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作者 | 松果
爱分析，爱码字，有数据，有故事的地产人。
排版|陈西瓜
主编|三日匠
10月秋意正浓。
美国房地产市场经过今年的一路狂奔后，似乎开始显现出一丝疲态，出现放缓的趋势。
赶上了这波行情，买了房子的，心情自然很愉悦。
淘沙群里一位买了十几套投资房，搬到佛州的朋友，发圈感慨：
“上半年最热的是房地产群，我一天到晚忙着研究市场，讨论出价，这进入9月后，群里安静多了。
现在最热闹的，是花草群、蘑菇群，我忙着研究各种蘑菇怎么种，能不能吃，大家回归本质，开始享受生活了！”
有了大房子住，又有了稳定现金流的，自然任性，开始享受生活。
但没买房，手里又有闲钱，担心通胀的朋友们，就开始更加不淡定了。
“明年的市场会怎么样？能不能变得对买家友好一点呢？感觉现在买房太难了。”
“如果市场真的降温，那现在是应该趁机赶快出手？还是拿着现金，再等一等会有更好的机会？”
“我在西雅图，这里怎么感觉还是在抢房？我想今年底或明年初买，求专家指导！”
带着这些疑问，我们看看北美地产学堂智囊群里的投资大V们是怎么看待美国房地产走势的。
1
季节性调整？
| @SNOWMOUNTAIN:
最近感觉房产确实走的慢了，没有抢的迹象，估计能去抢的已经都抢好了，大家手头leverage已经最大化了。
| @Rongtao:
全国住宅市场都cool down了，我们华盛顿这看地方，价格最高的地方今年涨了25%，最近降温了。
| @Joy Chen：
@rongtao 最高有涨50%的。我觉得是季节性的。Offer 少了一些，但是价格没有降啊。
| @Rongtao:
和去年同期比，销售量下降了，价格涨了。
不过去年是疫情影响，夏季和秋季的销售比正常旺，反而去年春天市场不好。
| @Joy Chen：
去年我客户，买了最大户型加了很多增加的选项才43 万，今年起价就59 万，独栋别墅SFH80万起了。现在价格也还是在涨，只不过listing offer数量少了一点。
| @锋行天下：
我认为这是季节性下降（seasonal slow down），每年都这样，明年春天应该是好市场。
我所知道的周围人，手中都揣着好多钱，在印币的大环境下，都想把它变成硬资产。
我从业18年，年年这个周期，除了2009、2010和2020春天。而每年秋季冷市也是年年如此，除了2020年春市挪到了秋市。
| @Dallas四毛：
的确如此。目前的房市是往年同期的正常表现。
| @Julie LI：
我觉得现在是买好资产的机会。
2
西雅图市场
| @Irene Wang：
为什么我们西雅图这边还在抢？去年的冬天不但没有减缓的趋势，反而是最火爆的时间；
1、库存量太低；
2、工作机会多，高盛最近在Bellevue也租了一栋楼；
3、西雅图靠海靠山，交通方便，学区好的就几个，再没有其他硬伤的房子就更少了；
所以对于中产来讲遇到一个好房子肯定一拥而上；南边的房子相对价格较低，在过去的2年里涨幅也很大。
| @Lily:
那你们认为西雅图目前投资策略是什么?目前irvine 市场一点变缓的迹象没有，什么房子涨的最好？
| @Joy Chen：
金融危机好区中高价位也没有怎么掉，金融危机后也没有大涨，低价房翻翻，其他没有，今年涨的厉害。
| @Lily ：
另一个新的VA的独栋别墅SFH小区，去年三月开出来170 多万起价，今年初就涨到了230 万起价还没有好的lot 了，再有新的lot 出来会更贵。
从前远郊好学区大房子不涨，今年都大涨了。疫情在家，中产省下了不少首付。
| @Lily：
@Joy Chen 华府地产 , 你们那里产业是什么？除了政府还有哪些比较多？
| @Joy Chen：
北维IT啊，马里兰医药啊！光政府就不得了了。
| @Irene Wang：
码农的工资太高了，西雅图的房价跟硅谷相比还是差了一大截。
加州很多人都跑来西雅图买，我现在手头上就有5个客户都是属于北加远程看房的。
| @Irene Wang：
我们这儿的7m豪宅，4年价格翻倍；这个不是翻新，是2015年盖的新房，在盖茨住的那个区。
| @Lily：
是这个，1450万，刚卖掉。
| @Irene Wang：
对，2012年买地1.6m不到，2015年盖房子的成本也就在250刀 per sq.ft， 所以整个造价在3m，总成本在4.6m左右。
加起来6年涨了3倍，回报很好了。
快赶上上海房价的涨幅了。
3
2022年的市场...
| @Rongtao:
每天和不同建商builder和经纪都在聊这个问题，同时也在看一些经济学家的评论。
1、经济和就业，新增的工作还是不错的。
2、利率，看美联储fed和国会，短期债务debt ceiling会对市场造成一些波动，短期内不会涨利息。
3、市场供给，公寓condo不看好，但是近郊的独立房的供给还是稀缺的，看好位置好的独立住宅。
4、forbearance处理，这个不会延期，目前看还没有大量增加法拍房foreclosure的供给。
总体看，明年春天看好。不过有不定因素，上次国会吵架，联邦政府停摆，虽然后来工资都补发了，但是很多政府的人拿不到贷款，不得不back out。
| @Christine：
比较同意这个，股市到顶迹象明显，涨不动了，股市是 leading indicator, 房市是滞后的。
虽然股市是牛市的尾巴，但绝对不是熊市，所以房市也不会崩。
| @ SNOWMOUNTAIN:
几个因素房产增幅会趋缓或者停滞：工资涨幅缓慢，甚至低于通胀；经济放缓，股市到顶迹象明显；
通胀可能会长期上涨，导致生活成本急剧增加；明年通胀会导致美联储Fed不得不加息；国际政治局势关注一下，主要是台海。
我对经济的走向比较敏感，我们公司业务slow down感觉明显；消费品行业
局部热点和冷点地区受局部的供需影响，经济的走向影响宏观和大势。
| @Lily：
我感觉美国房地产，接下来5-10年会不错！
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