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此文编译自美移民律师Mona Shah的文章，她从EB-5发展的历史来介绍了，为何市场上的EB-5项目房地产开发项目占了大多数，以及现今房产项目碰到的一些问题。


EB-5是一个创造就业的计划；然而，
房地产项目的盛行，使之看起来像变成房地产计划了
。由于关于房地产项目创造就业在历史上有所局限，那么问题来了：



为何EB-5的融资会成为房地产市场的热门？

很少有人会反对，
2008年和2009年，是美国房地产开发的历史低潮期
，特别是对于酒店业的开发。那时，要获得常规的项目融资是非常难的，建筑贷款是第一个受害者。与此同时，EB-5法规对于建筑就业规定的变更，促进了EB-5资金注入房产行业，
使得EB-5的投资者，从容填补融资的空缺
。


在EB-5初始，创造就业的法规限制了EB-5资金进入到房地产项目的融资。因为针对建筑就业（房地产项目所能创造就业的一个重头）限制性的、不清晰的规定 - 开发商不得不放弃使用EB-5资金，因为担心项目不能满足EB-5创造就业的要求。


2008年12月，在认识到将EB-5和房地产项目结合可能获得成功之后，John Cornyn参议员（德州共和党）知会USCIS（美国移民局），要求他们公布“对于区域中心创造就业，特别是在建筑行业的规定”。在利益相关者以及立法人士的压力下，
USCIS在2009年1月以备忘录形式发布了，关于就业创造的答复
。备忘录声明，简单地说，建筑行业衍生的或非直接的就业，可以被认可定为EB-5所创造的就业。


该条款，以及随后
USCIS的备忘录，扫清了建筑就业的障碍
，并且使得大量的建筑项目开始使用EB-5资金，并且彻底改变了该行业。当其他融资机会萎缩时，EB-5计划可以提供稳定的、迫切的EB-5投资者。建筑就业的法规改革，使得全美的区域中心获益。



为什么在房产行业使用EB-5资金？

开发商更多地开始转向EB-5，因为EB-5计划为房地产开发商提供了似乎可信的（正变得更加可信）替代性融资工具。
它可以被设计为短期、低息、无担保贷款 - 不影响房产持有者的股权
。此外，最近的法规（见2013年5月30日，USCIS政策备忘录）变得更加灵活，
使得一个项目在开工以后，也可以计算就业，并且EB-5资金可以用来替换短期的过桥贷款
。甚至，在项目伊始并无计划，但是在后期，EB-5资金也可以进来替代临时的过桥贷款。所以，就算整个市场在复苏，相比较传统的融资模式，EB-5资金还是能帮助开发商省下成百上千万的成本。
EB-5投资者，青睐房产开发项目，主要因为房地产的抵押价值和投资返回比较容易
。相反，加工制造业的项目，通常没有相等价值的资产，可能在5年后没法返回投资。（EB5Sir注：这点确实需要EB-5投资者注意。譬如：在南达科他州牛肉加工厂倒闭项目中的案例也可以提醒到潜在投资者的一点是，一个亿左右的投资，破产拍卖只有几百万美金及含混的几千万债务免除，所以实际中
生产加工企业的资产恐怕很难高价变现
。如果一旦项目有问题，那走最后法律程序，拍卖时，其抵押资产可能不足以返回投资者。在这点上，房地产项目会相对有优势。参见之前的文章《南达科他州就5个EB-5项目举行立法听证会》。）


另一个，在房地产领域考虑用EB-5融资的关键原因是，
有形投资
。对比其他有形投资，诸如生产制造，或者无形投资，如股票和债券，
投资者能实地审查房地产项目
；获得开发商、销售代理、中介的背景调查信息；获得房产的评估报告等等；使用杠杆或者负债，在房地产中，可以比负债炒股设计的更加安全。房地产投资，传统上，是一个很好的对冲货币购买力下降的工具。。从投资者的角度来看，房地产EB-5项目有，有形抵押物 - 土地和房产。
灵活的法规和便宜的资金成本结合在一起，使得房地产项目成为EB-5的最爱
。



EB-5房地产项目最新趋势

虽然房地产项目遍及全美，一些区域，诸如纽约，在开发成功项目上处于领先定位。适当的营销扮演着重要的角色；然而，开发商和从业者们必须对以前的灾难加以重视。一个灾难就是芝加哥会议中心项目（ACCA），该项目明显拖慢了中国以及其他市场的进度。因为这个丑闻，一些投资者（包括一些中介）对于那些号称和政府官员和政客们有联系的项目更加谨慎。投资者和移民中介也更倾向于在投资前做尽职调查。不幸的是，同样类型的不合适代表（EB5Sir注：指政府站台）事情在行业里还在发生。


尽管SEC（美国证监会）指控ACCA证券欺诈，
在中国EB-5的市场宣传中，始终传递着误导的信息
。例如，华盛顿州长和商务部在中国的大城市给中国投资者推广一个西雅图的项目。可以预见的是，在中国的市场宣传资料，误导说该项目是“政府认证和担保”。在另一个案例中，一个纽约的酒店项目，要求前州长参加在中国的市场推广。已被核实的信息是，在其中文市场宣传资料中，包括了弄混淆富有的纽约郊区长岛，以及皇后区长岛市，一个在纽约新开发的社区。在这两个项目中，宣传资料都没有对EB-5的投资风险进行合理披露。


政客卷入项目的市场宣传中，意味着涉入危险水域。投资者经常误以为，政府官员参与到一个“有风险”的投资项目中，那这个项目一定有些优势，或者至少不会欺诈。ACCC的案子已经证明了这个想法的荒谬。政客不会对欺诈项目承担任何责任。例如，尽管有伊利诺斯州长Patrick的崇高的保证，项目还是垮了，投资者还是损失了金钱和时间。
政府背书不应该被认为是一个项目成功的担保 - 不仅仅因为这是在不确定情况下的不切实际的保证，更因为SEC打击这种误导
。（EB5Sir注：国内投资者特别要注意到这点，EB-5很难有真正的政府项目，国内一些不负责任的推广方会千方百计夸大政府的作用，咱又特别相信政府，很容易被忽悠。）


为了帮助规范这些问题，
证券法规在三个层面上明确地禁止误导
，当“销售”项目给EB-5投资者时：
故意虚假陈述，轻率的文件误导，以及材料信息的遗漏
。开发商和从业者被警告要核实海外市场宣传资料不能误导投资者。 （EB5Sir注：SEC正在逐步介入EB-5项目的虚假宣传问题，中国的问题尤其严重，咱吃这套，你懂的。）


在另一方面，政客也在改变着房地产项目和EB-5的关
系。纽约的开发商担心本地的一些变化，
他们注意到新市长，Bill De Blasio持有和他前任，Michael Bloomberg，完全不同的立场，。Blasio市长建议管理部门应该审核每个纽约市的房地产项目，“关注于最大化经济性住宅，提供好的工作和对纳税人有利。”根据纽约时报报道，新市长 - 一个经济性住宅的积极提倡者 - 可能使得奢侈购物中心以及高端住宅公寓的开发商遇到问题，诸如：“延缓建筑许可的批复或推迟政府资金的注入。”



实际的担心和最经常的问题：


EB-5资金能用来购买房地产吗？

Yes和No
。
USCIS并不禁止使用EB-5资金来收购房地产
；但是，通常不会将收购房地产项目的EB-5资金作为输入条件计算到就业经济模型中。


Izummi条例，指明“所有资金必须注入到能创造就业的经济活动中。”例如，一个创造就业的企业，可以用一些EB-5资金来收购土地，而别的EB-5资金用来开发并且运营该片土地。该企业创造的就业，可以在所有EB-5投资者中分配。这部分的分配比例应该在项目计划书中详细说明。


投资者不能通过消极投资，诸如仅仅购买房地产的方式，获得美国永居身份
，因为投资资金必须“有风险”地注入，并且资金要被用于创造就业。



我应该担心租户就业吗？

房地产开发项目在就业创造和资本结构方面发展地比较复杂。
对于一个混合功能的、翻新的、新近发展起来的房地产项目，租户就业问题已经是一个关键议题
。在最近的RFE（回函）中，USCIS要求项目证明“该建筑项目将，从当前区域中如无该项目而无法开业，吸引到租户，或者，是从别的区域中吸引新的租户。”下面这些证据，要提供给USCIS，以证明租户就业是“新”的就业，而不简简单单的是，从别的地方“转移过来”的就业：


* 所提供的项目和服务的描述；

* 详细的市场分析和市场计划，以支持在该地区新的租户就业；

* 当前市场的大小；

* 历史和发展趋势，已经预期的增长率；

* 目标市场和购买数额；

* 在当地，低空缺的商业营业空间；

* 缺少新租户可以租用的合适的商业空间；以及/或者

* 从州政府或本地政府的详细信函，以证明适合的房产空间或者缺少空间


这并不是一个完整的清单。EB-5在房地产行业的就业证明变得更加复杂。
USCIS并没有拒绝所有的房产项目使用租户就业
。



债权、股权和优选股权有什么不同？

在EB-5房地产项目中，
最通用的两种融资模式是借贷和股权模式
。
借贷模式
中，EB-5的资金是用作短期贷款，在投资者获得永久绿卡之后，资金将被返回给投资者。
股权模式
中，EB-5的资金是用做股权投资的，也就是说EB-5投资者在项目中，持有长期股份，并基于他们所占股份，在这个新建的企业中，获得分红。



有些项目把EB-5融资设计成
“优先股权”模式
。这是一种股份的设计方式，使之比普通股，享有优先的偿还和分红地位。优先股通常比普通股先获得分红，而且优先股的持有者通常无投票权。这是一个，结合了债券（固定分红）和股权（潜在升值）特征，的一种投资工具。优先股权模式需要EB-5的律师仔细设计，否则这可能会被当做一个赎回协议，在当下的EB-5法规下，可能会被USCIS拒签。
优先股权模式增加了投资者和开发商收到回函（RFE）和NOID（拒签）的风险
。



总结

在过去的5年，房地产EB-5项目翻了三翻。不奇怪的是，最成功的 - 至少是成功的 - EB-5项目是在房地产领域。房地产提供绝好的机会给开发商提供低成本融资，但是也造成了EB-5审核中的额外法律差异。甚至，尽管EB-5房地产项目更流行，还是易于受到丑闻打击。一个有问题的项目就能拖垮所有的好项目。幸运的是，市场只有短暂的记忆，对比别的类型项目，投资者还是更加倾向于房地产项目。行业呼吁参与者们能保持次序、坚守职业操守，也唯有此，EB-5房地产项目才能持续发展。
EB5Sir注：在这没有被美国律师提到的一点是，中国投资者对房地产的天然偏好，也是一个关键因素。毕竟很多人的资产增值都是来自房产，而且国内房产有大起，还没大落过，到目前为止基本都是美好投资经历。如果是香港的投资者，经历过房价腰斩、跳楼不断的房产风暴，也许会有不同的选择。

EB5Sir，在EB-5区域中心和律所工作多年，现拿起手机同业内友人一起分享行业资讯。欢迎各位朋友的意见和建议。微信公众号：EB-5美国投资移民一点通（USA-EB-5）。

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