今天我们来关注英国伦敦的豪宅市场。
根据最新报告，伦敦市中心核心地段（Prime Central London）的豪宅市场在近期迎来大爆发，不仅房价涨幅超过预期，豪宅交易量也创下了近六年新高。
数据显示，自2022年以来，伦敦出现了一波价格在1000万英镑以上的高档住宅交易潮，其中大部分交易的价格区间在1500万至2500万英镑之间，以国际买家为主。
所谓伦敦市中心核心地段——Prime Central London，主要指的是伦敦威斯敏斯特、肯辛顿&切尔西、汉默史密斯&富勒姆和卡姆登一带，具体区域如下图所示👇🏻
其中，超级豪宅交易的首选地点是Knightsbridge、St John’s Wood、梅菲尔、肯辛顿、Belgravia、切尔西等传统优势地区。
具体来说，截至2022年4月，伦敦共有155笔房产交易超过1000万英镑（约人民币8000万），这其中还有46笔超2000万英镑的豪宅交易记录，仅次于2014/15年度的历史纪录。
对比去年同期，伦敦豪宅交易量增长了19%，已来到近6年以来的最高水平。
并且，截至2022年5月，伦敦豪宅的平均价格上涨了2.4%，1000万英镑以上的豪宅价格与2021年同期相比增长了3.6%。
值得一提的是， 如下图所示，伦敦豪宅价格在2021年疫情期间经历了一阵低谷（原因主要是国际买家飞不来看房，本地富豪也搬去了郊区），一年仅增长2%。
但来到2022年，随着疫情解封，航班逐渐恢复，伦敦豪宅价格预计将在今年增长7%，排名全球第五。
如上图所示，在这么多城市中，只有伦敦、新加坡、纽约、马德里这四个城市今年的豪宅价格涨幅超过去年，显示出这些城市已在疫情解封后迅速反弹。
对比之下，其他大多数城市今年的豪宅价格涨幅远不及去年（2021年）。
从具体区域来说，纵观伦敦内部各区，随着近几个月国际买家逐渐回归，伦敦市中心的贝尔格莱维亚（Belgravia）、骑士桥（Knightsbridge）和梅菲尔（Mayfair）等豪宅密集的地区又重新热闹了起来，同时也出现了一定程度的房价增长。
与此同时，伦敦过去一年房价涨幅表现较好的豪宅地段主要集中在英国本地买家比较喜欢的地区，包括荷兰公园Holland Park（+5.3%），诺丁山Notting Hill（+4.7%）和切尔西Chelsea（4.6%）。
如果放眼全伦敦，过去一年房价表现最好的地区分别是里士满（Richmond）、
伊
灵（Ealing）、樱草花山（Primrose Hill），集中于伦敦近郊。

对比之下，过去一个季度房价表现最好的地区则是肖迪奇（Shoreditch）、金丝雀码头（Canary Wharf）、伊斯灵顿（Islington），集中于伦敦一区二区，显示解封后伦敦市中心的房价已开始回暖。
展望未来，伦敦市中心核心地段（Prime Central London）房价将在未来5年增长23.9%；外伦敦黄金地段（Outer PrimeLondon）因为疫情期间涨了太多，未来5年只会上涨13.7%。
另特别值得注意的是，外伦敦黄金地段豪宅价格涨幅已经连续第三个月下降，主要原因就是疫情解封后，豪宅买家又回归市中心了。
上图为内外伦敦区域分布，地图中间红色区域为内伦敦（Inner London），地图外部黄色区域为外伦敦（Outer London）。
伦敦豪宅市场大幅反弹，原因几何？
接下来我们再简单讲讲伦敦豪宅市场大幅反弹的背后逻辑，原因主要有以下三点：英镑疲软、航班恢复以及买豪宅对抗通胀。
1. 英镑疲软，海外买家购买力变强了
英镑这个大家应该很熟悉了，今年以来，英镑兑人民币汇率节节走低，前段时间更是一度破8，最新汇率（截至7月19日）也才是8.10。

与此同时，英镑兑美元、港币等其它主流货币汇率也一直维持在非常低的水平。
这样的低汇率意味着，以美元、人民币为主要货币或挂钩货币的买家，将在近期处于特别有利的位置。对于这些购买力大增的买家，英国资产相当于打了一个很大的折扣。
与此同时，这也意味着伦敦豪宅买家将继续保持多国籍化，这其中包含了来自美国、中国、东南亚、中东和欧洲国家的投资者。
至于本轮英镑下跌原因，主要是因为政治方面的影响。
鲍里斯辞职后，英国目前正在进行激烈的新首相竞选，由于尚不清楚谁会上台，因此英国未来的经济和货币政策走向尚不明确，这样的不确定性也导致英镑在未来几周大概率都将处于压力之下。
但值得一提的是，对于英镑后续长期走势，很多分析师都倾向于乐观，他们目前也在密切关注英国政局变动对英国经济和英镑的影响。
PantheonMacroeconomics首席英国经济学家Samuel Tombs就表示，如果一位新的保守党领袖在北爱尔兰问题上对与欧盟达成协议持更开放的态度，这将有利于英国经济，因为他预计这将促进商业投资和出口的复苏。
如果新领导人对结构性改革更感兴趣，英国的中期经济前景可能会略微光明，这可能会提高经济的趋势增长率。
2. 航班恢复，海外买家又可以来看房了
这个原因也很好理解。毕竟海外买家在伦敦豪宅市场占据非常高的比例，是这个市场最重要的主力投资者。
疫情期间，这些海外买家因为航班限制没办法来英国看房，伦敦豪宅市场自然在去年表现不佳。
但随着英国彻底解封，在今年3月取消了一切与疫情相关的旅行限制后，伦敦豪宅市场立刻就活跃了起来。
毕竟对豪宅买家来说，身临其境的看房绝对要比远程视频看房更加直观，也更能刺激他们做出购买决定。
3. 买豪宅抗通胀
由于以英美为代表的西方各国在疫情期间大量放水印钞，现在全球正在经历一波剧烈的通货膨胀。
在全球资产价格普涨的大背景下，拥有稀缺和保值属性的伦敦豪宅自然成了抗通胀的首选。
尤其是位于伦敦市中心核心地段的豪宅，由于其不可复制的属性，因此具备了重要的对抗通胀的功能。

英伦投资客写在最后
就像我们前几天发的
伦敦租金文
提到的那样，英国目前正在经历剧烈的通货膨胀，这波通胀已经导致各类物价，包括食品、房租、能源价格等，都出现了较大涨幅。

英国央行应对通胀的方法是连续加息，而对投资者来说，伦敦豪宅可能也是一个不错的选择。

当然，买家们也确实已经用脚投票，让今年伦敦豪宅交易量创下了近六年新高。

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文 ∣ Will
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