口述 | Jing Zhao
北美地产学堂Tax Sale第二期优秀学员
撰写| 松果
排版|陈西瓜
主编|三日匠
大家好，我是米弟！又有一段时间没和大家聊聊了~~
金秋十月，常常也是房市季节变化的时候。
虽然大家都感觉到了交易放缓，但今年有所不同，放缓的原因是库存量有限，而价格一点都没降。
最近北美地产学堂Tax Sale第二期优秀学员Jing，分享了她屡遭抢房失败后，却以7.7折买到了好区次新房的经历。
看看她找到了什么好方法！
Jing的故事
我住在美国Indiana（
印第安纳州
），就是那个传说中100万美元，可以买8个Bedroom，7个Bathroom的地儿。

我们这房价确实很低，但最近房市却出乎意料的火。
买投资房，我都是本着尽量不加价或少加价的原则，可是出了20多个offer，愣是一个也没拿到。
后来分析下来，我发现能买到房子的，要么是现金买家，要么房屋检查都不要了，要么贷款很少，但出价很高。
正常买房都和Tax sale的现场拍卖一样了。
身边人大多不知道Tax Sale是怎么一回事，不敢尝试。
也有一些人反过来，觉得Tax Sale很简单，了解了一些基本流程，就可以直接参与了。
上面两种想法我觉得都不对。
Tax Sale投资真的不是那么简单的，不是别人告诉你有这样一个拍卖，你有钱就可以直接去了。
如果你这样去了，风险是很大的。
就像学堂Tax Sale课程主讲老师之一，Frank老师说的“免费的是最贵的”。
Frank老师分享了自己在刚开始参与的时候，没有系统的课程可以学Tax Sale，主要靠自己摸索，所以当年都踩过很多坑，交过不少“学费”。
现在学堂提供那么好的平台，有老师能够把自己的知识和经验传授给我们，学费几百刀，你学会了，去投资，回报比这多多了，我觉得是非常难得的机会。
我自己买房出租也有很多年了，上这门课前我也以为自己已经掌握了房地产投资。
但是上了这门课，才真正让我意识到原来房地产投资还有那么多我未知的领域，完全打开了我的认知。
课程最直接的是把Tax Sale投资的整个流程各个环节都涉及到了，我觉得这是相当关键的，非常有用。
1
前期工作
在拍卖前，有很多前期的工作要做，老师会提供一个详细的清单，我就是完全按照这些知识的check list一步一步去做的。
我做了很多前期调研的工作，然后才去进行拍卖。
除此以外，当你锁定拍卖标的后，你就需要想好，如果拿到了这个标的，你的“退出策略”有哪些，这决定了之后你要怎么做。
学了课程，你就会知道你拍到标的后，会有哪些可能性，你是不是都能掌控，如何应对。
这对我来说挺重要的，至少心里是有底儿。
今年我上了北美地产学堂的Tax Sale课程之后，就去参加了我们这里一个county的现场拍卖。
拍卖前，我去现场看了房子。
这套房子在一个不错的区，外面有草坪，外观屋顶都还可以，现在还有人住，估计里面也不会太差。
做了尽职调查，想好退出策略，接下来就是怎么去拍的过程了。
2
拍卖流程
虽然说每个County是不一样的，但学堂教的是通用的知识，基本都已经涵盖了。
不管我们去哪个区域拍，整体的思路和大的方向是一致的，只不过说有些细节是不一样的，规则或者流程有一点差别。
学堂的课程涵盖了所有这些知识点，如果我没有上过课，对这些都不了解，按我的性格，肯定不可能去做这个tax sale的拍卖。
第一次尝试， 我最终用17万拿到了一个市场价格22万的Townhouse，预计租金应该能到1800美元每月，租售比达到了1%。
这是2007年建的新房，如果不是通过Tax Sale，不太可能可以折扣买到。
虽然可能看着不是几千块就买到了一套十几万的房子，但是让我在市场如此激烈的情况下还能折扣买到好的房产，我觉得也是很不错的收获。
3
风险
投资总会有风险，虽然说Tax Sale投资的风险很低，但是也还是存在的。
Tax Sale的风险当然是拍到了你不想要的，没有价值的东西，这个是最大的风险。
因为拍卖的时候，有很多标的是土地，有一部分土地是没有什么价值的，这里边是有坑的。
有很多是多年已经流拍的土地，有些土地不是多年流拍，但有可能是上一个人拍了，但因为各种原因后悔了，没有要这个土地，这里面就可能存在各种问题。
所以课程会教你方法，从 GIS上去看，去发现可能存在的问题，会不会是边边角角的地或幽灵地块。
课程资料里包含了系统的流程，一定要按照这个流程去做背景调查，有条件的去现场看才能够做决定。
所以我觉得房博士、Frank老师的课实在是太重要了，而且说实话，上完课，我的想法就是：为什么我不早一点上？
我要是早一点上就好了，那样的话就可以赶上去年的拍卖了。
去年还真是有一些好deal没赶上。
以前我觉得房地产投资不就是买房，这有什么可学的？
其实我是处在我不知道“我不知道什么”（ I don't know what I don't know）的状态。
上完课后我才觉得，这里边真的还是挺多东西的，越学越觉得自己不懂的东西太多了。
Tax sale是我在学堂上的第三门课了，第一个上的是旧房翻新Flipping，之后是找Deal，然后是Tax sale。
我上的非常的密集，基本上是连着上的，估计接下来还会继续上其他课程。
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贝佐斯能"升天"，我也能突破Tax Sale投资的空白!
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