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· 舒时 | 文  关注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·
经过2019年的动荡和2020年的全球新冠疫情后，一度被投资者认为“香港最坚挺市场”的住宅租赁市场也出现了熊迹。
在香港港岛太古城附近的一家利嘉阁地产内，能坐10个人的办公室，只有3个人到岗，全部戴着口罩。这是7月开始的第三波疫情下香港社会的标配：即便是公司办公室内部场所，也必须配戴口罩，而且号召各雇主允许员工在家办公，很多行业因此开启了WFH（居家办公，work from home）模式。一些不需要见客的金融机构几乎全员WFH，而地产中介公司显然无法做到这一点。
一名主管模样的中介（黄先生）很热情地向我递上名片。得知我想咨询近期的租盘价格，他查了一下内部系统后总结说，近期的租房价格有所下滑，但业主降价意愿并不如想象中强烈。
香港稍大一些的地产中介公司都有一个内部交易信息系统，可以很快查到近期的成交价和业主主盘价格。根据黄先生的粗略计算，太古城附近大型屋苑的租金价格比7月的高位下跌了约8%。
“该区最近的一笔成交是南丰新村的两居室，从1.8万港元跌至1.65万港元。”黄说。他认为，这个跌幅百分比虽然大，但实际金额才千把块港元，属于正常波动范围，更多的业主实际上还在观望中，并没有大幅调降租金价格的意愿。
“一些业主甚至选择了封盘，”他说。他举例说，有个可租可售的楼盘，业主在等待了两个月之后，决定封盘出国旅游，打算过大半年等疫情过后再回港处理楼盘。
租赁市场熊迹可见
作为地产中介，黄主管当然不愿意承认租房市场已经出现疲态甚至会持续下行。但事实是，近8%的调整，就住宅租赁市场来说，已经是一个不小的跌幅。而且这还只是7月至8月的跌幅，如果结合7月之前的房地产跌幅，截至8月中，香港住宅租赁市场的租金跌幅极可能已经比2019年8月高位下滑了近20%。
香港差饷物业估价署（差饷署）8月份发布了截至2020年6月的全香港各类住宅租金指数报告，从中可以看出，在经历了众多艰难时刻之后，香港的住宅租赁市场正向熊市迈进。
差饷署把全香港的住宅按实用面积分成五大类，A类为39.9平方米以下住宅，B类是40～69.9平方米，C类是70～99.9平方米（已经迈入准豪宅行列），D类是100～159.9平方米的大型住宅（豪宅）；E类是160平方米以上住宅（超级豪宅）。
最新发布的这份报告显示，截至6月份，全香港住宅租赁市场的租金指数从2019年8月的近2年高位200.1下跌至179.4，跌幅近10.43%。而且，该指数已经连跌10个月，创造香港有记录以来最长的租金下跌周期。
从具体类别来看，A类的小户型和D、E类的豪宅跌幅均超过10%，分别达到11.02%、10.43%及12.25%；而大部分中产家庭居住的B、C类跌幅同为9.4%，比全港平均水平稍好一些。
通常一个市场的价格从高位回落20%，已被认定是熊市。如果黄先生所说的7月至8月的下跌幅度接近8%是个普遍现象，再加上截至6月市场指数已经从高位滑落10.43%，那么可以说，香港的租金指数似乎很快就要进入熊市区域。
而且，由于第三轮疫情扩散迅速，8月可能并不是市场下滑的底部。在疫情形势日益严峻的情况下，港府7月22日起要求所有市民在室内场所均需佩戴口罩；延长有关食肆及其他处所的社交距离措施。种种措施都会导致租房市场交投趋冷。
从宏观形势来看，受新冠疫情影响，香港首季GDP增长按年跌8.9%，是有纪录以来最大单季跌幅，7月20日披露的失业率高达6.2%，超越金融海啸时水平，创逾15年来最高数据。宏观经济的疲弱，对于租金并不是一个好消息。
在北角，一个地产中介告诉我，以往该区每个月都会有不少成交，但进入7月，连询价的租房者都少了很多。
一方面是价格指数下滑，另一方面是宏观经济衰退之下的交投愿意减弱，这对于濒临熊市的租房市场来说，不是一个好的预兆，因此目前难言租金是否已经下滑见底。
租金回报率仍支持购房出租
比较有意思的是，和租金指数的全面明显下行相比，香港各类私人住宅的租金回报率却没有呈现出明显跌幅。
随着租金下行，香港私人住宅物业的租金回报率只是从2019年8月小幅回落。A类小户型从去年8月的2.7%跌至2020年6月的2.4%；B类从2.4%跌至2.2%；C类从2.3%跌至2.1%；D类豪宅从2.1%跌至2%；E类超级豪宅从2.2%跌至1.9%。（注：相比香港，内地一线城市的租金回报率均低于2%。）
从差饷估价署的数据也不难看出，租金回报率与住宅的面积往往是呈反向走势的，小户型的租金回报率往往高于中户型及大户型，这也解释了为什么香港房地产投资者喜欢买小户型的私人住宅——这类住宅单价贵，但是总价便宜，出租率高而且租金单价高于大户型，特别是豪宅，因此特别受投资者欢迎。
现在的问题是，租金回报率如果持续下行，买房出租还会是一门好生意吗？
这个问题可能不容易回答。租金回报率不仅与租金有关，还与房价有关；而买房出租则不仅是与租金回报率有关，更与按揭利率、可贷款比例以及资金是否有其他更好的投资渠道有关。
如果打算在香港买房出租，从上述各项因素的分析看来，未来一段时间未必不是投资房地产的好机会。
首先，住宅价格已经出现明显的回调。
差饷估价署8月份的报告披露，全港的住宅价格比起2019年的最高位平均下跌了3.83%，但是不同地区的不同楼盘跌幅不一。
从报告来看，市区的豪宅类楼宇（DE类别）下跌幅度最大，比2019年的高位回调了9.1%，对于投资楼宇的人来说，楼价的下跌很可能可以弥补这两类楼宇的租金下跌幅度（10.43%和12.25%）——要知道，楼价的下跌反映在成交上是一次性的，而租金的下跌则有可能在年内出现较大的变动。
在疫情得到控制的5-6月份，差饷估价署评估的ABCDE五类房源中，有三类（BCE）的租金均出现了明显的反弹迹象，这说明一旦香港重启经济，租金的反弹将是非常迅速的。
其次，按揭基准利率处于历史低位，1年内下跌近90%。
在美联储今年激烈的量宽措施和经济衰退的双重夹击之下，香港金管局也只能跟进美国的宽松政策。香港按揭市场常用的基准利率——1个月银行间拆息利率（HIBOR，简称“H利率”）——已经从2019年11月的2.75%劲跌至2020年8月中的0.23%。这相当于1年内按揭利率几乎下调了2.5%。
| 资料来源：分析之师网（https://www.analystz.hk/indicators/hibor.php）
香港近期最流行的是H+1.5% / P-2.5% (P=5%)，其中H即HIBOR，P是最优惠利率，以中银香港为例是5%。如果H为0.23%，那么年化的按揭利率即0.23%+1.5%=1.73%。由于H值是每个月变动的，因此通常银行会设置一个上限，在上例中即不超过P-2.5%=5%-2.5%=2.5%。其含义即，一旦H值上升，导致H+1.5%超过了2.5%，则按揭利率将锁定在2.5%的水平，而不会再继续随H值而升。
如此之低的按揭利率，意味着在大部分情况下，只要租金回报率稍高于1.73%，购房者就能实现以租养供，甚至借助高倍杠杆获取更大的回报。根据差饷估价署的报告，截至2020年6月，所有类别的私人住宅租金回报率均远高于1.73%，显示投资者还有一定的盈利空间。在五大类别中，E类投资回报率最低只有1.9%，但是考虑到它的跌幅较大，下跌速度也较快，因此不排除随着房价下跌，其租金回报率会企稳。
对于购房者来说，即便H上升，其最高按揭利率也会保持在上限2.5%水平而不会更高。该按揭利率远低于中国内地目前的按揭水平，也远低于大部分的发达经济体。尽管H上升有可能令购房者成本上升，但并不一定导致投资失利。
因为大部分情况下，H上升反映的是经济已经开始迅速回暖，市场交投上扬，物价开始较快上升——在这种情况下，业主可以提升租金，从而将租金回报率与按揭利率的息差保持在正数水平。
考虑到香港受疫情影响，经济处于严重衰退之中，金管局难以在此时提升基准利率。从外围环境来看，美联储公开市场委员会3月份决定将联邦基金利率目标区间调降100个基点，直接降至0～0.25%的近乎零利率水平。与此同时，美联储急剧扩张其资产负债表，从2020年1月的4.15万亿美元飚升至2020年8月的6.96万亿美元，这些都令市场利率一时难以上升。
再次，香港按揭成数高，提供了高倍的杠杆。
截至2020年8月，金管局批出的按揭成数仍然处于高位（注：按揭成数即贷款金额占房价比率）。例如，成交价在800万以下的房子，可以向银行借足9成贷款，800-1000万的房子可以借足8成。
对于大部分散户而言，能获得银行合法提供的如此之高倍数的杠杆，而且还有可以自用的实物做抵押而不用担心被银行call margin（追缴保证金），是任何金融市场工具都难以比拟的。
在香港，IPO新股市场打新股融资的杠杆也不过是90%左右，而新股价格波动较大，万一上市后价格暴跌，获中签的投资者极有可能会被要求追缴保证金。
在房地产的高杠杆吸引情况下，只要租金回报率高于按揭利率，都能将收益放大至少8-9倍。因此，只要业主仍然长期看好香港前途，买入房子出租仍然是一个不错的选项。
最后，银行存款利率几乎为零，逼着投资者入市。
随着美联储降息以及量宽的推行，由于香港跟住美联储的量宽，香港银行业也普遍采取了近乎为零的存款利率，这导致放在银行的钱越来越不值钱。
以香港本地人最喜欢的存款银行汇丰银行为例，存款达到港元15万或以上，才享有年化0.001%的利率，如果存款100万或以上，将会额外得到0.001%的利率，即总收益为0.002%！
一方面是接近0.002%的储蓄回报率，一方面是高杠杆之下的租金回报率，以及未来经济好转时的房价继续增长空间。从这几项来对比考虑，投资者不难做出选择。
根据香港几大地产代理商的数据，随着第三波新冠肺炎疫情确诊数字企稳不再上升，加上缺乏新盘开卖，二手成交已经出现明显的回暖迹象。四大代理在十大屋苑在刚刚结束的周末日分别取得7至20宗二手成交的案例。其中，中原地产的十大屋苑近两日达到20宗成交，按周上升42.9%，连续两星期出现上升，更创14周新高。
美联物业住宅部行政总裁布少明对港媒解释，楼市过去两年经历贸易争端、社会事件及新冠肺炎的冲击，一度淡静，但同时也积累了相当的购买力，近期有稳步爆发的迹象。随着未来确诊人数减少，本地的刚需会不断释放。他认为，楼价短期内仍然有下调空间，加上没有大型新盘推售，有助于二手市场的成交。
「 图片 | 视觉中国 」

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