房东 ◇ 当房东也能实现财务自由？5月4日俱乐部讲座札记

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房东需要终身学习

【乐家网（canadamls）Lillian Ho、一品红撰写】

如果有人对你说自己两年就达到了财务自由或者30岁就已经退休，你一定会觉得那是痴人说梦或是欺世惑众，然而，乐家房东俱乐部云课堂真的就请来了这样一批牛人，他们通过学习专业的房地产投资知识，不仅让上述梦想成真，还专门成立了一个机构，对房地产投资爱好者进行培训和指导，帮助他们实现自己的梦想。5月4日的讲座，不仅让俱乐部会员学习了房地产投资的知识和技巧，也让他们开阔了眼界，拓宽了思路，更让许多人重新意识到了学习的重要性。

第一位嘉宾是Trust Your Talent的讲师Jeffrey Li。Jeffrey 是专业房地产投资人，地产投资讲师和导师。他用了不到两年时间就通过房地产投资实现了财务自由。Jeffrey善长创意性地产投资，迄今为止在加拿大，美国和英国都有投资物业。

Jeffrey这次着重分享了房屋翻建的地产投资策略和方法。提起房屋翻建，许多人想到的就是买一个破烂的房子，经过装修以较高的价格卖出去以快速获取利润。而专业投资人的做法是保证所有投资方式有几种投资策略或退出策略。除了传统意义上的翻建(Sell for Profit, Fix and Flip) 以外，Jeffrey还介绍了以下几种投资方式：

一个是转卖 (wholesale)。一个人的贷款能力有限，一般情况只能买三四套，但如果投资人把谈好的deal转卖给其他的投资人，创造一个双赢甚至多赢的局面以获取比较理想的收益，并无限制地重复这样的生意，每年即使卖掉上百套房子也不是问题。

另一个是一种翻修后让房子有正向现金流并长期持有的方式叫BRRRR（Buy-Renovate-Rent-Refinance-Repeat)。Jeffrey用自己的一个采用BRRRR方式投资的房子与一个普通的投资房进行了对比，每月的现金流分别是$600/m和$74/m，投资回报率分别为24%和1%，区别之大显而易见。Jeffrey还重点介绍了如何寻找问题房屋：包括关注财务出现困难的屋主，需要换工作迁居、因生活状况变化（如离婚）而急于出售的房子，有的是房子本身有问题，平时要关注那些急于出售的房屋以及屋主自售、私售等相关信息, 抓住好的投资机会，创造一个双赢的局面。

另外翻修以后的房子用先租后卖的方式找到租客买家，也是一种很好的退出策略。

此外，Jeffrey还提醒会员们做房屋翻修投资的几个重要原则：一是买房必须低于市场价值 (Make Money in the Buy)；二是通过翻修的方式增加价值来获得强迫升值，而不仅仅是期待可能的市场升值。三就是要有智慧的去购买物业，用创意融资的方法，不用钱或用少量的钱去投资翻修。他强调任何投资最少需要两种退出策略。

下一位嘉宾是Trust Your Talent的讲师Brooke Shang。Brooke做了10年的家庭主婦后，花了3年的時間通过房地产投资获得了財務自由。她做房地产投资的被動收入, 可以取代她今天的工作收入和家庭花销。Brooke也幫助很多人实现了买屋的夢想.

Brooke主要介绍了先租后买Lease Option（Rent to Own）的基本概念和操作方式、投资人的投资回报以及采用这种方式的好处。先租后买就是房客先租房，三四年以后在合约期满时把选择权金做为头款，可以执行选择权购买这栋房屋。投资人的收入来源有三部分，除了每个月的租金，还有房客支付的选择权金（购买时将转换成头款），最后还有卖房收益。先租后买对投资人的好处是：没有一般管理维修的困扰；房客买家的头期选择权，减低了投资交屋时所需要投入的资金；丰富的现金流以及投资报酬率；不用担心空屋率；房客买家当做自己的房子来管理。对房客买家的好处是可以选择自己要住的房子并提早搬入自己的家；另外，和专业的房贷经纪人、地产经纪人、律师以及专业的房地产投资者合作，成功的机会会高很多。所以，先租后买是一种皆大欢喜的创意型投资方式。

Brooke给大家举了一个去年刚刚成交的3年期先租后买的案例，让大家对先租后买有了一个更清楚的认识。她也规划出了如何在四年内通过这个策略获得财务自由的方法。Brooke最后总结说，在自己获得可观的收入的同时，还让许多客人拥有了自己理想的房子，所以，她非常喜欢先租后买这种投资方式。

最后，Trust Your Talent的创始人Tim Tsai做了总结性发言。Tim介绍了自己的经历和创办Trust Your Talent的初衷，并简单介绍了他们的一些专业投资课程。

乐家房东俱乐部许多会员都表示当晚学到的投资知识非常实用，一次讲座让他们对房屋翻修和先租后买的投资方式表现出浓厚的兴趣。

如果你没有参加过我们房东俱乐部的讲座，我们欢迎你来试听一次。试听名额有限，有意愿请发邮件到：[email protected]