一个老美贷款买房子，他可能根据贷款年限买一份相应的定期寿险，万一人没了，理赔金足以还完房贷。一个华人贷款买房子，很可能用“以租养房”的策略——是啊！何必等到身后？人还在的时候就有别人帮忙还房贷，不香么？

这套策略帮助很多华人从多家庭房屋边自住边出租起步，成为大房东的也不乏其人。奈何疫情期间，忽而租霸成风，成功经验暴露了极大的隐患。遇到厉害的“0元租”角色，有的小房东损失惨重，想死的心都有，然而又不敢死，上有老下有小，死了谁来还房贷？

有个在南卡Myrtle Beach有3套出租房的华人，3套房子交给经纪管理，一片岁月静好。尽管发生过租客在墙上捅个洞或弄坏地板的事，那不过是当房东多少会经历的糟心事罢了。他不关注击落*球的新闻，也不清楚与此有关的南卡S576提案——他说他打算到那儿退休养老，大海、沙滩、阳光，还有一群快乐的老年人，是他的最终梦想。

他在另一个州的出租房倒确实在疫情期间遇到了租霸，据说还是在当地参与竞选过镇长的一个小学体育老师。疫情快结束前，老婆跟他离婚，带三个儿子搬走了，偌大的房子一人住，开始欠租。

不过此人还算本分，拿到驱逐令也就走了。损失1万多租金也还好。

话说这个房东最近又想着买个出租房，没想到联邦住房金融机构5月1日将有新的规定生效，信用评分约为680的借款人将每月多支付约40美元的费用，用于帮助资助信用评分较低的借款人寻找贷款。

华人信用分一般较高，几乎完全落入惩罚性补贴他人的一组，他认为这很不公平。

有政策就有对策，他很快在网上找到对策。有人出点子说：贷款75-85%，利率加得最多，如果借款到95%以上反而利率会低一点，但会有一个额外的mortgage insurance。所以买房的时候借到95%，争取低一点的利率，然后第一个月立马还15%，就可以把mortgage insurance去掉，可以省0.2个点。

他打算再研究一下，用这个思路来贷款。眼看就要拥有第5个出租房，这个房东本人生活却属“极简”，自住的房子到处是前房客留下的二手家具，他自己甚至都睡二手床。有一次朋友试图向他介绍一个新手艺术家正在推介的装饰画，他看起来非常不安。听说才50美元，他略心定，顾左右而言他，最终还是没买。

他的这个朋友碰巧是我，其实我有点看不懂他极端的俭省。每次见他老婆一副生无可恋的表情，我忍不住提醒他，生活也是要的。

他马上提高音量说：“日子过得不错啦！有房子住，有牛排吃——十多块一磅的！还不好吗？”

他目前这几个投资房基本靠租金自给自足。每多一个出租房，你可以说就多一份现金流，但同样也就多一份现金流忽然掐断的风险。风险积累越多，光靠下死劲节约，也不是个事儿。

他这几个投资房价值不算高、租金不算高，就算突然断一份租，靠他的工资，靠他的股票，靠他在银行里的储蓄、活期、定存账户本来是足以应付了，且不说他把华人喜欢存钱的民族性发挥得淋漓尽致，公司和个人退休金账户存足，还有余钱买年金等理财产品。但他能确保下次碰到的租霸还是竞选镇长级别的“君子”吗？如果碰到一个更赖的，他做好准备抗个几年吗？如果不止一个房子欠租，怎么办？

而万一他遭遇变故，叫妻儿怎么办？

妻子不工作，少了他的一份工资，也少了他那份热爱理财的整活本事。银行和股票账户用来支持生活和孩子教育，退休金和年金又不是立等可取的，收租要收到房贷还完才有真正收入——万一出了岔子她怎么玩得转？

而且我很怀疑他老婆会出现当家作主后的报复性消费行为，把这么多年错过的享受找补回来——这句话我当然只是闷在心里没对他说。

到时候卖房呗！这个房东朋友一想到这种可能性就连说No No。但他觉得老婆很可能会出此下策。毕竟维持他认为不错的“现有生活水平”之外，孩子未来上大学的费用不能省啊，他是某地高考状元，早就在帮孩子做藤校梦。当听我说了在南卡、德州和佛罗里达出现的“禁止中国人买房”法案事件，已入籍的他仍能感到华人的房权受到威胁。在他看来，已有的房子最好握紧在手里，卖一个少一个啊！

这个房东朋友在中国穷乡度过的青少年时代，让他产生了追求财富的无穷动力。他家父兄在那个打倒地主的年代，就有“做地主光荣”的“觉悟”。到了美国以后，工作之余投资房地产，小有所成，让他产生财富和保障大都来自于此的幻觉。然而一朝觉醒，他突然意识到，没有好好想过伴随的风险和风险管理问题呢。

我们华人容易自带“屋主体质”，然而每年的“屋主体检”你有仔细做了吗？

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