功能的城市门户地区”，是国家重要的综合交通枢纽，是郑州市城市副中心。
从当时高铁区的概念规划来看，可以把这个区域分成核心区域和外围区域，高铁商务区的核心区域为金水路以南，东风南路以东，商都路以北，博学路以西区域。外围辐射区域为中州大道以东，京港澳高速以西，金水路以南，陇海线以北区域。
随后围绕东站布局的三个大型城市综合体项目绿地之窗、双子塔、升龙广场拉开阵势，区域的写字楼供应量在2013年达到峰值，仅仅2013年就新入市写字楼项目13个。
据不完全统计，以郑州客运新东站为圆心，在3公里长的半径内，绿地之窗、雅宝东方国际广场、嘉亿东方大厦、永和宇宙星、广地和顺中心、上上国际中心、建正东方中心、文化产业大厦、楷林IFC、易元国际等将近30座写字楼约有200-250万方的写字楼供应量。这还仅仅是西广场。 
按照郑东新区管委会发布的综合交通枢纽区的规划，新东站区域总用地面积384566㎡，其中西广场总用地面积为42181㎡，东广场为342385㎡。
东广场的效果图↓↓↓
所以保守预测一下5年时间西广场能不能成熟？10年时间东广场能不能起来？
按照中国经济目前整体L形发展趋势，甚至更长的时间都不可想象。而高铁区的实质是隶属于郑东新区五个功能区中的商住物流区（五个功能区分别是：CBD、商住物流区、龙湖区、龙子湖高校园区、科技物流园区)。
所以，虽然我们相信绿地之窗的潜力，也被双子塔的美所震撼，但是这么大的写字楼供应量，有多大的潜力也都被稀释的差不多了。

3更震惊的高铁西广场商铺出租情况

上文中提到绿地之窗和升龙广场都是大型城市综合体项目，自带大体量商业，那么现在商业的出租情况如何呢？
先看升龙广场请把手机横着拿↓↓↓
↑↑↑当时临街连体铺面均价28000-32000元/㎡，如今要么空荡荡，要么开个烟酒店。
↑↑↑这个商铺当时的售价是100300元/㎡，现在是一个小吃店，我一直在想这个店老板需要卖多少个茶叶蛋、多少笼包子才能让这间商铺的年收益达到8%。
↑↑↑这是家夫妻烟酒店，租金约470元/㎡·月。他们说不要转让费随时签合同，我在附近观察了两个小时，只有一个买打火机的，老板因为生意太小免费送了。 
我们再来看看绿地之窗的商业，请将手机横着看。
绿地之窗商业↓↓↓

这是目前高铁区人流量最大的区域，但是也仅限于饭店和便利店。
鉴于高铁区商业现状，我们就不统计空租率了。目前高铁区商业业态仅以满足员工吃饭为主，其它商业业态几乎为零。
后记
本文提到的升龙广场和绿地之窗写字楼和租金的调查数据取得是在5月上旬，现在可能会略有调整，最近一次和中介沟通，中介又推荐的两个更便宜的房源，在本文就不再累述了。
目前高铁区写字楼呈现在售房源去化慢，已交房的面临空置率高和租金低的窘境。
一个原因是当初在这个区域内买写字楼的客户中投资客户占比60-70%，在当前这种市场竞争下，私人之间的价格碾压会进一步拉低租金。
另一个原因是高铁区土地集中出让，集中建设，又集中交付，集中进入市场，供应量过大，再加上现在经济下滑严重，实体不振，势必对写字楼出租市场产生冲击。
第三点是高铁区商业几乎全是分割销售，直接后果就是商业缺乏统一的招商管理，更容易造成空置率高。而我们所熟知的优质商用物业，一定是自持的。
当然，并不是不看好高铁区，并不是要唱衰郑州写字楼市场，只是，先强调两点：
1、买贵了，肯定就是炮灰。
2、买错了，跟了一个很差的物业和开发商，也就成了炮灰。
比如当初9600元/㎡买建正东方中心的，带装修，如今空租率并不太高，一个朋友是9700元/㎡买的，目前租金1.8元/㎡·天，显然，这个不算是炮灰。
比如我们2015年团购的永和宇宙星带租约的全季酒店公寓，价格12000元/㎡，租金2元起步包租15年，显然，这个更不是炮灰，而是很划算很安全的投资。
但19000元/㎡去买绿地新都会的、28000元/㎡去买绿地双子塔的、15000元/㎡去买中晟新天地的，显然，这并不是一个正确的投资。
高铁区的商业价值，是不用怀疑的，只是在投资时，就要有更多的保障才行，要不，有好的物业来保障（比如楷林），要不有好的定位来保障（如永和），要不有低的价格来保障（比如建正），在此之下，会相对安全、靠谱很多。
假如升龙广场的位置不是给了升龙而是一个更靠谱的开发商？假如绿地之窗不是19000元/㎡而是13000元/㎡？假如时间回到2012年中国经济最顶峰的时期？显然，结论就是完全不一样的。

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