美国购房流程：
  • 流程一：确定买房预算和房屋价位
  • 流程二：联系房地产经纪人
  • 流程三：开具Pre-Approval信函
  • 流程四：选房、看房
  • 流程五：谈价格及出价
  • 流程六：签署购房合同
  • 流程七：房屋检查
  • 流程八：确定贷款公司、锁定贷款利率
  • 流程九：购买房屋保险
  • 流程十：签署过户文件、缴纳过户费用
美国买房流程中贷款占了重要角色，下面来介绍一下贷款在购房过程中的一些细节。

流程一：确定买房预算和房屋价位

买房可不是一个小动静，需要大量的资金，尤其是在签订房屋合同时，需要首先交付房屋首付、过户费用，同时，每个月您还需要缴纳房屋贷款、HOA费用、和房产税等费用。所以，请根据自己的存款和每个月的收入来合理确定计划购买的房屋的价格区间。
您可以使用28/36原则来计算您可以购买的房屋价格区间。28原则指的是房屋的总花费不能超过收入的28%，您可以使用整年或者每月来进行计算。36原则指的是家庭的总花费不能超过收入的36%，包括房屋总花费、学生贷款、信用卡花费等等。

流程三：开具Pre-Approval信函、并洽谈多个贷款机构

Pre-Approval Letter是为了证明您的信用额度和贷款能力，您可以找您存款所在的银行来办理，但是，最终您并不一定需要从这家银行贷款。
这份文件在您给卖家出价的时候需要使用。可以联系多个贷款机构，询问可以提供的贷款利率。很多开发商或者贷款公司会给予一定的优惠条件，比如，很多开支付您的全部或者部分的过户费用。并不一定会有，视情况而定。
买房的最后一步是到产权公司 (Title Company) 签署房屋过户文件、并且交付缴纳过户费用(Closing Cost)。您在第六步流程中，已经和卖家确定了具体的签署过户手续的时间。
在签署过户手续的前1~2天，您会收到贷款公司给您发送的过户费清单 (称作，HUD-1) ，这份清单明确的表明了，签署房屋合同当天，您需要缴纳的费用。过户费用可能包括以下项目：
A. 贷款相关费用 (Loan Costs)：
  • 贷款手续费：Origination Charges，这个是贷款公司为了准备贷款所花费的相关费用；
  • 房屋估价费：Appraisal Fee，这个是贷款公司请人对房屋进行估价的费用；
  • 信用报告费：Credit Report，这个是贷款公司查询您的信用额度的费用；
  • 洪水区认证费：Flood certification，这个是贷款公司查询房屋是否在洪水区的费用；
  • 测量费：Survey，这个是确定房屋地界线的费用。
B. 产权相关费用 (Title Charges):
  • 产权相关费用：英文是 Title services and lender’s title insurance，付给产权公司的相关服务费用，以及为贷款公司购买的产权保险，以免之前的产权检查出错；
  • 您的产权保险费：英文是 Owner’s title insurance，为您自己购买的产权保险，以免之前的产权检查出错；
C. 政府记录费用 (Government Recording): 政府收取的费用，这个费用在不同的州之间，会有很大的不同。
D.预付费用 (Pre-Paids)
  • HOA预付：您需要支付本年余下月份的房主协会(HOA)费用;
  • 房屋地产税预付：您需要支付本年余下月份的房屋地产税，包括City Tax, School Tax和County Tax。
  • 房屋保险：Homeowner’s insurance，一般是一年一年购买。
  • 预付利息：Pre-Paid Interest，从房屋过户到第一次贷款还款之间的利息。
  • 预付托管费：Escrow Fee，如果您让银行托管按月交付您的房屋税和HOA费用，您需要交付一定的托管费用。如果您决定在每年的年初，一次性交付房屋税和HOA费用，那么您不需要交付托管费。
上面这些费用，您需要以银行支票或者银行转账的方式，支付给产权公司 (Title Company)。签完字，交完钱，就完成了产权交付手续。
每月房贷计算方法
买房之后，就要每月还房贷了。到底每个月要付多少房贷呢？
这里以价值50万的房子为例，首付房价的20%，剩余的使用30年的贷款，贷款利率为3.75%，使用按月还款，也就是每年还款12次。
通过，输入以上数值，我们很快就能计算出每个月的房贷为：$1852.46/月
每月供房总费用分析
请注意，每月供房的总费用，除了上面计算的每月房贷，还有地产税、HOA费用、房屋保险、除草费、除虫费等等，如果您买的房子有游泳池，您每个月还要支付100~200美金的维护费。
下面举个例子：地产税为房价估值的1.5%，HOA费用为每年$1200，房屋保险每年为$1200，割草费和除虫费一共一年$720。
根据上面的一些参数，我们来估算一下每个月供房所需的费用 (按月计算)：
  • 房屋贷款利息：$1,852
  • 地产税：$625.33 (=500,000 x 2.5%/12)
  • HOA费用：$100 (=1,200/12)
  • 房屋保险：$100 (=1,200/12)
  • 割草+除虫：$60
所以，在佛州养一个50万左右的房子，每月所需的花费大约为$2,737/月。
根据我们在第一步流程中谈到的28/36原则，为了支付每个月$2,737的房屋费用，这个家庭所需要的年收入为11.73万美金，可能才是一个比较安全的投资。
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