有朋要去麦迪逊 | Madison投资收益分析

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这一期继续我们的数据分析系列，但是今天我不说旧金山湾区的城市。

那分析哪里的数据？

上一期我说了如何看待硅谷人越来越少，然后我就得知有朋友和家人要一起搬去威斯康辛州的首府麦迪逊Madison定居，所以今天这一期我们把目光从硅谷移到美国的五大湖地区。

麦迪逊的教育评级在全美排名第二，有非常多优秀的公立和私立初高中，很适合推娃的家长们，在较小的竞争压力下，获得同样的效果。整个城市约有26万常住居民，同时拥有超过5.5万多本专科以上学生，学生比例占城市人口的近21%。这么高的学生人口比例，使其成为很适合房地产投资的区域，现金流很好，特别是学生公寓这块有很多投资机会。

这一期我就带大家来给麦迪逊的投资做下分析，也和湾区的数据做一下对比。

把这一期的内容作为礼物送给我即将远去的朋友，祝他和家人一切顺遂。

作者| 子文

城市介绍

Madison以美国国父詹姆斯·麦迪逊的名字命名，是八个国家历史地标的所在地，其中包括一个联合国教科文组织世界遗产。

其地理位置位于美国5大湖周边城市群，是Wisconsin州的人口第二大城市，仅次于该州的城市Milwaukee。除了前面说到有很多优秀的教育资源以外，这里也是很多生物技术和医疗健康公司所在地。

1865年时的威斯康辛州议会大厦（图中间建筑）

2017年，麦迪逊被评为美国科技增长最快的城市。2018年，麦迪逊被评为十大青年创业城市。麦迪逊是美国中西部唯一一个人均风险投资排在全美前20位的城市。

如今的威斯康辛州议会大厦

多维度

投资收益的分析，我们需要从多个维度一起看，给大家一个最为客观的呈现。

首先根据已有的历史数据，可以计算出出房屋本身的增值收益。这里侧重房屋本身的价值，不去考虑贷款，租金，维护等费用。当然房产税是个例外，需要考量进来，因为税务是无论如何都需要支付的，不然这个房子可能就不是你的了。

麦迪逊的房产税约为1.94%，比湾区这几个县1.2x%略高一些。再计算地仔细一点，我把房产税每年增长的2%部分也考虑进去，这样可以使得结果更为精准。

时间维度上，按照这个系列的惯例，分为10年期和1年期。空间维度上，把麦迪逊和硅谷的城市放一起做个对照，有对比才更有感觉。

然后在第二部分，我们把影响投资收益的诸多因素加进来：比如，贷款（合理运用杠杆），和产生租金（计算中设置每年4周的出租空置时间）等。进而得出时间维度和空间维度上的比较数组，算出投资在两个不同城市，若干年后退出时的各项收益数据。

数据并不是为了简单的罗列，而是为了给大家展示2种不同的房地产投资的类型，或者说投资风格。

怎么理解？我们接着往下看。

房屋本身增值

好，先看房屋本身的增值部分。

我们把Madison和旧金山湾区在次贷危机后房价涨的很多的Sunnyvale来进行对比。

如下表所示，我给出了过去1年和过去10年间的内部收益率（可以简单理解为年化收益率）。

Sunnyvale和Madison，近10年/1年房屋增值对比

先说周围朋友们比较熟悉的Sunnyvale，过去10年里面增值6.67%。这个数字其实非常“保守”了，真实收益比这要高，因为：

第一，受最近疫情的影响，即使是现在春夏季节，也就是房地产销售的旺季，房价并没有和往年旺季的时候那样涨那么多，所以用当前时间节点上的房价得出的收益，相当于是在市场低点卖出作为结算，相当于是在股价低点抛售；

第二，因为我们就是要看看房屋本身的增值，所以这里算的是没有贷款的情况，也就是对咱们投资最有利的杠杆没有加上。我在之前分析Sunnyvale的文章里面，给出过更多的数据，在加杠杆和房价高点的时候，过去10年Sunnyvale很多社区房子的年化收益率可以轻松超过10%。

要知道，过去10年间美股指数的平均年化也就是10%左右。

过去10年美股平均年化

但是，Sunnyvale近1年的数据却没有特别抢眼，准备地说硅谷房价在2018年达到最高点之后，这两年增速明显放缓。

反观Madison，10年期房子本身的增值年化也就1.19%，最近1年的增值表现超过了同期Sunnyvale的1.59%，但是也就2.79%。

你把钱放在马爸爸的余额宝里面可能跑的都比它快。虾米？那为什么还有人投资Madison的房子？

对，我就是要欲扬先抑，因为房地产投资有两种最简单的类型：

1）增值型；

2）现金流型。

硅谷很多区域的房子就是增值型投资的典型代表，而Madison则是现金流型玩家的战场。

好，我们就来看看现金流的玩法。

现金流收益对比

提起现金流，肯定要先看租金收益，下表列出了Sunnyvale和Madison的最新租金情况：

Sunnyvale的平均租金3579刀每月，是Madison平均租金1563刀的2.3x倍，但是其Gross Rent Yield（毛收益率）只有Madison的38.6%，约三分之一，因为作为分母的高房价把收益率给拉下去了。

Sunnyvale和Madison，租金对比

接下来是我常说的收益三板斧：内部收益率，净现值和现金倍数的对比。

我把有贷款和无贷款两种情况的数据都算出来，这样可以直观地看出杠杆的力量。使用最常见的75%的LTV（loan to value），也就是首付25%的情况。需要注意的是这里是计算未来10年的预期收益，也就是说你现在分别在Sunnyvale和Madison各投资一套房子，10年后退出的时候，这2套房子分别能带给你怎样的收益。

下面第一个表是无贷款的情况：

Sunnyvale和Madison，无贷款（不加杠杆）收益

把租金算进去，Madison可以带给我们7.60%的年化收益率，哎呦，看着不错哦。

净现值给没有看过我百科系列的朋友解释下，假设我现在花30万美元买个房，那么这笔30万的投资可以带给我11.5万美元的投资回报，这笔钱是货币折算到当前时间的价值。

投资Sunnyvale可以产生18万的净现值，比Madison的11.5万要多，但是收益率和现金倍数却要少，为虾米？因为Sunnyvale的房价高，你是花了170万，来赚到这18万。

现金倍数，很简单的概念，0.84x代表你每投入1美元，可以获得0.84美元的回报。

最后，我们来看下实际投资中最普遍的情况，也就是有贷款的情况。

有钱也别全款，你来看看下表里加上杠杆以后的数据就知道了为什么了。

Sunnyvale和Madison，75%贷款（4x杠杆）收益

在同样的杠杆下，Madison可以带给我们高达14.32%的年化收益率。实际操作中，比如你人在加州投资外州，那么大概率需要托管业务的，这就会产生额外的支出。但是，即使是这样，年化收益率保持在10%以上是很轻松可以达到的，很优秀的现金流资产。记住，这是25%首付的情况，也就是说如果30万的房子，你只需要支付7.5万的首付。