买房贷款可能对一些第一次置业的买家来说可能是一件复杂又烦恼的事情，但如果您在寻找您梦想的房子前把一些基本的材料预备好，您的买房计划已经比其他买家领先一步了。
在买家下要约（offer）之前，绝大部份的卖家经纪都要求买家提供一份银行批准的预批核贷款证明书（Pre-Apprvoal Letter）才可以被认为这个要约有效。因为这也可以证明您的购买能力能够在一群买家候选人当中脱颖而出。
那准备预批核贷款证明书需要什么文件呢？
通常贷款经纪都需要您下列的文件才可预备您的预批核贷款证明书：
1. 过去两年的W2记录、或过去两年整套的报税资料
2. 最近30天的工资支票记录
3. 最近一或两个月的银行月结单全页（证明您的头款来源：可在预备卖屋前两个月准备好，以免银行需查询您的头款来源）
4. 如果您拥有其他房地产物业，则需提供最近的贷款月结单。（如有需要：提供助学贷款，汽车贷款及其他信用卡支付）
5. 信用报告（需签署授权给贷款经纪查阅您的信用记录）
如果您需要预批核贷款证明书是买投资房时，另需以下文件：
1. 两年整套的报税资料（全部附表）
2. 现有房地产物业最近贷款月结单
3. 火灾保险单
4. HOA物业管理月结单
5. 其他债务（股本信贷款额度，其他房地产物业贷款月结单，助学贷款，汽车贷款及其他信用卡支付）
如果您是自雇人士( Self employ)：
1. 最近两年整套的报税资料
2. 附表（Schedule E）
3. 附表（Schedule K1）
4. 公司报税资料
影响您最高购买力的因素，如何增强您的购买力（需披露全部债务）：
1. 总收入
2. 费用（付款，火灾保险，物业税，汽车贷款，信用卡付款）
3. 最近两年红利
4. DTI（债务收入比率）
5. FICO（信用评分）
6. 首期
7. 礼品基金
8. 贷款方案（固定或弹性利率）
申请Pre-Apprvoal Letter前需要注意哪些事情？
1. 把所需要付头期款/closing fee的钱先在三个月前就先准备好与资金到位
而要迅速拿到pre-approval letter, 并且可以得到好的mortgage rate，在决定买房前的几个月其实就要做好准备。
放在帐户中可以进行低风险投资（例如savings account, no penalty CD, 买municipal bonds等），但尽量就不要在预计买房前三个月才让资金全数到位，或是有大额的转帐金额。
因为在最后要closing之前，要填入更多资料与提供最多持有账户3个月内的bank statements/brokerage statements。如果有大额转帐或境外transfer等，每一笔都需要提供证明与解释，除了解释过程心累外（国外汇款可能还要提供国外家人证明是gift的信件等），还有可能导致最终贷款不通过，导致最后买房失败的状况。
2. 确认信用分数维持得越高越好
在申请pre-approval letter前，先确认信用分数维持得越高越好，如果夫妻双方都有薪资，则是两个人的信用分数都要十分注意。
信用分数几分算高?
信用分数介于300-850分之间(没有0分), 以下是experian提供的大概标准
美国有三大信用报告机构，就是Equifax, Experian, 和TransUnion。
这三大信用机构会有你的各项信用纪录跟资讯，并依据模型算出信用评分。部分银行(例如discover, chase) 也会提供免费的credit score供用户查询。最常见的就是FICO score。
但要注意的是，由于不同模型使用参数不同，算出来的credit score也不尽相同，即使都是FICO Score出来的分数也是不同。但多看几间提供的credit score后，可以对自己的信用分数区间有更明确的了解，而且通常也不会差异太大。
信用分数怎麽算的？评判标准有哪些？
以最常见的FICO信用分数计算来看，主要由以下组成
1. Payment History 还款纪录 35%
占比最高的payment history是最重要的指标。衡量标准包括：是否有late payments 30+ days, late payments 60+ days, Collections (例如在其他地方有欠款未还清纪录进到collections)，Derogatory Public Records等(例如破产纪录，都会大大影响这一项佔比最重的分数
2. Amount of Debt 负债总额 30%
通常借贷总额占总信用额度比例低，分数也就越高。这也是因为如果用户目前已经借贷的金额过高，金融机构要考虑是否再多给贷款额度时，也会考虑是否影响申请人的还款能力。而这个负债总额是以比率来看而不是绝对值。
例如目前负债总额是3,000, 但总信用额度是300,000，那也就佔了1%；但如果同样负债总额3,000, 但总信用额度是6,000, 那就是50%的负债总额了。
3. Length of Credit History 信用历史纪录15%
有信用纪录越长时间，此项分数也越高。从第一笔信用记录开始计算。
会考虑：Average age of accounts跟Age of oldest accounts两个指标。例如：第一笔信用纪录是信用卡，而在后来把这第一张信用卡关卡，则Length of credit history也会缩短。
4. Amount of New Credit 新开信贷帐户 10%
新开帐户，会有两种评分标准：age of most recently opened account和number of recent inquiries ，而开新帐户有分Hard Pull跟Soft Pull；Hard Pull会影响FICO credit score, 而Soft Pull不会，通常soft pull就是类似开银行checking /savings 帐户等，不影响信用分数。Hard Pull停留在自己credit report的时间是2年，2年后就会自动消去。而在计算Fico score时，通常看得是3-6个月内的hard pull数量。
5. Credit Mix信贷类型 10%
持有各种不同种类的信贷。包括credit cards, retail accounts, installment loans（分期付款）和Mortgage（房贷）；也会考虑Revolving Accounts。Experian 上市建议至少5 open accounts. 有更多跟不同银行/不同种类贷款的往来纪录，这样会让个人的credit report看来更strong，等于有五个金融机构愿意放贷给你，看来也就更有能稳定还款付款的潜质。
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