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- 这是 折腾在美国 的第 46篇推送 -
我们前面几篇文章都是和疫情有关的系列文章，来来回回一个暴跌，然后刺激政策往回拉，再一个暴跌，然后无限放水往回拉，跌跌涨涨无限循环，可以吃瓜的内容太多，所以有一阵子没有发具体区域的房地产投资收益数据。
今天回到我们的用数据说话系列，来继续分享各个城市房产投资收益分析数据。在之前的文章里面，我们分析过旧金山湾区南湾的Sunnyvale阳谷县，和东湾的Hayward海沃德，这次我们又回到南湾，说一说Cupertino库比蒂诺的数据。
作者| 子文
今天的开场有点不一样
大家可能会有点奇怪哦，因为按照我之前文章的调性，分析每个城市的数据之前，我都会介绍下城市的历史背景，人口结构，驻地的大型企事业等等。
但是这次我并没有按照这个套路出牌，原因很简单，Cupertino的城市背景我写完了发现太长，然后数据部分的内容也很长，如果两部分加在一起就直接变成了太长不看系列。所以，城市背景我们以后再说，今天赶紧让我们的数据回归。
看哪几个方面
没有比价的单一数据是没有意义的，我们从这几个方面来看：
【壹】
每个城市具体到每个社区，也就是Neighborhood，我们在之前的文章（你觉得加州房产全美排第几？结果令我很吃惊 | 用数据说话 - 最新全美地产投资收益），介绍过美国的地理区域分级。
大部分人买房子能够研究到城市级别，但是很少有人能把各个社区的差别也给摸透了，比如我要买学区房，并不是我把房子买在Cupertino就完事了，Cupertino里面每个片区的学校和资源分配都是不一样的。你买在了Cupertino错误的区域，花了很多钱可能还没有让孩子获得想要的资源。
【贰】
城市和其周边城市的对比数据。在同一个Metro都市圈里面临近的城市，很多时候是大家买房的备选方案。
什么意思？比如你有一笔钱，我是在Sunnyvale里面买一个通勤房，还是在Cupertino买一个学区房，这就是最现实的选择问题。所以这个对比就是有意义的。
今天我们的Cupertino的数据就和Sunnyvale的数据放一起来看看，然后我还附加了Palo Alto，也是作为学区房的一个参照，毕竟梦想还是要有的。
【叁】
我还增加了Seattle西雅图和德州Austin奥斯汀的数据对比。
为什么？因为硅谷很多的人口流出就是去了这两个地方，Seattle本来就是很多大型科技公司的驻地，Austin在最近几年里面也是被各种大型科技公司布局，Zillow和Redfin上在这里的房价指数一直都是super hot。
知乎上有很多关于毕业就业是去硅谷，Seattle，德州的问题，我在上面也有一些回答。可见这是很多人都会面临的选择问题。
【肆】
最后就是一定要给出时间跨度，长期看发展，短期看金融。
我列出10年和1年作为时间跨度，就是10年前，120个月前的数据，一直算到上个月，1年期同理。当然，再短一些，具体到每个季度，每个月，或者再回溯的长一些的时间点我的模型都可以算出来，有兴趣可以私我。这里基于篇幅，列举10年期和1年期是个比较合理的设置。
这里解释下，房地产的统计数据都是有一定程度的延后性，现在是4月，但是3月份的数据可能才刚刚出来，还不一定数据足够完整和全面。因为如果不是全款，房子成交需要3周到4周，所以你想想，3月份过户的房子可能实际是在2月份成交的，3月的成交案例到4月才会close，如此这样。
这也就回答了本文的副标题，为什么你还没看到房价数据在跌，因为美国疫情3月才官宣爆发，3月的很多成交案例是2月的，3月和4月份的真实数据还没有完整地出来。
数据走起来
我们来看看到今年为止，在过去10年间，Cupertino各个区房子的增值情况，按照收益率从高到底排序。我们公众号的地产百科系列对这些数据的计算方法有详细的介绍。
10年期Cupertino房产投资收益
数据分析来自本公众号神策局
计算结果已扣除房产税和房产税年化增长（不考虑固定房产税对增值的影响就是耍流氓）
用Seaborn展示下，Y轴为Cupertino各个社区，X轴为内部回报率
按照我们介绍过的Regression和Progression原理（知道这个，你也可以“看”出哪些房子值得投资 | 地产百科 - Pro/Regression），同一地区便宜的房子在长期走势下，收益更高。
上图正好给出了数据验证，Cupertino超级贵的地方，比如Monta Vista等均价在250万以上的地区的10年期收益，不及相对便宜些的区域，例如均价在200万左右的Blaney和Fair Grove。
然后我们来看看1年期，也就是过去12个月的收益计算。
1年期Cupertino房产投资收益
注意看，有些X轴的内部收益率是负值，柱状条都反过来了
上面的数据正好证明了，短期内学区最好的房子更加保值，抗风险能力更强，刚才提到的Monta Vista在短期内的收益明显比其他相对便宜的社区要更加稳定。
10年期和1年期结合起来看，有那些长期和短期都跑不赢的区域，很明显就要去规避，不要去投了。
同区域不同城市比较数据
我们来看下，Cupertino和其周围的Sunnyvale和Palo Alto比较数据。
Cupertino和Sunnyvale都作为南湾的热门城市，毗邻且常被用来作为通勤房和学区房的抉择与比较。而Palo Alto同样作为高端学区，也可以作为有意义的参照。
一目了然，10年期Sunnyvale收益最高，1年期Palo Alto收益最高。
前文刚刚说过什么来着？
相对便宜的地方长期升值快，学期好的地方更保值，同样的论证再次得到数据的支持！
不同区域比较数据
我们来和美国其他科技公司聚集性城市做一个数据比较。
通过下表，可以看出湾区的城市10年期数据遥遥领先，但是这几年涨不过其他地区了，根本原因还是人口的流失，都跑到Seattle和Austin地区去了。
人口净增长是一个地区长期发展潜力的根本。
房价预期
最后还是我们的房价预期部分，从3月底以后，由于疫情等因素，各大房地产平台都下调了硅谷城市的房地产预期，今年年初的时候，各大平台对南湾几个城市房价的预期增长率是1%~2%左右，但是到目前为止，这些预期都被下调为负数，Cupertino未来一年的预期为-1.1%：
价格短时间内也无法回到2018年时的最高点
好，今天就到这里，感谢大家的支持，欢迎大家三连：关注，在看，转发！
原创：子文
责编：子文
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