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口述 | Albert
北美地产学堂Tax Sale课程第二期优秀学员
撰写| 松果
排版|陈西瓜
主编|三日匠
Albert 是名知识产权律师，住在马里兰州。
去年开始研究Tax sale投资，自学了一段时间后决定来北美地产学堂系统学习。
北美地产学堂里有很多像Albert这样的学员，有的是律师，有的是医生，还有很多是房地产行业的相关从业人员，比如贷款经纪人，房产经纪人。
大家来自不同行业，专业知识技能各不相同，但同时也都在房地产投资上有共同的爱好和目标，希望能获取更高的长期稳定的收益。
这个目标使大家聚在一起，相互交流学习。
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1
两房，一地
Albert是学堂Tax Sale课程的第二期学员，现在在Tax Lien/Tax Deed这个领域已经投资一年多了，积累了不少实践的经验。
正是因为Albert是典型的行动派，他上完课程通过课程答辩后，就马上召集同期上课的几位有兴趣的同学，再加上朋友，一起组成了个8人团队，进行实战。
Albert说学堂的Tax Lien/Tax Deed课程实操性很强。根据老师在课堂中教的知识，今年打算试一下水深，看看可行性，如果可以，明年再继续加大投入。
因为就住在马里兰，对当地比较熟悉，容易上手，风险可控。
所以Albert的团队挑选了马里兰州23个County中的8个作为标的。
初战告捷，收获不错。
团队总共投了8个County，目前买到了两个房子的Tax Lien，还有一个土地的Tax Lien。
其中，一栋房子前两天已经赎回了，大概三个月的时间，这个房子的Tax Lien赚到了3%利息，年化利息是14%。这可比把钱放在银行中，利息高多了。
Albert说，马里兰州是很适合投资Tax Lien的地方。
因为这里的规定是，买下来Tax Lien以后的6个月内，如果屋主赎回，投资者拿到的是利息。就像已经赎回的那个Tax Lien, 他拿到了年化14%的利息。
如果屋主6个月内不赎回，投资者就可以开始止赎，把买到的Tax Lien Certificate下高价值房地产抵押物，过户到自己名下。
所以， Tax Lien投资，风险是很低的。

同时，在马里兰州的不同County，也存在一些不同的形式和规定：
线上和线下拍卖的差别在于，线下拍卖因为要到现场，限制了远程操作，所以竞争者没有那么多。
网上拍卖很多都是明标。
明标会使用网站来进行，因为比较透明，一般参加的人非常多，价格有时会非常高，比较难抢到。
暗标就比较简单，通过Email进行投标就可以，缺点就是不透明，感觉心里没底不知道结果会怎么样。
所有这些细节都要去具体了解清楚。
Albert参与了线下和线上的拍卖。
他开车三个小时到达线下拍卖现场时，大概只有五十几个人在现场拍。所以，线下拍卖，竞争相对来说比较少，也比较不容易出现很离谱的拍卖价。
线上拍卖因为比较方便，参加的人非常多。而且一些机构，还可能用机器人/自动程序参加拍卖。
因为，Albert在线上拍 Garrett County的时候，最后30秒，连续出价三次，马上就被超过了三次，所以有非常大的可能是，有人写成程序，是机器人在那边拍。
同一州不同County的情况都不一样，州和州之间的差别就会更大一些。
所以具体还是要像Albert一样，参加Tax Lien/Tax Deed实操训练营，进行系统学习。 在了解Tax Lien/Tax Deed投资理论的基础上，再根据自己的情况去实践，选择不同的策略和玩法。
2
尽职调查

第一次尝试，Albert团队就拍到了一块住宅土地的Tax Lien。
这块地是在Baltimore County，这个月刚刚拍到，土地欠税$2300，加上其他费用， Albert总共花了$2360, 拍到了这块价值10万美元的土地。
为什么会选择这块土地呢？Albert团队做了比较详尽的背景调查和分析。 
这是一块成熟社区里的住宅用地，土地的大小是5000多sq.ft，适合盖独栋别墅。
Albert对这里比较熟悉，之前在这边住了4年。
这个地方很安全，生活方便，城市繁华，这个是最重要的，以后如果拿到地要去看现场的话，不用担心人身安全的问题。
地块所在的社区也非常不错，Albert拍到后还亲自去看了一下，左边刚修的大路，两旁的房子，Redfin估价是63万。
如果未来业主没有赎回，Albert只需要再花费大概2500美元的律师费，加上前期成本总计花费4860美元，就可以顺利拿到土地。
这么低的成本，基本上没有风险，未来无论是转手还是自己盖房子出售或出租，都会是狠狠的赚上一笔。
最重要的是，Albert是做过前期的背景调查的。
最有趣的就是屋主的地址。
屋主目前住在老年公寓，这说明他年纪已经蛮大了，而且这块地之前没有什么交易记录，上次交易大概是1978年。
所以说，屋主很可能已经没有精力去管这块地了。综合看来，Albert后期拿到这块土地的概率非常大。
这也是Albert团队从课程中学到的重要一点，如何通过Tax Lien 投资，以最大的可能性，拿到房地产。
做好前期的背景调查，从细节处入手，往往可以获取到自己想要的理想标的。
Albert说，之后就是耐心等待，等4~6个月后看业主会不会赎回，同时再做更细一步的调查确定有没有其他的问题。
如果你想了解更多北美地产学堂Tax Lien/Tax Deed学员的投资故事：
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