定了，2019年楼市最大悬念揭晓！

文|凯风

2019年楼市最大悬念，终于揭晓。

从10月8日起，房贷利率新政开始逐步落地。中国房贷利率，正式开启从“政策利率上浮”到“5年期LPR+加点”模式的大转向。

一言以蔽之，楼市利率与实体利率终于脱钩，地产信贷有了与众不同的调控机制。

目前，一线城市、二线城市和少数三四线城市，均已开启房贷利率“换锚”之路。

对比各地最新出台的房贷利率，我们有三个重要发现：

其一，新政之下，多数城市房贷利率持平，部分城市变贵了。

利率换锚，新房贷利率，与5年期LPR正式挂钩。

实际房贷利率（10月）=5年期LPR利率（9月）+各级政策加点。
LPR利率每月调整一次，实际房贷利率每月都在变化，最新一期（9月）的5年期LPR为4.85%，各地以此为基础进行加点。

加点之后，各地的实际房贷利率，与原来的上浮利率基本持平：大多数城市首套利率出现微增，个别城市微降，二套利率不约而同升高，房贷略微变贵。

根据易居研究院报告，2019年10月，四大一线城市首套房LPR房贷利率平均为5.23%，二套房平均为5.61%，相比过去分别上浮2个基点（0.02%）和3个基点（0.03%）。

相比于一线，二线城市上浮力度稍大，且二套比首套上浮点数更多。

7个主要二线城市首套LPR房贷利率为5.67%，二套房贷利率为5.99%，相比过去分别上浮3个基点和5个基点。

虽说实际利率仅多了2-5个基点，对于房贷的影响可以忽略不计。但要知道，这种局面，是在全球大宽松时代到来的背景下出现的，也是在决策部门“降低实际利率”的定调下产生的。

这种反差，足以说明，房贷利率换锚，楼市定向加息的趋势愈发明显。

其二，令人意外的是，房贷利率暂时仍未告别“打折时代”。

在一二线城市里，与作为基准的5年期LPR利率（9月为4.85%）相比，各地加点幅度大小不一。

这其中，首套加点幅度最大的为苏州，加了120个基点（最终利率为6.05%），二套加点幅度最大的是合肥，加了152个基点（最终利率为6.37%）。

在所有城市里，上海有所例外：有银行以LPR基准进行报价，有银行首套利率不仅没有增加，反而减少20个基点，而二套则加点60个基点。

根据此前规定，新的首套房贷利率不得低于5年期LPR利率，二套加点不得低于60个基点。换言之，房贷利率将彻底告别“打折时代”。

然而，这一次上海却出现例外。为什么会出现这种局面？

原因或许并不复杂。上海信贷资源丰富，作为全国房贷利率的洼地，首套房贷利率一直都有折扣。过去几个月，当全国各地房贷利率狂飙突进之际，上海仍有9-95折的优惠，房贷利率低到4.65%。

因此，这一次上海新房贷利率虽然减点，但与过去还是基本持平，符合大政策的要求。反过来可以想象，如果上海严格执行不得打折的规定，那么实际房贷利率将从4.65%陡增到作为底线的4.85%，大幅上升20个基点，市场遭受的冲击可想而知。

因此，上海之所以成为例外，一方面是因为楼市维稳的需要，另一方面也是“一城一策”的体现。

然而，如何平衡“房贷利率不得打折”与“维持市场平稳”之间的矛盾，仍有待有关方面进一步明确细则。

其三，利率换锚，最具杀伤力的，并非短期利率的上下起伏，而是将楼市利率与实体利率分离，从而实现“定向加息”的目的。

须知，这一轮利率改革，是在经济进入新常态的大环境下出现的。我们面临的大形势相当复杂，实体制造企业需要降息，而一旦全面降息，房地产势必蠢蠢欲动。

熟悉历史的人都知道，过去的全面降息都是为激活实体经济而来，但由于缺乏大坝拦截，大水肆意而入楼市，货币宽松往往事倍功半。

问题来了，既然全面降息面临重重掣肘，而实体降息的迫切性越来越大，怎么办？

为此，决策部门创设了新的利率“双轨模式”：“1年期LPR”和“5年LPR”。

众所周知，企业贷款多为短期贷款，受1年期LPR指导。房贷利率为中长期贷款，以5年期LPR为基准。

既然有了“双轨模式”，那么“实体定向降息”与“楼市定向加息”就可共存而生。

现实已经验证了这一点，在此前发布的9月份市场利率中：一年期LPR4.2%，较上月降低5个基点；5年期以上LPR为4.85%，与上月保持一致。

一年期降低，5年期保持不变，这就是定向调控的体现。未来这种定向调控，在楼市里只会更加常见。

最后多说一句，不难发现，房地产正在变得越来越特殊。这种特殊性，意味着政策的针对性会越来越强，变化会越来越快。

不能适应新形势的人，很快就会被时代的巨轮远远抛下。

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