在大学路航海路周边，自2011年6月起连续开业了三个综合性购物中心，大学路航海路交汇处的二七万达广场，以及大学路政通路交汇处的新悦城和升龙商业中心。
2015年3月24日和4月8日，郑州楼市用两篇文章深度报道了位于大学路政通路周边的购物中心新悦城和升龙商业中心C区商铺集体成炮灰，业主投资失败的典型案例。
新悦城和升龙大喜城商铺集体死亡、百万投资落空：谁是商铺投资的下一个炮灰？
新悦城商铺之死：本可避开的炮灰/商铺泡沫已显/新二七商圈暗藏风险
当时情况是：
新悦城整个购物中心除了一个主力店沃尔玛，剩余空间几乎全部空租。只剩下一个个店面迁出后的满目凄凉。
而与其一路之隔的升龙商业中心整体虽然不至于此，但也并无红火的迹象。而升龙商业中心的C区，则与新悦城的境况不分伯仲，商铺整体空租，商场内部一片死寂。
如今时间已经过去1年有余，这些空租的商铺如今现状如何？是否起死回生？一年之内又有哪些改变？郑州楼市再次深入这两个购物中心，进行实地探访。
两个项目位置如下图所示↓↓↓
新悦城
新悦城档案
新悦城档案：位于大学路政通路东南角，占地30亩，建筑面积46891平方米。地下一层、地上三层，共四层商铺。2011年6月28开盘，商铺面积从20-400平方不等。
新悦城商铺售价最高达60000元/平米左右，单铺总价最高达2500万。截止到2016年4月，内铺大部分死亡，业主损失惨重，投资绝收。唯余沃尔玛超市和永乐电器在支撑。
宣传页面上的新悦城：沿大学路和政通路临街的商铺将打造成两条时尚的商业街，内部的铺位将按照国际标准的购物中心进行设计建造。以沃尔玛为龙头商铺，是一个综合性主题购物中心，以中高档品牌为主，集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化于一体，是一站式、潮流时尚的商业体验消费空间，也是周围唯一纯商业项目。

现实中的新悦城现状
新悦城是2012年10月28日试营业，但在2015年3月，我第一次去新悦城探访的时候，看到的是如下的景象：整个购物中心一片戚戚惶惶，狼藉满地，如同是兵荒马乱后的残迹。
我写下了这样的文字来描述现状：
该如何表达我的感受呢？触目惊心，抑或惨不忍睹。但是这些都过于片面，我更多的是痛心，为那些盼望在新悦城的商铺投资中获得收益的业主痛心，也为新悦城痛心。因为不管建造它的人初衷如何，但是今天，它并不能适应商业地产的生态环境，在残酷的现实中，裹挟着跟随它的众多投资者，逐渐沉寂。
而2015年4月之前，整个新悦城购物中心商铺的出租情况则是：一楼正门临大学路有一个手机店和豪享来牛排店，一楼内部有一家金店，二楼三楼是沃尔玛主力店，三楼沃尔玛出口处是一家服装店。除此之外，店铺全部空租。
2015年4月三楼沃尔玛出口唯一的一家店↓↓↓
2016年4月我看到去年的这家唯一的店已经关门了↓↓↓

神奇的是，2016年4月我第一次看的时候，这个店还在↓↓↓

而隔了一周，我再去的时候，这家店已经不存在了↓↓↓

以上就是2015年4月第一次去新悦城的时候所看到的情况和当时所写的文字。
2016年4月，郑州楼市第二次来到新悦城，探寻在整整一年之后，新悦城的现实情况。
新悦城之变
在一年之后再次来到这个地方，其实可以明显的看到，这里并没有太多的改变，该空的商铺依然空着，基本上是维持了去年的形态。
↑↑↑新悦城临大学路的一楼店铺，这些店铺是新悦城生命力最强的一批，也是经营时间最长的一批。
最大的改变也许是在2015年五六月份的时候，招进了一家永乐电器，从此新悦城开始了沃尔玛、永乐电器共同支撑整个购物中心的局面。


↑↑↑去年的时候，我们可以看到新悦城内最多的标示就是沃尔玛入口。今年，则又多了一个永乐电器入口。至少在目前，这两个店在新悦城内形成了共持大局的局面。

↑↑↑从位于大学路的正门进入新悦城之后的景象。一条漆黑悠长的走廊，走廊左边是关闭已经数年的商铺，右边的围挡是最近一两个月才新加的，据说要进行空间重新改造，重新招租。

↑↑↑围挡上的招租广告。

↑↑↑围挡背后，这些以前都是一个个分割开的小铺，现在已经全部打通了。

↑↑↑从地上的痕迹可以明显看出，这些以前也都是分割开的商铺，但是现在全部都打通了。
从新悦城的招商广告上可以看出，除了购物中心常见的快时尚和餐饮，以儿童为主，儿童服饰、儿童摄影、儿童乐园等。而仅仅只从新悦城内部现在存留的痕迹来看，我们可以看到新悦城已经进行过数次的定位了。

↑↑↑电梯广告上的新悦城。可以看出，在上一波的定位中，新悦城是作为电动车第一城的形象入市的。而一楼则全部被电动车品牌所占领。

↑↑↑曾经的电动车第一城留下的痕迹
在新悦城三楼，沃尔玛出口的地方，今年开业了数家商铺，有修手机的，有美甲的，也有内衣店，以及品牌店，很多都是业主自己的商铺，空着也是空着，就自己来开店了。
三楼沃尔玛出口的几家店铺↓↓↓

拐角的君道休闲这家店，租金是2000，含物业费，算下来120左右/平↓↓↓
我们再来统一看一下新悦城从最初开始到今天，一楼的业态定位变化：
1
最初业态：
悦时尚：时尚名品、餐饮、珠宝、化妆品
2
后来调整业态：
电动车第一城：各大知名电动车行和品牌
3
最近调整业态：
儿童主题/快时尚：快时尚品牌、儿童摄影/乐园等
新悦城的未来
从2012年10月28日试营业以来，新悦城不停的在进行业态调整，但是总是看不到红火起来的那一刻。所以最初的定位不成，换成电动车行又不成，而这次主打快时尚和儿童主题，结局又会如何呢？
三楼正在装修的儿童乐园↓↓↓

但是可以确定的一点是，对于快时尚来讲，无论如何也是比不过400米之外的二七万达的；而儿童主题在一路之隔的升龙商业广场B区已经存在了很多，新悦城似乎也不占什么优势。由此可见，新悦城运营方仍然是没有想清楚要做什么，只是不得不对眼前的死灰做出改变，所以才不得不重新招商。
新悦城因为位置太小，和前期业态规划的原因，做不了人流必杀器的电影院，也做不了集中规模的餐饮。
所以同二七万达和升龙商业广场比起来，真的很难看出新悦城仅存的优势是什么？而未来的希望又在哪里？或者说，它真的是一个在错误的时间、错误的地点出现的错误的商业中心，是一个多余的存在。
但这句话也不对，因为说它是错误的存在，是针对买了这里商铺的业主们来说的。而对于卖铺的开发商，则它又变成了一个金盆，在那个商铺投资最火爆的时刻，给开发者带来了数不尽的财富。而今天，这一切后果都只能有商铺投资者们来承担。
升龙商业广场C区
升龙商业广场，由升龙不夜城、升龙数码广场、升龙时代购物广场、升龙生活广场四大商业板块组成。以购物、休闲、餐饮、娱乐为主导，涵盖多种商业功能，40万平米商业中心，开放式商业群落规划， 商业街区、商业休闲广场、主题百货、购物中心、商业景观区域相互融合。
2010年6月13日开盘升龙商业广场商铺售价是一层30000-40000元/平；二层20000-25000元/平；三层、四层10000-15000元/平。而在2015年升龙急于出手持有的商铺，曾出过最低价8000/平的价格，就是非常良好的位置，价格也不过在13000左右。
升龙商业广场效果图↓↓↓

升龙商业广场C区：位于大学路政通路东北角，与新悦城一南一北隔路相望。地下一层，地上四层，共五层商铺。
与新悦城相比，升龙商业广场C区更惨到是连临街的商铺都死尽了，但是好在二楼被海宁皮革城集体租赁了几十间商铺，成为当时升龙商业广场C区绝有的星火！
升龙商业广场各区域功能图↓↓↓

在原定的招商手册中，C区将大型百货、中高档家居为主要经营方向，原定要引进王府井百货，欧尚美居等国际一线品牌。
升龙商业广场C区的身份转换
但是最终不但王府井百货去了锦艺，连C区本身也开始摇摆不定，前后不停的变更定位和业态。
C区最初招商王府井百货不成，却成为了鞋城，后来鞋城倒闭，转身又化身为皮革城，一年后皮革城亏损退出，2015年上半年又化身为升龙大喜城，预作一站式婚庆购物中心，本来预计五一时间开业，但是后来忽然爆出大喜城经营者与升龙矛盾重重，升龙后来强制将大喜城解约。
而2016年4月，我再次来到这里的时候，这里已经变成了陈寨花卉市场和红星古玩城。
在C区步行街临交通路的一侧写着的陈寨花卉市场标识，而在临大学路的一侧，写的则是红星古玩城，如下：

↑↑↑红星古玩城的招商广告
C区共分为两个部分，中间一条步行街分割，南边临着政通路，就是现在的红星古玩城。而步行街的北边，就是现在的陈寨花卉市场。我们这里主要说一下陈寨花卉市场。
陈寨花卉市场
陈寨花卉市场跟升龙的合作并不只是这一个店，第一个店应该是位于郑汴路升龙凤凰城。而在去年的这个时候，这个地方还是叫做升龙大喜城，但大喜城最终夭折，变身为升龙项目中第二个陈寨花卉市场。


2015年3月份的时候，大喜城已经进行了推广，招商也进行了，很多租户要进场装修的时候，忽然曝出大喜城与升龙不和的消息，升龙直接将C区的大门紧锁，阻止商户进场装修。并发公告解除与大喜城的合作。

↑↑↑2015年3月，升龙发布的与大喜城中止合同告知函
而时隔一年之后，再次来到这里的时候，因为有陈寨花卉市场的进驻，已经没有了去年的荒凉，有了些生机。

↑↑↑这是陈寨花卉市场从一到四层，整体的业态布局
总体来说，陈寨花卉市场主要有两部分主体构成，一楼二楼是古玩玉器字画等业态，并且这部分业态占了整个市场中最好的位置。而三楼和四楼才是花卉市场的主要构成。

↑↑↑花卉区域

↑↑↑宠物区域

↑↑↑古玩区域

↑↑↑在一楼的古玩区域，惊现了一家服装店
但这些热闹只能代表着C区的一部分，也就是临着大学路的位置较好的那一部分。为了弄清楚整个C区具体的入驻情况，郑州楼市走遍了整个C区，然后发现整个C区的东半部，也即是临着交通路的那部分，则基本上仍是空租的状态。·
C区一楼平面图↓↓↓


↑↑↑一楼东区空租商铺中空荡荡的货架

↑↑↑大门紧锁的空铺

↑↑↑C区东半部分空荡荡的走廊，和几乎全部空租的店铺
升龙商业广场C区的未来
在整个大学路航海路片区，升龙商业广场是最早开业的一个，2011年6月左右开业。而二七万达则一直到了一年半后的2012年10月13日才开业。但是很显然，升龙并没有占到什么优势。
就像以前的稿子中写的那样，升龙商业广场业态布局无所不包，大而全，却又大而空。除了一个奥斯卡影城和大润发超市，零售业态和非购物式消费中竟然没有一个主力品牌。更甚者，升龙商业广场呈长方形布局，被一条大学路和一条人和路分为三截，更是犯了商家大忌。
A区因为有奥斯卡影院和美食KTV，相对来讲生存状况稍好；B区因有大润发超市，虽不景气但仍可维持；最可悲者正是大学路东升龙商业广场C区，最初招商王府井百货不成，成为鞋城，鞋城倒闭，化身为皮革城，一年后皮革城亏损退出，又化身大喜城，预作一站式婚庆购物中心，又不成，目前则是陈寨花卉市场。而有这么多的前车之鉴，现在的C区的未来又会怎样呢？陈寨花卉市场到底能不能撑得起这个建筑面积达到68800平米的商业空间呢？我们祝愿其成功，而对未来则只能拭目以待！

↑↑↑陈寨花卉市场招租广告
新悦城和升龙商业广场C区之败
我们将2015年度二七万达影城和奥斯卡升龙国际影城的观影人数进行了对比，以此来推断该区域内两个购物中心的人流量情况。

2015年度，奥斯卡升龙国际影城的人流量有105.4万人，而二七万达影城的人流量是134.96万人，两者相差人流只在不到30万人。
但是为何在相差并不大的人流下，而购物中心整体的经营现状却如此的天差地别。
我们再来看另一个数据：二七万达、新悦城、升龙商业广场，假如把三者的面积相加起来，大学路与航海路方圆500米内，共有超过65万方的商业面积存在。单单一个升龙商业广场，面积居然能达到40万方，这是个什么概念呢？
我们可以进行一下对比：在二七商圈，大卫城、万象城、金博大一期三者相加的体量是多少呢？40多万方，也就是说，只一个升龙商业广场，就几乎可以囊括大卫城、万象城、金博大一期三个商业项目。
人们从来没有考虑过市场是否有能力消化如此庞大的存在？
新悦城之死，升龙商业广场之冷，如同是先天注定如此。且不说两者存在的目的就是开发商为了卖铺赚钱。单从商业的角度来看，两者也是违背最基本的商业规律。
从商业基本的供需关系上来说，新悦城、升龙商业广场、二七万达三者共同定位综合性购物中心，业态布局几乎完全重合，毫无差异化，造成严重的供给过剩。
从商业运营来说，升龙商业广场和新悦城以售卖铺位为主，而二七万达则购物中心全部自持。前者卖铺脱身，无暇顾及商家死活；后者一荣俱荣一损俱损，统一招商，根据市场需求及时调整业态。
在二七万达一骑绝尘之下，新悦城死亡，升龙商业广场惨淡经营。死亡、惨淡经营，这些灰色的字眼下，充满着商铺投资者的无奈和心酸！
对当下商铺投资者的启示
1、全部出售不自持的商业中心一定没有未来，这样的商铺一定要远离，卖完拉倒，是死是活与开发商再无关系，而且即使后来的运营团队想做好也没办法，所有权、经营权都在个人手上，再好的运营和招商也是心有余而力不足。类似升龙广场、升龙汇金中心、升龙又一城这样全部出售不自持的商业，我们可以用事实去证明每一个的萧条未来！
再者，中原万达、二七万达全部出售的金街经营现状也是证明！今年已交房的金水万达金街也是未来的证明，蓝堡湾贵人街交房多年，惨淡的经营现状也是证明。
2、商业中心的运营难度绝对在住宅项目之上，甚至要在酒店经营之上，新田国贸360的成功以及对早期业主的双倍回购只是个案！个案！更多的是像宝龙城市广场这样的大败局，连华润这样的商业巨无霸都玩不转万象城，高铁区的绿地原盛国际、绿地缤纷城交房都在5年以上了，商业部分的经营现状呢？商业中心的运营一定是典型的二八理论，20%的还行，80%的必败。你，为什么还要去赌？
3、对于商铺不好卖、于是承诺返租的销售行为该如何看待？比如中盟龙湖里的10年返租65%、10年后还可以双倍回购。听着是划算，问题是它有没有能力返租？有没有能力回购？开发商会不会比你的企业存活时间久？
这个问题，估计新悦城的业主最清楚，原本是说好的返祖，但是在整个购物中心都空租的情况下，谁还会给你返？
这个问题，当时购买万博商铺的业主最知道，因为原来说好的返租就在最近忽然反悔了，为啥？经营的不好呗，所以，这事儿，不能太当真。
4、基本上分隔式产权商铺我们都是不建议购买的。因为经营权、使用权都在商场手上，经营好了你受益，经营不好了你一点办法都没。正大国际广场的很多业主10年了都收不到租金，甚至拿着自己的房产证却连自己的铺位在哪里都找不到？为什么，就是因为当初是商铺是被整体分割出售的，甚至几平方、十几平方都给卖，偌大一个商场，你怎么去找自己的铺位。
5、单价3万以上的商铺也是基本不建议的，管你多高大上的规划和未来，安全第一，不碰为好。
6、当然，先知者已经先觉，目前郑州住宅库存去化周期是5个月，写字楼去化周期是3年，商铺去化周期是10年，这个数据，已经是证明，所以，你为啥还要顶风作案去当炮灰？
7、新悦城是运营方返租。对于曾经以2-6万/平方购入新悦城的投资前辈来说，部分租出去的铺子租金可以达到130元/平.月左右。这里不说运营方拿的差价，假如说这130全给你，一年收益是1560元，2万元购入的回本要13年，6万元购入的回本要39年。
但问题是，这130元运营方能都给你吗？当然是不会的，想都不用想。更重要是，现在新悦城的铺位大部分都是死灰，租都租不出去，谁又能给你这130元的返租租金呢？业主最终不但颗粒无收，还得交银行贷款。这又找谁说理去！
往者已矣！此文只是想给后来者一些告诫和警示，千万不要抱有任何的侥幸心理，对那些商铺全部销售不自持的，为了更好的卖铺画饼似的承诺返租的，以及上面说的1/2/3/4/5/6/7，对这些一定要谨慎。当我们踩着这些商铺投资先辈们的遗骨小心翼翼地前行时，低头看了一眼，只见满眼的白骨狰狞，而这些，不正是最好的投资教科书么！！！
（完）

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