EB-5投资必备文件清单

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最近有投资人问，我要签约了，该问区域中心要什么可以评估项目风险的材料，可以要什么合同材料？

首先，解释一下，新法之后和新法之前I-526申请材料的区别。

新法之前，EB-5投资人的I-526申请，都必须递交一份完整的个人申请文件+项目文件，全套，递交到移民局。

新法之后，流程发生变化：

区域中心必须，先递交一份I-956F的项目预审批文件，也就是项目的所有相关项目文件，交给移民局审批，同时拿到一个I-956F的收件号；
然后，投资人递交自己的I-526E申请，该申请只需要提交个人的申请文件+合约签字文件（譬如：有限合伙协议，认购协议，以及新法新要求的区域中心给代理的佣金披露协议），然后再附上I-956F的收件号，移民局会用该收件号来对应相应的项目文件；

也就是说，新法之后的新投资人，并不需要接触完整的项目文件（其实老投资人绝大多数也都没有看过项目文件就盲目签约的），你只需要在几份有限的合约文件上签字。但是你有权利要求看所有项目文件，也就是整个I-956F的申请文件，这就是你投资的项目，这就是你的I-526E的申请相关文件。

下面，我们就来看下EB-5项目文件所包括的内容。

每个项目文件，类型不一，但是基础和核心文件，都应该一份不少扒拉一遍，其他辅助文件则各有各的不同。

下面让我们看下，一个典型的区域中心EB-5项目，项目方会提供哪些相关文件：

I. 基础认证文件 – 这是一个区域中心项目的最基本资格文件

1. 区域中心批准信 (Letter of Approval 或 Approved Amendment)

指美国移民局对区域中心成立的核准批复函件，用于证明区域中心的合法性。

2. 目标就业区证明材料

目标就业区（TEA）是指在投资的时候，该地区的失业率高于全美失业率水平150%，或者不包含在大都市区内且人口少于20000的乡村地区，或者是政府基建项目。

这部分材料，新法之后是区域中心自己准备，再提交给移民局进行审批认定的。

II. 项目核心法律文件 – 这是您所必须要看的文件，也是最核心文件，所有项目都应该有的文件

1. 私密发行备忘录（Private Placement Memorandum 或叫 Confidential Private Offering Memorandum），俗称：PPM。

这是体现投资项目具体情况最核心的文件，是申请人对项目进行评估和判断的基本依据。通常，PPM要体现申请人通过认购项目组成有限责任合伙企业（NCE－新商业企业），再通过有限责任合伙企业将资金借款给（或入股）JCE（就业创造企业），最终达到移民目的的整个过程。申请人投资行为所涉及的所有要素：认购金额、还款担保等均在此文件中体现，并披露相关的风险。

这是所有法律文件中最为基础的文件，类似一份所有法律文件的汇总，虽然不需要签字，但是如果没有该文件，别的都无从谈起。

2. 有限合伙协议（Limited Partnership Agreement）或者是运营协议（Operating Agreement）

这一文件界定了申请人作为有限合伙人与普通合伙人（区域中心）之间的权利、义务等关系，该协议具体陈述项目方和投资人的内部关系。

这是除PPM外，第二重要的文件。

3. 认购协议（Subscription Agreement）

这一文件体现申请人通过认购项目单位从而获得有限责任有限合伙人资格这一过程，保障申请人作为有限责任合伙事业的有限合伙人的基本权利。

这是流程性文件，对考量项目，重要性相对次要。

4. 商业计划书（Business Plan）

包含几乎所有商业上的运行计划信息，包括市场分析，项目的优势劣势、成本、投资资金的使用、未来收益的预期、项目实施的进度、经营管理团队、就业预期等都会在商业计划里表述。这是从投资角度分析项目的直观的材料。

对EB-5投资者，在这份文件内，主要是看整个项目的市场预期，运营计划，能否挣钱，是否有利润能还钱等。投资的基础，在这份文件里，非常重要。

5. 经济分析报告（Economic Report）

美国EB-5区域中心法案规定，申请人需满足”直接或间接创造至少10个就业机会”的要求。只有满足这一要求，申请人才能在获得有条件绿卡两年后顺利解除条件，拿到美国永久绿卡。因此，项目方提供，由某位经济学家，按照某种经济模式，计算得出的该项目能创造的就业数量的，相关经济分析报告。该报告的重要目的是用就业计算模型分析就业数据，一般用IMPLAN模型或者RIMS II模型来计算。

这份文件，投资者主要看就业能创造多少，是建筑就业，还是以后的运营就业。

6. 银行监管协议（Escrow Agreement）

界定申请人认购项目的资金监管银行和监管规则，对于申请人的资金安全有着重要意义。

在这份协议会明确，何时EB-5的资金会被注入到项目中去，是自己个人的I-526批准后，还是批准前，还是只要该项目有I-526获批，所有投资者的资金就可以注入项目中。

当然，现在绝大多数项目，已经是递交I－526申请之后即放款了。

III. 其他相关文件 – 不是所有项目都有相关文件，但是这又往往是证明该项目资质的重要文件

1. 贷款文件

1.1 贷款协议（Loan Agreement）：投资者（通过有限合伙公司）贷款给项目方的协议，或者是，项目方从银行等第三方机构贷款的相关协议。

1.2 贷款意向书（Letter of Financing / Bank Term Sheet）：银行给项目方就该项目出具的贷款意向书。

1.3 银行授信书（Line of Credit）：银行给项目方出具的授信额度。

2. 项目建设运营文件

2.1 开工许可（Letter of Permit)：落实是否有相关的政府机构出具开发该地块，或者该项目的动工许可。如果是房产项目的话，这也是个必须文件。