美国贷款低利率，可以考虑下重新贷款（Refinance）了

大部分人在美国买房，一个避不开的问题就是贷款。就算是没有美国身份的外国人，在美国买房也可以贷款。但是在美国贷款后，如果贷款利率大幅降低，或者是信用分数显著提升的时候，为了减轻贷款压力，还可以重新贷款(Refinance)。美联储不久前刚刚完成了10年内联邦基金利率的首次下调，预计抵押贷款利率也将随之下降，很多人纷纷询问如何重新贷款好搭上利率下调的顺风车。今天就带大家回顾一下在美国买房时的贷款流程，以及怎样判断什么时候重新贷款更加划算？

在美国如何贷款？

申请贷款需要准备哪些材料？

一般来说，需要先填写贷款申请表，包括贷款种类、期限、房产信息、贷款目的、贷款人信息、月收入和支出、资产与负债以及房产交易明细；另外还要准备个人信用报告、近两年的报税单、近1个月的工资单、近期银行账单以及其他要求的补充材料。

申请贷款有哪些实际费用？

什么是重新贷款？

重新贷款简单说来就是再融资(Refinance)。用新贷款代替旧贷款，继续偿还债务。债务总数不会改变，抵押贷款的本质也不会变，改变的是还款方式。重新贷款可以说是一剂后悔药，当有更好的贷款选择时重新申请贷款：

可以修改贷款年限、
使用新的贷款利率继续还贷。

美国房贷利率现在处于近三年新低（2021年1月数据）目前利率小幅度上升，但还是处于历史低位。

图片来源：Freddie Mac

什么时候考虑重新贷款？

重新贷款是为了享有更优惠的利率和期限，但是申请重新贷款也要支付一次性的银行结算费用，所以要计算清楚再进行。通常来说有以下情况时，可以开始考虑要不要重新贷款。

信用评分提高

贷款利率有两个决定因素：一是基准利率，一是信用评分。在基准利率的基础上，根据你的信用记录会增加一个百分比。信用越好，这个百分比就越低。这意味着，你的贷款利率就越低。

比如，买一套100万的房子，贷款75万，以4.5%的利率分30年还清。现在信用分提高后，有可能可以通过重新贷款将利率降到4%，每月房贷从3,800元下降到3,581元，每年将省2,628元。

ARM将要调整

很多人使用可调整贷款利率(ARM, Adjustable-rate Mortgages)贷款，是因为这种贷款方式开始几年可以交比较少的固定利息。

但是当时间期限一过，ARM需要调整，这时候刚好市场利率变高，对贷款不利，就可以考虑重新贷款，更改为固定贷款利率，省下一笔钱。

需要大额开支

房子装修或者改造需要大笔支出。如果此时你信用良好，还可以使用一种取现重新贷款(Cash-out(Refinance))，直接拿到现金。怎么操作呢？比如，几年前买了一栋100万的房子，贷款75万。现在房子市场价值120万。而你正好需要修一个泳池花费2.5万美金。通过取现重新贷款，可以将贷款提升到77.5万，拿到额外的2.5万现金。

重新贷款有哪些好处？

1.省利息

这是很多人重新贷款的首要原因。在利率降低的时候申请，特别是对于那种30年的长期贷款，可以省下一大笔钱。

2. 减少月供

申请了重新贷款，相当于重新开始计时，延长了贷款时间。比如30年的贷款在第5年决定重新贷款，那么可以重新算30年。另一方面，通常情况下，在重新贷款的时候，因为已经完成部分还款，负债额是低于最初贷款时的数额，加上贷款时间重新计算，月供就自然减少。这样每月有更多可支配的现金流。

3.缩短贷款期限

重新贷款既可以延长贷款期，也可以缩短期限。比如把30年的贷款变更为15年。在资金充足的情况下，当然可以直接付钱提前还清债务。但是通过重新贷款缩短贷款时间，往往可以得到更低的利率。

4.管理合并贷款

如果有多笔贷款，特别是在利率下降的情况下，通过重新贷款将它们合并为一笔。不仅可以省钱，还方便追踪管理债务偿还情况。

重新贷款要注意什么？

重新贷款虽然有很多好处，但是也有坑，优投房提醒大家要尤其注意下面几点，才能真正享受重新贷款带来的优惠：

1.交易成本高

在重新贷款时的过户结算费(Closing Costs)一般在贷款金额的3%-6%。所以决定申请时，一定要计算好各项费用，以成本超过重新贷款能够节省的支出，得不偿失。

2.失去原有优惠

重新贷款后，新的贷款可能利息会降低。但是，原有的附加优惠条件也会随之消失。所以贷款人需要权衡哪种方式更能将利益最大化。

3. 实际上付更多利息

延长贷款期限后，虽然每月还贷压力小了，但是长期来看，由于有时延长了还款期限，有可能在总数上会支付更多利息。

4.房屋要重新估值

购买房子时的估值与重新贷款时的估值很可能不一样。如果房屋估值下降，意味着资产净值减少，银行提供的重新贷款产品的价值可能会比预期要低。

5.不要只看利率

利率下降是重新贷款的主要动机。但是如果只看利率，而忽视前面提到的贷款年限、手续费等等，可能会丢了西瓜捡芝麻，一定要进行全面的评估。

具体该怎么计算？

我们用一个具体的例子来告诉大家重新贷款如何实现？又是怎样节省贷款开支的？

假设:

首次贷款

时间：2010年

贷款数额：$80万

利率：6%

贷款期限：30年

重新贷款

时间：2019年

贷款数额：$68.6万

利率：4%

贷款期限：30年

结算成本：$1.8万

重新贷款开始后、首次贷款期限结束前每月节省：$1,519

重新贷款期限结束后累计节省：$1.1万

在重新贷款第一期时，除了月供之外，还要支付一笔一次性的结算费用，所以在重新贷款的首期(这里考虑年)将会增加支出。从重新贷款后的第二年开始，由于每月月供相对首次贷款时减少了$1,519，累计节省支出将持续增加。到首次贷款期限结束时，也就是重新贷款后的第21年(30年-已还款的9年)后，每月仍需支付重新贷款月供$3,277到重新贷款后的第30年(重新贷款期限为30年并假设没有再次重新贷款)，因此将会抵消部分之前累计节省的支出。但是总体来说，仍然节省了$1.1万。

现在您对重新贷款了解了吗？

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美国房贷类型

所有房贷都会包含两个部分：本金（Principal）和利息（Interest）。本金是你借入的金额，利息就是你借这笔钱所需要付出的代价（之一）。而不同类型的房屋贷款可以让你根据自己的财务状况，选择如何支付利息。

美国房贷基本分为两大类型：

Fixed-Rate Mortgage：固定利率抵押贷款，比如30-Year Fixed、15-Year Fixed等；
Adjustable-Rate Mortgage：可调（浮动）利率抵押贷款，简称ARM，常见有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM等。

固定利率抵押贷款指在整个房贷合同规定的期限（The Term）之内，房贷利率不随市场利率变化而改变，每个月的月供还款额都是固定的。美国固定利率房贷一般有30年期、20年期和15年期等选择，通常同样条件下，选择还款年期越短，利率越低。但30年房贷的月供比较低，更容易负担，是大多数人的选择。

浮动利率贷款一般也是30年贷款，在开始的一段时间内利率固定不变，过后房贷利率会定期根据市场调整。比如5/1 ARM就是指，前5年是固定利率，之后每1年房贷利率都会调整一次。7/1 ARM、10/1 ARM同理，指前7年、前10年利率固定，之后每年调整。

其他房贷分类

Conventional Mortgage - 传统房贷：在美国，不是由政府机构提供或担保的房贷都叫Conventional房贷，一般要求借款人有较高的信用分数和给较多的首付，一般要求交20%首付，否则要强制购买房贷保险（Private Mortgage Insurance）；
Jumbo Mortgage - 巨额房贷：传统房贷有贷款额上限限制，称之为“Conforming Mortgage”，2019年度大多数地区的房贷贷款额上限为$484,350，部分高消费地区贷款上限为$726,525。超过这个金额的房贷就被称为“Non-Conforming Loan”或者“Jumbo Loan”，要求借款人有更高的信用分数和更多的首付，利率通常也较高；
FHA Loan - FHA贷款：这种房贷是由联邦住房管理局（FHA）担保的买房贷款，最低首付只要3.5%，信用分较低的人士也可以申请，但要一直购买房贷保险；
FHA 203k Loan- FHA 203k贷款：与FHA贷款类似，借贷目的可以是买房、也可以是装修房屋，适合一些需要维修的房子，但203k贷款要求更高的信用分数，而且必须在限定时间内请专业人士来维修装修。
VA Loan - 军人购房贷款：这是由美国退伍军人事务部（VA）担保的、美国现役/退伍军人可以享受的买房贷款，有零首期、低利率、免房贷保险等等优惠。
USDA Loan - USDA购房贷款：这是由美国农业部（USDA）担保的、为中低收入人士在规定的农村地区买房提供的贷款，可以享受零首付优惠，但要一直购买房贷保险。
Second Mortgage - 二次抵押贷款/第二按揭：如果你付首期较多，或者已经还款一段时间，拥有一定房屋净值资产（Home Equity），那可以将房子再次抵押给银行，申请Home Equity Loan（房屋净值贷款），将净值部分的金额借出用于其他个人用途。

准备预批核贷款证明书

在买家下要约（offer）之前，绝大部份的卖家经纪都要求买家提供一份银行批准的预批核贷款证明书（Pre-Apprvoal Letter）才可以被认为这个要约有效。因为这也可以证明您的购买能力能够在一群买家候选人当中脱颖而出。

那准备预批核贷款证明书需要什么文件呢？

通常贷款经纪都需要您下列的文件才可预备您的预批核贷款证明书：

1. 过去两年的W2记录、或过去两年整套的报税资料

2. 最近30天的工资支票记录

3. 最近一或两个月的银行月结单全页（证明您的头款来源：可在预备卖屋前两个月准备好，以免银行需查询您的头款来源）

4. 如果您拥有其他房地产物业，则需提供最近的贷款月结单。（如有需要：提供助学贷款，汽车贷款及其他信用卡支付）

5. 信用报告（需签署授权给贷款经纪查阅您的信用记录）

如果您需要预批核贷款证明书是买投资房时，另需以下文件：

1. 两年整套的报税资料（全部附表）

2. 现有房地产物业最近贷款月结单

3. 火灾保险单

4. HOA物业管理月结单

5. 其他债务（股本信贷款额度，其他房地产物业贷款月结单，助学贷款，汽车贷款及其他信用卡支付）

如果您是自雇人士( Self employ)：

1. 最近两年整套的报税资料

2. 附表（Schedule E）

3. 附表（Schedule K1）

4. 公司报税资料

影响您最高购买力的因素，如何增强您的购买力（需披露全部债务）：

1. 总收入

2. 费用（付款，火灾保险，物业税，汽车贷款，信用卡付款）

3. 最近两年红利

4. DTI（债务收入比率）

5. FICO（信用评分）

6. 首期

7. 礼品基金

8. 贷款方案（固定或弹性利率）

申请Pre-Apprvoal Letter前需要注意哪些事情？

1. 把所需要付头期款/closing fee的钱先在三个月前就先准备好与资金到位

而要迅速拿到pre-approval letter, 并且可以得到好的mortgage rate，在决定买房前的几个月其实就要做好准备。

放在帐户中可以进行低风险投资（例如savings account, no penalty CD, 买municipal bonds等），但尽量就不要在预计买房前三个月才让资金全数到位，或是有大额的转帐金额。

因为在最后要closing之前，要填入更多资料与提供最多持有账户3个月内的bank statements/brokerage statements。如果有大额转帐或境外transfer等，每一笔都需要提供证明与解释，除了解释过程心累外（国外汇款可能还要提供国外家人证明是gift的信件等），还有可能导致最终贷款不通过，导致最后买房失败的状况。

2. 确认信用分数维持得越高越好

在申请pre-approval letter前，先确认信用分数维持得越高越好，如果夫妻双方都有薪资，则是两个人的信用分数都要十分注意。

信用分数几分算高?

信用分数介于300-850分之间(没有0分), 以下是experian提供的大概标准

美国有三大信用报告机构，就是Equifax, Experian, 和TransUnion。

这三大信用机构会有你的各项信用纪录跟资讯，并依据模型算出信用评分。部分银行(例如discover, chase) 也会提供免费的credit score供用户查询。最常见的就是FICO score。

但要注意的是，由于不同模型使用参数不同，算出来的credit score也不尽相同，即使都是FICO Score出来的分数也是不同。但多看几间提供的credit score后，可以对自己的信用分数区间有更明确的了解，而且通常也不会差异太大。

信用分数怎麽算的？评判标准有哪些？

以最常见的FICO信用分数计算来看，主要由以下组成

1. Payment History 还款纪录 35%

占比最高的payment history是最重要的指标。衡量标准包括：是否有late payments 30+ days, late payments 60+ days, Collections (例如在其他地方有欠款未还清纪录进到collections)，Derogatory Public Records等(例如破产纪录，都会大大影响这一项佔比最重的分数

2. Amount of Debt 负债总额 30%

通常借贷总额占总信用额度比例低，分数也就越高。这也是因为如果用户目前已经借贷的金额过高，金融机构要考虑是否再多给贷款额度时，也会考虑是否影响申请人的还款能力。而这个负债总额是以比率来看而不是绝对值。

例如目前负债总额是3,000, 但总信用额度是300,000，那也就佔了1%；但如果同样负债总额3,000, 但总信用额度是6,000, 那就是50%的负债总额了。

3. Length of Credit History 信用历史纪录15%

有信用纪录越长时间，此项分数也越高。从第一笔信用记录开始计算。

会考虑：Average age of accounts跟Age of oldest accounts两个指标。例如：第一笔信用纪录是信用卡，而在后来把这第一张信用卡关卡，则Length of credit history也会缩短。

4. Amount of New Credit 新开信贷帐户 10%

新开帐户，会有两种评分标准：age of most recently opened account和number of recent inquiries ，而开新帐户有分Hard Pull跟Soft Pull；Hard Pull会影响FICO credit score, 而Soft Pull不会，通常soft pull就是类似开银行checking /savings 帐户等，不影响信用分数。Hard Pull停留在自己credit report的时间是2年，2年后就会自动消去。而在计算Fico score时，通常看得是3-6个月内的hard pull数量。

5. Credit Mix信贷类型 10%

持有各种不同种类的信贷。包括credit cards, retail accounts, installment loans（分期付款）和Mortgage（房贷）；也会考虑Revolving Accounts。Experian 上市建议至少5 open accounts. 有更多跟不同银行/不同种类贷款的往来纪录，这样会让个人的credit report看来更strong，等于有五个金融机构愿意放贷给你，看来也就更有能稳定还款付款的潜质。

贷款相关费用介绍

在签署过户手续的前1~2天，您会收到贷款公司给您发送的过户费清单，这份清单明确的表明了，签署房屋合同当天，您需要缴纳的费用。过户费用可能包括以下项目：

A. 贷款相关费用 (Loan Costs)：

贷款手续费：Origination Charges，这个是贷款公司为了准备贷款所花费的相关费用；
房屋估价费：Appraisal Fee，这个是贷款公司请人对房屋进行估价的费用；
信用报告费：Credit Report，这个是贷款公司查询您的信用额度的费用；
洪水区认证费：Flood certification，这个是贷款公司查询房屋是否在洪水区的费用；
测量费：Survey，这个是确定房屋地界线的费用。

B. 产权相关费用 (Title Charges):

产权相关费用：英文是 Title services and lender’s title insurance，付给产权公司的相关服务费用，以及为贷款公司购买的产权保险，以免之前的产权检查出错；
您的产权保险费：英文是 Owner’s title insurance，为您自己购买的产权保险，以免之前的产权检查出错；

C. 政府记录费用 (Government Recording): 政府收取的费用，这个费用在不同的州之间，会有很大的不同。

D.预付费用 (Pre-Paids)

HOA预付：您需要支付本年余下月份的房主协会(HOA)费用;
房屋地产税预付：您需要支付本年余下月份的房屋地产税，包括City Tax, School Tax和County Tax。
房屋保险：Homeowner’s insurance，一般是一年一年购买。
预付利息：Pre-Paid Interest，从房屋过户到第一次贷款还款之间的利息。
预付托管费：Escrow Fee，如果您让银行托管按月交付您的房屋税和HOA费用，您需要交付一定的托管费用。如果您决定在每年的年初，一次性交付房屋税和HOA费用，那么您不需要交付托管费。

上面这些费用，您需要以银行支票或者银行转账的方式，支付给产权公司 (Title Company)。签完字，交完钱，就完成了产权交付手续。

如有贷款需求请联系贷款专员。

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