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2020年，第一季度刚刚过去，我们就大体能够确定，这也许是我们有生以来见证过的最大黑天鹅事件。
也许对我们大多数人而言，所经历过的印象最深最大的经济危机，恐怕还是2008年的美国次贷危机。
我们要回头看EB-5的历史的话，就会发现，正是2008年的次贷危机才成为了EB-5行业的转折点。
从1990年EB-5计划起步伊始，整个EB-5行业都在不温不火地发展着，并且在1999年因为虚假出资（实际投资金额不足50万美元的做假行为）事件被移民局严厉整顿过。虽然，最后靠Ira Kurzban扳回了永久绿卡（参考阅读：EB-5史上最经典的移民诉讼｜诉神杰作），但是2000年后就更加一蹶不振。
一直到了2008年，次贷危机之后，EB-5行业突现转机。

我们来看下，EB-5是如何和陷入困境中的房地产行业所结合，迸发出中国资本与美国地产火花的：

“土豪”最爱？- 美律师释疑为何房地产EB-5项目最火爆
2008年和2009年，是美国房地产开发的历史低潮期，特别是对于酒店业的开发。那时，要获得常规的项目融资是非常难的，建筑贷款是第一个受害者。
2008年12月，John Cornyn参议员知会移民局，要求他们公布“对于区域中心创造就业，特别是在建筑行业的规定”。在利益相关者以及立法人士的压力下，移民局在2009年1月以备忘录形式发布了，关于就业创造的答复。备忘录声明，简单地说，
建筑行业衍生的或非直接的就业，可以被认可定为EB-5所创造的就业
。


该条款，扫清了建筑就业在EB-5就业计算中的障碍，使得大量的建筑项目开始使用EB-5资金，并且彻底改变了该行业。当其他融资机会萎缩时，EB-5计划可以提供稳定的、迫切的EB-5投资者。
这是一段不应该被忽略的历史，是EB-5与美国房地产行业的相互拯救。
10年后，历史前进到2020年，在世界正在经历一场更大规模更广范围的经济危机，甚至有可能是1930年大萧条以来最大萧条之际，EB-5是否会再次抓住救命稻草呢？

个人认为，不能完全排除这种可能。

2周前，国会传出的所谓谣言，可能不是简简单单的空穴来风：疫情爆发，移民局关门全球签证停发，EB-5迎来转机？和辟谣：EB-5扩容降价，鄙视：拿中国人做文章，究竟EB-5是否会被地产商们再次当做他们自己的救命稻草，而在国会谋求扩容，也许只有他们自己知道了。
上周，行业媒体TRD报道，EB-5巨头Related在以色列的债券被评级机构下调评级，从A＋到BBB。原因是刚刚发布的1.28亿运营赤字的2019财报，使得评级机构担忧该公司在新冠危机下对今年9月30日到期2.07亿债券的偿债能力，随即其交易价格第二日重挫20%，并被称为“债务市场的地震”：

无独有偶，纽约开发商Extell在以色列债券市场上也被列为降级观察名单。评级机构对其销售进度、现金流和项目开发进程都持一定的怀疑态度。因为新冠疫情，其在纽约的销售办公室被关停，其最大的开发项目也被迫停工，同时危机之下奢华公寓市场更容易受到冲击。目前其债券评级为A3，任何下调都会进入B档，即所谓的投机级别：

显然，Related和Extell不会是疫情重创之下美国房地产的孤例，而应该是整个行业的典型代表。

个人认为，以下EB-5项目值得重点关注：

1. 酒店业
旅游和酒店业的低迷，可能会是整整一年的主旋律，甚至可能会跨年。
2. 商业地产
疫情之下，乃至经济危机之下，商业活动低迷，也可能会引发商业地产陷入困境。
3. 高端乃至奢华公寓
高端销售型公寓，在经济危机之下，收紧钱袋子可能是第一位的。
4. 办公楼

居家办公，企业倒闭，都可能引发收租困难，办公楼盈利艰难。

5. 在建项目

被疫情打击的城市，在建项目都可能会被迫叫停，而EB-5项目往往是在人口密集城市，停工究竟会延续多久，停工是否会打击到项目运作，值得关注。

6. 再投资

再投资，如何投，进什么项目，当前房地产行业掉头向下之际，怎样看住自己的资金，也值得关注。
疫情究竟影响多深多广，目前尚不清楚，究竟成为在排期困境涨价压力之下，压垮EB-5开发商们的最后一根稻草，还是因祸得福被他们成功游说谋得国会对EB-5开恩，更不是本人之愚钝能够猜测的了。
今天，这篇文章恐怕只能是抛砖引玉之作，供各位参考探讨。
你认为，新冠是救命还是要命稻草？
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