胡润全球房价榜丨美国城市房价涨幅居世界第一

12月6日，胡润研究院发布了最新的全球房价指数报告，报告显示：

美国城市房价涨幅居世界第一
房价涨幅前十的城市中，美国城市占3位分别是西雅图、拉斯维加斯、奥兰多，美国也是唯多城市位居前十的国家。
租金收益率前十的城市中，来自美国的城市有8座，其中德州和佛州的热门城市租金收益都排在前列。
前50名投资回报率最高的城市中，美国城市有21座，占了全部城市的40.2%，比排名第二的英国多了16座。

美国城市房价涨幅居世界第一

今年房价涨幅总体不及去年，全世界房产市场的热度都在下降。去年表现亮眼的城市今年的涨幅力度都有明显下降，中国香港去年同期上涨了20.8%，今年的涨幅仅11.0%，澳大利亚的墨尔本今年上班的涨幅也从13.7%跌到7.4%。去年涨幅强势的大陆城市则由于全国限价政策的影响，集体放缓了上涨趋势。今年仅有11座城市（比去年同期减少10座）排在前50位，其中排列最末尾的宁波上涨幅度仅为5.9%。

美国的房市则实现逆势超越，有16座城市排在全球城市房价前50位，比去年同期增加了9座。

是什么让美国的房市表现如此亮眼？首先，我们要否定第一个原因就是金融危机的红利期。说起美国房市的时候，往往也会提及2008年的美国房产泡沫，作为21世纪最严重的一次房市危机，一直警醒各国对于住房贷款的严格把控。

泡沫破裂以后，美国许多城市的房价下跌幅度达30%-50%，直到2013年以后才逐渐回升，因此对于之后几年来美国房市的火热，人们也会将其归结于美国房产泡沫过后的红利期。但事实上，美国不少城市在2017年房价已经接近或者到达泡沫危机时的顶点，这一波红利对于近一年以来美国房价上升的影响微乎其微。

今年，美国有这么多城市呈现在榜上的原因，因为全球房市热度集体下降的情况下，它的涨幅最稳定。在泡沫危机以后，美国针对住房贷款信用审核制度加以完善，从信用分的积累，到背景调查和资产审核，每一步都十分严格。通过对居民住房贷款的管控，有效限制房产泡沫。自由市场出现价格泡沫符合市场规律，只要对于商品未来有所期待，商品价值就会超过实际价值，优秀的借贷机制是为了让商品价值能够和人们的实际购买力相符合。这一点，美国做的比其他国家更加完善，因此美国房产的增值和保值能力自然也更胜一筹。事实上，目前美国大多数城市的中产阶级的收入承担一套房子并不困难。

我们向投资者推荐美国房产的首选原因，必然是保值、低风险。仔细研究美国上榜城市的房价涨幅，可以发现许多城市的房价涨幅差距并不大。比如，奥兰多2018上半年房价年涨幅为11.2%，去年同期的涨幅为9.8%，丹佛2018年上半年房价年涨幅为8.6%，去年同期则为9.2%，不会出现大起大落的情况。

美国房产租金收益率位居前列

美国的租金收益率，一直以来都处在世界领先地位。在胡润的数据报告中，我们可以看到租金收益率前十的城市中美国城市占了8座，包揽前五名。当然，就像房价避不开金融危机，美国的租金收益率也避不开联系房产税制度。

我们以往发表的文章中，在文末常会有评论提及美国的房产税问题，认为这是他们投资美国房产的一大阻碍。但事实上，欧美发达国家的房产都有类似房产税的税制，例如英国和澳大利亚有市政税，加拿大、冰岛有房产税，税率也不低。这些税收的目的是为了维持地方政府的正常运营，多是用于市政、图书馆、学校、地区治安的维护，先不论这些区域建设对于房屋本身增值的价值，房产税其实在发达国家已经习以为常，并不是独属美国。

即使计算扣除房产税（1-3%）后的收益率，这些排在前列的美国城市租金收益率也在4-5%左右，超过了全球绝大多数城市。

更重要的一点在于，美国作为一个多元化的国家，它的房地产投资市场开放度非常高。对于任何国家的投资者都是持有欢迎态度，这在海外投资中是一个巨大的优势。一些不欢迎外国买家的国家往往会设置各种屏障阻碍海外买家购房，比如说泰国不允许外国买家购买独栋别墅，温哥华的海外买家税高达20%，英国对外国买家也会有额外收税。像这样的例子有千千万万，指不定哪一天就把你给坑了。而美国的房产法律法规更加完善，对待全球的买家都是一视同仁。

当然你依旧会问和美国居民相比，首付额度与利率为什么不一样，赠予税和遗产税为什么会有区别？这两个问题的核心在于身份上带来的福利，这同样需要付出义务。美国居民生活在美国，工作在美国，所有收入几乎都要在美国缴税，因此享有更多的免税和抵税，也是属于他们的福利。而作为海外投资者，身份上的不同，无法在贷款等方面享受和美国居民相同的福利，但同样在很多地方也不需要给美国缴纳税务。事实上，合理使用抵税和免税制度，对保障我们收益率起到非常关键的作用。

经济复苏引起美国房产投资热潮

胡润海外置业投资回报指数，由当地的房价年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅三项相加而成。例如，拉斯维加斯房价年涨幅12.7%，租金回报率5.8%，汇率下跌2.4%，三项相加得投资回报率为16.1%。

2018年上半年在置业投资回报指数上，拉斯维加斯、奥兰多、坦帕、达拉斯、休斯顿等美国城市的表现十分突出。去年同期的海外置业投回报指数榜单中，拉斯维加斯、坦帕、达拉斯都未上榜，奥兰多和休斯顿的排名也比现在落后。今年这些城市的排名能够迎头赶上，除了稳定的房产市场外，和美国经济的复苏也有密切联系。2018年第二季度，美国的GDP增速达到4.2%，成为美国经济复苏以来最大的涨幅。体现在美国居民身上的是收入稳定增加，口袋里的钱变多了。增加收入虽然对于刚刚步入工作的年轻人是杯水车薪，但是对于美国中等收入，有车有房的家庭，意味着可支配收入增加，并且能够在休闲娱乐方面拥有更多的开销。

那么对于美国人来说，拉斯维加斯和佛罗里达这些旅游胜地就是一年之中不得不去的地方，以佛罗里达例，近几年来游客量几乎年均增长1000万，新增的游客需要住宿、交通、餐饮等服务，极大地带动了当地旅游业及相关产业的发展，游客和新劳动力的涌入，大量增加的住房需求，拉动了当地房产市场的发展，自然投资回报率也随之增长。

当然，市场趋势不明朗的情况下，在场外观望也不失为明智的方法。

*数据来源：胡润研究院

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