点击上方蓝字，关注折腾在美国
今天继续我们的房价投资收益系列。
在之前的文章里，南湾Santa Clara County和东湾Alameda County的城市我们都有介绍到，这次我们来介绍半岛San Mateo County城市Foster City的数据。
很多刚来湾区的人会知道南湾和东湾，但是对半岛这片区域却并不熟悉，我有认识一些来旧金山湾区时间不久的朋友其实是对“Peninsula半岛”这个词本身不太熟悉，还不如“西湾”简单好记。
对，从地理位置上来说，半岛就是在西湾。
但是，你不觉得“半岛”这个词听上去更加文艺吗？
周杰伦有一首歌叫做“半岛铁盒”，他为什么不叫“西湾铁盒”呢？就是因为不够文艺。
书归正传，我们来看这一期的Foster City。
作者| 子文
城市样貌大不同
先放出来一张Foster City的地图，大家看看轮廓上和别的城市有没有什么不一样的地方？
注意看，红线部分我圈出来的地方，等距切割的弧形浅滩，这难道是大自然的鬼斧神工？
Foster City谷歌地图
这么规整的规划一看就不是自然形成的啦。
没错，Foster City就是一座人工填海造出来的城市！
当年填海中的Foster City
Foster City的这片区域早期被称为Brewer's Island，虽然名称是Island岛屿，但是和半岛连接在一起的一片干燥并受到海湾保护的盐沼滩涂。
在19世纪末的时候，就有明确的记录显示这里被用于畜牧业而开发，包括奶牛场和甘草田。当时这里的奶牛场占地2200英亩之大，邻近的盐池占地550英亩。
后来，San Metao County开始允许在这里的海湾沿岸修建更多的堤坝，并开始逐渐开始修建住宅区域。
这些堤坝在1947年至1960年之间，和1983年分别得到多次加固，到目前，这些堤坝仍然具有优良的结构和强度。
现在，Foster city很多邻水的房屋就是建造在浅滩堤坝旁边，向窗外或者散布在堤坝旁，甚至还可以看到San Mateo Bridge，都是视野和景色绝佳的一片区域。
数据走起来
我们来看看到今年为止，在过去10年间，Cupertino各个区房子的增值情况，按照收益率从高到底排序。我们公众号的地产百科系列对这些数据的计算方法有详细的介绍。
10年期Foster City房产投资收益
老样子，计算结果是已经扣除房产税和房产税年化增长（不考虑固定房产税对增值的影响就是耍流氓）。
过去10年Foster City每个区域增长率从5%多到将近10%都有，整个城市平均有7.16%的房价增长率。这和过去10年湾区整体的房价增值水平保持一致。同时，半岛有个问题是没有多少空置土地了，所以增长数据处于湾区整体中上的水平。
你想想，南湾可以再往南部拓展，东湾可以再往东部拓展，半岛受地理位置局限，就这么点大地方，往海水里面拓展吗，再填埋出来一个城市吗？
用Seaborn展示下，Y轴为Foster City各个社区，X轴为回报率
其中，值得注意的是，Islands小岛这个社区，无论是两百多万的均价和远大于其他地方的10年期收益率（比第二名高出将近1%的收益率），都是一骑绝尘。
我还发现，Foster City的邻里社区命名很有意思，你看上面图标中的区域名称，都是叫什么Islands小岛，Bays小湾，Fish小鱼，Birds小鸟，Boats小船等等。
我前几期推送的Cupertino最新数据里面（Cupertino投资收益数据 | 用数据说话），你可以看到Cupertino的社区命名，Monta Vista山景村，Fair Grove公平林，Oak Valley橡树谷等等。
很明显，这两个城市的社区命名风格是完完全全不一样的，哎，我说，当时建市的时候起个名字能不能走心点。
然后我们来看看1年期，也就是过去12个月的收益情况。
1年期Foster City房产投资收益
注意看，有些X轴的内部收益率是负值，柱状条都反过来了
过去1年，Birds小鸟区表现不错哦，在其他大部分区域都是负收益的时候，小鸟区保持了6%多的增长，在去年旧金山湾区方式整齐增长全部放缓的情况下，这是很不错的水平了。
和湾区不同城市数据比较
我们来看下，Foster City和其周围的Sunnyvale和Palo Alto比较数据。
Sunnyvale都作为南湾的热门城市，在过去10年有多火热我就不多说了。而Palo Alto作为离Foster City很近的高端学区，数据上也有参考的意义。
10年期Foster City收益最高，1年期Palo Alto收益最高。
为什么呢？
因为，相对便宜的地方长期升值快，学期好的地方更保值。关注我文章的朋友都知道，这是我在多篇文章里，用数据反复证明过的结论。
不同区域数据比较
我们还要来和美国其他科技公司聚集性城市做一个数据比较。
通过下表可以看出，湾区的城市10年期数据遥遥领先，但是这几年涨不过其他地区了，根本原因还是人口的流失，都跑到Seattle和Austin地区去了。
人口净增长是一个地区长期发展潜力的根本。
我最近在看一些湾区人口流失的报道，下一篇争取写出来。
湾区人口增长的放缓，甚至科技型人口的流失，给湾区的发展增速和未来潜力增加了很多的不确定性。
房价预期
最后还是我们的房价预期部分，今年各大房地产平台都下调了硅谷城市的房地产预期，Foster City未来一年的房价市场预期为-1.1%，就是要跌的意思，没涨也是跌啊，原因我在公众号的疫情系列从各个角度都有讲到，这里不再赘述。
同时，短期价格内也没有回到2018年时的最高点。
有人说房价永远涨，这句话对也不对，什么意思？
如果你说，50年后的房价肯定比现在要高，这句话“大概率”是对的；
如果你说，5年后的房价肯定比现在要高，这句话你自己觉得对吗？
最让我担心的还是，上面提到硅谷甚至是整个旧金山湾区的人口增速停滞的问题，这关系到这里长期发展的根本，我去看看报道，争取下一篇给大家呈现，大家记得点击关注一下。
最后，记得半岛叫半岛，不叫西湾，不然周杰伦不会放过你。
好，今天就到这里，感谢大家的支持，欢迎大家三连：关注，在看，转发！
原创：子文
责编：子文
欢迎在本推送下留言

自制图片为原创，侵权必究
非自制图片来源网络，基于免费使用协议

欢迎：关注，在看，转发
「往期精华」点击图片阅读更多
继续阅读
阅读原文
关键词
城市
就是
数据
房价
区域