彻底入冬，三四线……

文|凯风

这一次，棚改彻底降温了。

近日，央行发布数据显示，PSL贷款连续两月零投放。今年前五月央行累计发放PSL（抵押补充贷款）1530亿，相比上年同期骤降65%，而PSL正是棚改货币化的主要资金来源。

而在不久前，2019年全国棚改计划出台，今年的棚改总规模相比去年腰斩。2019全国棚改总规模仅为285万套，而去年实际开工量高达626万套，同比下滑54.5%。

棚改总规模减半，PSL贷款投放大幅腰斩，意味着什么？

其一，水没了，棚改货币化就无以为继，大多数三四线楼市就成了无源之水。

这一轮三四线城市的普涨，与棚改货币化息息相关。

棚改是拆旧建新，制造了天量新增需求。以往是实物安置，拆一补一，对楼市影响有限。而当货币化成为主流，直接以现金作为补贴，大量拆迁户带资入市。大拆大建加上大补贴，从而彻底激活三四线城市的楼市。

棚改货币化，需要真金白银作为支撑。这其中的关键，就在于PSL。

棚改货币化对房价的传导路径是这样的：

1、央行通过低利率的PSL（抵押补充贷款）向国开行等政策性银行提供资金来源。
2、国开行等政策性银行，利用这笔资金向地方政府发放棚改专项贷款。

3、地方获得贷款之后，开启大规模的棚户区改造，用真金白银进行货币化补贴。

4、地方依靠卖地收入还贷。只要房价不走低，这个游戏就能继续玩下去。

2014年，全国棚改货币化的比例还只有9%，几乎可以忽略不计，2015年有所增加，但也不显著，但在2016年突然跃升到40%以上，2017年超过50%，局部地区更是超过80%。

不难发现，这个数字，刚好与三四线房价上涨的节奏相契合。

棚改货币化大撤退背后，是棚改模式之变。今年年初，监管加码：2019年新增棚改项目不得再通过政府购买服务模式融资，今年地方主要通过棚改专项债融资。相比棚改贷款，专项债受到的限制越多、约束也更多。

可以说，PSL相当于央行对于三四线棚改的定向放水。如今，没有了PSL的支撑，三四线的棚改货币化就成了无源之水，结果可想而知。

其二，全国棚改腰斩，依托棚改刺激楼市的空间不复存在，对棚改过度依赖的省份和城市，将会面临基本盘的考验。

数据显示，2019全国棚改总规模仅为285万套，而去年实际开工量高达626万套，同比下滑54.5%。

在全国31个省市（不计港澳台）中，只有5个省的棚改规模有所扩张，其他26个省市全部负增长。这其中，黑龙江、贵州、山东、河南等13省棚改量降幅超过50%，形同腰斩。（参阅《三四线城市，最大利空来了！》）

其中，山东棚改量从去年的85万套直接减少到今年的21.4万套；河南也从去年的64万套直落到今年的15万套，收缩规模超过70%。仅这两个棚改大省，棚改规模就少了100多万套。

棚改规模，从双位数直落到单位数，这意味着大多数城市的棚改规模都在腰斩式收缩。

显然，失去了棚改大拆大建的外在动力之后，这些地方必须直面基本盘的考验了。

其三，棚改消停，棚改货币化腰斩，三四线城市楼市销售随之下滑，未来拆建的新房大量入市，势必对楼市形成拖累。

今年以来，随着宽松预期不断叠加，一二线楼市有所复苏，但三四线城市仍在探底，无论是一手房销量还是二手房销量，都在同步下滑。

与销量收缩同步而来的，是三四线城市库存已经同比连增6个月。当棚改货币化制造的新增需求减少，而棚改拆建的大量新房开始陆续上市，新的房子将会面临无人接盘的局面。

显然，刚刚完成去库存的三四线，未来又将面临高库存的问题。

所以，过去棚改规模庞大且棚改货币化比例超过50%的地方，需要谨慎。如果这些城市既不属于一二线城市、也不从属于都市圈或城市群，那就更需要谨慎。

如果这些城市同时还面临着经济下行、人口外流的压力，那就一定、必须、万分要谨慎。

—END—

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