房产需求稳步提升，四大趋势推动美国住房市场需求

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2008年美国遭遇金融危机，房地产泡沫破裂，市场顺势崩溃，引发了一场全球经济衰退，其中美国多数地区的房价下跌将近一半，直到今天还没有完全恢复。不出所料的是，在受到金融危机影响的各行各业中，建筑业成为经济复苏最晚的一个行业。

由于房价的暴跌，导致金融危机以后，许多购房者的贷款金额已经超过了他们所有持有房产房价，对这部分人群构成极大的负担，直到近几年这类因为经济危机所造成的特殊贷款情况才逐渐消退，新房建设量也略有回升，但实际上目前新房开工率才接近21世纪初的水平相同，而全美的人口实际上一直在增长。

随着美国经济逐渐复苏，失业率一直下降，达到历史低点，也意味全面就业时代即将来临，居民的收入水平有所提高，被压抑的购房需求逐渐释放，房价也随之回升，最终新房建设也会受其影响。事实上美国人仍然渴求拥有自己的房源-虽然经济多年以来持续衰退，但是房主的比例一直稳定在全美人口的64%，相较于经济衰退前的69%有所下降，但依然处在合理的范围之内。

空置率降低表示全美房地产市场的热度正在上升，引起的房价上涨会使得新房项目对购房者更具有吸引力。经历多年经济不景气之后，所带来的整体经济复苏，会导致新房需求在下述四个趋势的影响下直线增长。

重新就业的年青一代

在经济衰退期间，有超过200万年轻人在失业的打击下，失去斗志，放弃继续寻找找工作，这直接导致20到34岁这个年龄段的劳动力就业下降了近3%。这些失去斗志的年轻人多数选择继续与父母或者与他人共同生活，等待一个旺盛的就业市场。而不愿意搬出去组件自己的新家庭。

而这几年，根据有效的数据显示，这些失业者中已经有约半数恢复就业，随着劳动力需求继续增长，预计将会有数百万的人恢复就业。随着这些年轻群体的购买力增强，他们对新房的需求会迅速上升。

新移民群体

劳动力需求的增长迫使许多高新技术行业对全世界人才的渴求，也造成许多技术移民涌入美国。

长久以来，人口流动会随着商业的周期而波动，当劳动力需求强劲，并且新移民可以获得更好工作时，人们可能会更愿意选择去美国寻找更好的生活。因此随着商业发展步入高峰时，新移民的涌入周期将会缩短。

新移民的到来将会立即推动住房需求。许多绿卡或者H-1B签证持有人已经处在职业生涯的中期，经济上相对宽松。对于这些资金充裕的新移民而言，找到一个合适的住房是首要任务。

区域人口平衡

目前，远离生活成本昂贵的沿海城市向丹佛、奥斯汀和查塔努加等热门内陆城市迁移，已经成为一种趋势。许多美国居民，向南方寻求更温暖的气候和更好的就业机会，中西部城市人口一直在流失，而像纽约、旧金山等沿海一线城市由于房价高昂，生活成本高，尽管有许多工作机会，但是很多居民依然由于无法负担昂贵的生活成本，而迁移到生活成本更低的城市。

川普的税改法案正式采用后可能会使得这一趋势更加明显。由于税改法案中减少了州税和房地产税的免税额，使得纽约和加州等高税收州的房屋持有费用更加昂贵，因此人们会选择进行迁移，而由于房屋作为固定资产是无法随身携带，因此区域人口平衡过程中为全美各个城市都创造了新的房屋需求。

房屋价值的重新定义

自2009年房地产市场触底以来，住宅房地产的价格攀升了46%，房价的上涨再次超过了人均收入的涨幅，而随着市场的持续火热以及房屋空置率下降，建造新房的动力将会越来越大。

建筑成本的上涨将会远远超过住房本身的价值，这意味着目前大多数房屋的售价都会远高于房屋重建的成本。在未来几年里，经济复苏的基础上，由于人口增加和人口区域性迁移可能会导致住房需求激增。

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