封面图 | 日本房地产特训营学员合影

文｜风马牛地产研究院·内容组

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过去 3 年，我们共同经历了一个经济周期，房地产行业逐步回归理性发展，大多数房企站在了生存的十字路口，养老、度假成为地产行业今后突围转型的重要方向。

截止 2022 年，我国 65 岁及以上人口比重达 14.9%，人口老龄化程度高于世界平均水平。庞大老龄群体的养老需求日渐旺盛，对居家照料、康复护理、度假康养、安宁疗护等服务需求将不断释放。

反观日本，早在上世纪 60 年代，就开设福祉大学研究老龄化问题，培养介护人才。经过几十年的发展，日本养老服务产业取得极大的发展，也在长期实践中积累了产业经验优势、技术优势和管理优势等等。

他山之石，可以攻玉！最好的学习是行在路上，经过多方交流、反复打磨细节后，我们时隔 4 年再出发，在冯叔的带领下，第三期日本房地产特训营在 6 月启程！

△第一晚同学们从全国各地赶到东京，我们举行了短暂的欢迎晚宴

本次行程 6 天 5 晚

讲座学习+项目考察+文化体验+私董宴会

干货满满、劳逸结合

让我们跟随同学们

一起揭秘日本的养老服务、度假产业吧~

拒绝走马观花，深度考察养老企业

日本是亚洲地区较早进入老龄化，也是老龄化问题特别突出的国家，因此，也是最早涉足医康复、教育培训、健康管理的国家之一。我们通过参访日本排名前列医疗福祉的综合大学——国际医疗福祉大学，听国际教授阐述日本养老产业现状、立支援养老新理念、智慧科技养老和社区养老模式等。

△在异国大学重新做回学生，接受新变化和新认知

此外，我们还为同学们组织了一场特殊的游戏体验活动——针对认知症老人的探戈疗法，据悉，跳探戈比散步能更好地改善老年人做复杂任务和在有限空间移动的能力，我们用这种体验感非常强的设计，来引导养老服务机构的运营者们更好地理解应该给予认知症老人怎么样的关爱。

之后，同学们前往东京武尊会「东京令和馆·中野」进行参观考察。通过机构负责人的详细介绍，学习到日本养老机构不同类型的运营机制，体会先进养老服务模式下养老从业者的开拓视野和以人为本的理念，对日本养老发展模式有全面的认识。

△同学们深度了解到日本养老院内，包括各种人性化设备、具体作息安排、看护人员的具体工作现场、人才培养体系等细节，并且可以和日本养老院长等专业人士进行深度交流。

「东京令和馆·中野」选址在安静的住宅区，配备地域交流室、厨房、保育园、技能训练室、医务室、美容室和特殊浴室等场所。呈现一种家的氛围，还配备了先进智慧养老云平台和 APP。

△素有「东京后花园」之称的轻井泽，从19世纪末开始就作为日本有代表性的避暑胜地而发展至今

除了养老产业外，同学们还考察了可为国内城镇化建设作为参考的度假综合体「轻井泽」。大批的房地产公司在这里修建度假村、别墅、酒店、商场，吸引了东京的人前来度假购物，成为著名的东京后花园，也是日本最有名的豪华别墅区和上流社会聚居地。随着轻井泽观光业的发展，来这里的海外观光客也逐渐增多，逐步演变成现在的国际亲善文化观光城市。

△不光要领略优秀企业的风采，更要关心他们做了什么

同时，我们还邀请到了轻井泽运营相关负责人进行专业分享，希望能够为国内文旅度假地产的开发与运营提供些许参考。轻井泽虹夕诺雅酒店设计师佐佐木达郎认为，每个作品想要打造独有的 DNA 和基因，得利用当地丰富的环境资源，形成当地独有的文化。

轻井泽观光协会会长土屋芳春也分享了演讲。他介绍，轻井泽文旅小镇分为五大区域，每个区域都有自成体系的项目吸引不同层次的观光者，最大限度地盘活区域内的资源，带动小镇整体式发展。同时，艺术馆、文创产业、品牌活动的植入，企业家人力资源积累等，为轻井泽注入长久的活力。

△日本的城市更新也是日新月异

东京正在进行新一轮的开发建设，城市面貌日新月异，同学们参访涩谷城市更新后，发现涩谷早已从日本流行文化的发源地，蜕变为充满科技感的「潮流地标」。

拒绝陈词滥调，商业大咖现场分享

考察结束后，多位养老和文旅产业大咖继续为您答疑解惑：或坐而论道，或情怀分享，或幽默风趣。深入了解日本养老产业的炼成史，全面了解建筑设计、运营、营销推广及政府政策。

【日本房地产特训营第三期导师冯仑】

首先，冯叔将养老产业的发展模式提纲挈领地概述出来。他认为，在养老服务行业，无论是国企、地产、互联网巨头还是民间资本入局者，都面临盈利难题。目前在中国，主要是以宝辰集团、万科随园嘉树和泰康养老社区为代表的医养结合机构、综合型养老社区和养老保险社区三种模式。

日本也有了新变化，比如松下不仅是家电行业翘楚，在养老领域也有着深厚积淀，打造了新型智感健康空间，将多年先进技术和实际养老需求相结合。

冯叔猜测到，未来老旧小区综合改造项目中，至少有一栋楼是养老服务机构/护理中心，落地类似松下的高龄者健康居住空间产品方案，将社区养老和家庭养老结合起来。最后他总结，细分领域是可以无限再细分的，在养老产业，针对空巢老人、失智失能老人、乐活老人等，都可以推出不同类型的产品，反哺到住宅领域，我们也要思考如何让产品更适应需求，提升项目价值。

在国际医疗福祉大学，来自养老产业相关细分领域的专家也进行了分享。

【日本康复第一人国际福祉大学教授竹内孝仁】

竹内孝仁为我们介绍了日本养老产业的现状，并提出这几点建议：

第一，进入养老行业的话，一定要考虑国家经济条件，拿日本经验来看，整个国家经济崩盘后，房地产和养老行业都会不景气；

第二，人口红利下滑直接跟经济挂钩，日本每年有 10 万在职人员因为照顾老人而辞职，这需要国家和机构共同努力，让老子的子女能够安心工作；

第三，日本的介护保险分 7 个阶段，从监护认定 2 级就需要人员来照顾老人，反观中国还未完善的医疗保险制度，日本走过的路可以提供警示作用；

第四，目前，家庭护工照顾老人吃喝拉撒是不科学且不舒服的养老方式，未来大家做养老行业，应该以恢复老人自理和活动能力为目的，这就需要培养人才时，让他们理解新型的召回理念，建立自立支援的养老机构。

【社会福祉法人光之里设施长片桐幸司】

认知症老人具有记忆障碍、迷失方向、失能失语等核心症状，不安焦虑、妄想、离家出走、异食癖等非核心症状，以及老年健忘和老年痴呆症健忘。

片桐幸司认为，认知症老人的护理有以下要点：一是清晰、缓慢、礼貌地尽量用短语句沟通和交流；二是不仅只是用语言，还要充分发挥肢体语言去传达信息；三是不要用发号施令、命令的口吻和表情去跟老人讲话，笑容和诚实的态度是人际关系的基础；四是不要先入为主地否定他，而是在对话的过程中慢慢纠正他；五是关注这个老人所处的环境。

【日中高龄者福祉协会会长东海林万结美】