套现21亿！李嘉诚抛售资产内地仍有50多个项目，拿地16年仍处空置状态，长实集团地产收益仍靠内地？

作为曾经的亚洲首富，李嘉诚的动向总是格外受人关注。

李嘉诚在上海的捂了十多年的一块地，终于要卖了。此次转让的，是2005年入手、位于上海市静安区的上海世纪盛荟广场。

李嘉诚再抛内地资产套现21亿

9月17日晚间，老牌港商希慎兴业（00014.HK）公告称，公司（透过买方，即本公司间接全资附属公司希慎（上海））已同意向该等卖方（均为长江实业的间接全资附属公司）收购目标公司Scorecity Investments Limited的全部股权。

公开资料显示，希慎兴业是香港已故企业家利希慎创立，在香港交易所上市，主要业务是物业投资、管理及发展。由于希慎兴业以在香港著名商业区铜锣湾发展楼宇及酒店起家，有“铜锣湾地王”之称。

据公告介绍，目标公司现时为项目公司(该物业的注册拥有人)60%股权的间接持有人。收购事项将在该等卖方通过中介控股公司收购项目公司余下40%股权(即少数股权收购)后方可作实。完成收购事项后，买方将直接拥有目标公司全部已发行股份，而目标公司透过目标公司对中介控股公司全部已发行股份的所有权，间接拥有项目公司全部股权。项目公司的主要资产为该物业。

而项目公司的主要资产为位于中国上海市新闸路668号、688号名为“世纪盛荟广场”的已竣工写字楼／商铺混合用途发展项目。

公开资料显示，上海世纪盛荟广场项目以前是紧邻静安区“东八块”的西斯文里地块，2005年被李嘉诚购得，但是此后长时间并没有启用。根据李嘉诚家族持有资产的比例，出手“世纪盛荟广场”将套现21亿元。

希慎兴业在公告中表示，拟收购目标物业为位于上海市新闸路668号、688号名为“世纪盛荟广场”的已竣工写字楼及商铺混合用途发展项目，建筑面积约为8.65万平方米。该物业包括一座24层高的大楼及一个3层地库(拥有约320个停车位)，目前处于空置状态。

长实方面表示，是次物业销售为长江实业作为地产公司的日常销售业务之一，长江实业于有关销售的所占收入约为人民币21亿元。长江实业于过去10年在内地物业销售收入每年平均约港币298亿元。

其进一步称，单计内地，长江实业现时拥有50多个房地产项目，分布于20多个城市。而长江实业资深顾问李嘉诚先生及主席李泽钜先生均对香港及内地充满信心，比如长江实业于去年5月投得安达臣道地皮、于本年2月投得启德4E区2号住宅地皮及于本年8月投得元朗流业街住宅地皮。

捂地十多年，已达到投资预期

资料显示，上海世纪盛荟广场位于上海静安区核心地段，2005年被李嘉诚购得，但是在拿地后长达16年的时间里，该项目并未投入使用，而目前只是竣工了而已。

根据2015年《东地产财经周刊》报道，施工铭牌显示，该项目的开工日期是2013年3月19日，竣工日期是2015年8月20日。2018年9月2日，有媒体走访世纪盛荟广场看到，项目已完成主体建设和外立面施工，根据保安介绍，该广场完成了地板的铺设，内部装修还未开始，预计年前还没法开业。

上海一家房产机构分析师指出，项目从入手到出手的时间长达16年，没有销售也没有投入使用，仅从一个节点来看将各种成本均摊下来可能是亏损。“但应该看到的是，这个项目为商办项目，体量也不算小，如果亏损规模也不大；再者应该考虑到的是，一旦整体转让出去，这其中所获得的收益是相当可观的。”

“因此不能仅仅看一个时间节点的数据，而应看整个投资的生命周期。从目前公布的出让价格来看，长实应该从中赚了不少钱。虽然长实方面没有披露这个项目的入手价格及投入成本是多少、获得了多少利润，但应该看到的是，这16年的时间处于市场上升期。在这期间，项目资产价格应该翻了好几倍。”前述分析师告诉财联社记者。

李嘉诚曾手握重金、一路攻城略地，低价拿下许多城市的核心地段。为了最大化攫取利益，他将预售制、公摊面积引入了内地，同时大面积捂盘。其中的玩法也很简单：低价拿地、缓慢开发、坐等升值、出售获利。

北京的誉天下别墅群项目，是一个经典案例。早在1993年，李嘉诚旗下长实集团就拿下了这个项目，楼板单价两千块。这个地方在东北五环外，距离机场近，升值潜力很大。楼盘光第一期，就开发了15年，剩下的再分为三期开发。直到2018年，这个项目建成，总面积80万平米。历经25年开发，项目房价也涨到了四万，升值20倍。

2005年，是李嘉诚在全国拿地最多的年份。其中，上海唯一的四线换乘大站，浦东世纪大道土地上盖招标时，长实击败新鸿基，获得一半开发权，代价是32亿元。这个项目开发历时十一年，好不容易在2016年建成，取名世纪汇广场。随后，李嘉诚迅速转手，200亿卖给中国人寿。减去成本，他净赚了一百多亿。

除了世纪汇广场，李嘉诚在上海多个项目上，都是这样，比如真如城市副中心项目，拿地13年开盘；古北新区项目，拿地7年开盘；世纪盛荟广场，拿地16年至今没有启用。

“长和系所转让的部分项目开发时间较长，已达到其投资预期。”中原地产一位分析师对记者表示。

李嘉诚资产不断累积坐上了亚洲首富的位置，令人意外的是，2013年开始，李嘉诚开始不断抛售国内资产。

近几年，李嘉诚频繁出售长实系在内地和中国香港的资产，套现超千亿。

2019年10月，长实集团以超过40亿元的交易总价向融创中国出让大连（楼盘）西岗项目；
2016年10月，长江实业地产有限公司发布公告，以200亿元卖掉了上海陆家嘴的“世纪汇”综合体，这也是李嘉诚在内地出售的最大一笔物业；
2014年11月，李嘉诚以39.1亿元卖掉了重庆大都会。

一番“卖卖卖”后，长江实业在内地剩余50多个房地产项目，分布于20多个城市，其中在上海只剩下真如副中心项目以及古北新区项目。但内地仍是长实的重要版图。据其2021半年报透露，上半年物业销售收入为147.89亿港元，同比减少24%，内地物业贡献了140.36亿元，贡献比高达94.9%，主要来自东莞海逸豪庭、广州逸翠庄园、上海高逸尚城及上海御沁园等项目。

对于“李嘉诚跑路”的传言，李嘉诚曾表示，“做生意有买有卖再正常不过，这些全是出于市场和经济情况而做出的决定。”

曾多次回购又频繁增持，释放什么信号？

李嘉诚家族此前曾多次于场内增持自家股票。

根据联交所最新权益披露资料显示，2021年6月25日-6月30日的4个交易日，长实集团获李嘉诚家族在场内以每股均价53.2654-53.7711港元合计增持168.5万股，涉资约9012.9万港元。

增持后，长子李泽钜于长实权益由45.63%增至45.68%，李嘉诚权益由45.57%增至45.61%。

此外，李嘉诚基金会有限公司日前有持续增持动作，早前于2021年6月21日、22日及24日，以平均价每股52.4725港元、52.8527港元及53.3041港元购入长江实业共208.05万股，涉资约1.1亿港元。

此前，6月17日，长实集团发布公告称，公司于2021年6月17日在香港交易所回购24.20万股，耗资1256.78万港币，根据此次回购数量和耗资情况计算回购均价约为51.93港币。据披露，此次最高回购价51.95港币，最低回购价51.90港币。

6月16日，长实集团斥资1.06亿港元回购203.6万股股份，回购价格51.85-51.95港元。6月15日，长实集团耗资4514.42万港元，回购87.2万股，每股价格为51.80-51.70港元。

不断增持树立信心

从近年来的经营业绩来看，似乎能找到李嘉诚不断增持的原因。自2019年以来，长实集团便开始亏损。

2020年，集团在期内取得收入约为598.25亿港元，同比下降约27.38%；公司归属股东净利润163.32亿港元，去年同期为291.34亿港元，同比下降约43.94%。

在物业销售方面，长实集团已确认物业销售收入(包括摊占合营企业)为386.7亿港元，同比下降39.68%。物业租赁方面，2020年，长实集团物业租务收入(包括摊占合营企业)为67.51亿港元，同比下降9.38%。

由于长实集团近年来营收业绩不佳，随之而来的是股价不断下跌，2020年股价累计跌近30%。面对股价不断下跌，其实从去年3月开始，李嘉诚家族便开始频繁增持自家股份，以提振公司股价，但是似乎收效甚微，股价多在45港元以下徘徊。

今年以来，李嘉诚父子仍多次增持回购，向市场释放信心，股价受市场等因素影响不断上涨。

大行上调长实集团评级

汇丰环球研究发表报告指，长实集团在6月15日至17日展开连续三日回购320万股，相关回购是6月初完成的回购协议之上，平均价约每股51.9元，连同回购协议，相信能为公司股价带来支持。该行认为，这些利好的回购动作，反映管理层对公司估值及未来信心，现时公司股价仍低于5年平均水平，看好其股息改善前景和强韧的经常性收入来源。报告又指，相信长实现时正经历估值复苏，相信会继续享受重估过程，拥更好盈利增长及派息前景，维持目标价57.3元，由于估值吸引维持“买入”评级。

摩通发表报告表示，长实集团经常为市场带来惊喜，在3.8亿股的股份回购要约完成后，连续三日于市场上回购股份，共涉资1.64亿港元。报告补充，长实股份回购更为其今年度2.07港元的保证每股派息提供潜在上升空间，即使撇除股份回购的因素，该行仍维持长实“增持”评级，目标价为67港元。

美银证券发表报告认为，继续看好香港地产股的整体表现，认为它们是重新通关的受惠者，而且在通胀上升的情况下，房地产资产类别历来表现良好。在实物资产类别中，该行最偏好住宅板块，因为是由本地需求主导，加上若放宽边境限制措施，潜在的内地买家需求也是利好之一，预测今年香港住宅楼价上升5%至10%。

美银证券把香港地产股的目标价平均提高了8%，地产发展商中首选长实和新地。当中，长实评级从“中性”升至“买入”，目标价由52港元升至64港元，因为英国的新冠疫苗接种率高，而其飞机租赁部门亦有望受惠未来旅游需求反弹。

不过，此前高盛发布研究报告，将长实集团评级由“买入”下调至“中性”。报告中称，中国香港地产发展商年初至今取得自2012年以来最佳的表现，强劲的推动力将住宅市场成交及价格显着提升，同时息率较低。该行预计香港房地产强劲的势头将会延续。

长实集团地产收益仍靠内地支撑

今年8月5日晚间，长实集团发布截至2021年6月30日的中期业绩。数据显示，今年上半年，长实集团总收入343.19亿港元，同比减少5.52%。

上半年长实集团物业销售总额147.89亿港元，同比下跌24.1%。其中来自内地的收入140.36亿港元，增长了约28%；来自香港地区的收入为6.09亿港元，下滑90%。

“集团将密切留意环球经济及疫情发展，随时作好应变准备，并继续物色地产及可提供固定收益优质资产，致力推动业务发展及为股东增值，并对疫后业务恢复及增长感到乐观。”长实集团主席李泽钜称。

而从去年业绩看，也是来自内地的物业销售收入增长，来自香港的收入下滑。

根据长实集团公布的财报，2020年营收741.52亿港元，同比减少23.01%；归母净利润163.32亿港元，同比减少43.94%。

2020年，长实集团物业销售收入为386.7亿港元，同比下降40%。尽管销售额下降，但内地仍然为长实集团贡献了最多的收入，且较上一年度实现正向增长。从销售区域来看，香港、内地、海外分别为89.41亿港元、271.14亿港元、26.15亿港元，较2019年同期相比分别下降82.13%、增长107.63%、增长154.13%。

今年5月，宁德时代创始人、董事长曾毓群身家超过李嘉诚成为香港首富的事情一度“刷屏”。根据福布斯实时全球富豪榜，截至9月18日，曾毓群以448亿美元身家排行第29位，超过了以321亿美元身家排行第43位的李嘉诚。

来源：每经App、财联社、界面新闻、中国基金报

读者 | 合作 | 爆料

请加商学院小助手